Kalkulator Rekalkulasi Hipotek

Tentang Kalkulator Rekalkulasi Hipotek

Kalkulator Rekalkulasi Hipotek memberi tahu Anda secara tepat berapa besar pembayaran pokok dan bunga bulanan Anda setelah pembayaran pokok sekaligus yang memicu re-amortisasi. Berbeda dengan refinance, rekalkulasi mempertahankan suku bunga Anda, tanggal pelunasan asli, dan nomor akun pinjaman Anda — hanya saldo dan pembayaran bulanan yang berubah. Sebagian besar kalkulator online berhenti pada pembayaran baru. Kalkulator ini memandu seluruh keputusan: bagaimana penghematan dibandingkan dengan strategi pra-bayar saja yang menyelesaikan pinjaman lebih cepat, bagaimana perbandingan refinance pada suku bunga hari ini, kapan biaya layanan rekalkulasi mencapai titik impas, dan bagaimana skala pembayaran baru dengan berbagai ukuran jumlah sekaligus.

Apa yang membuat kalkulator ini berbeda

Cara menggunakan Kalkulator Rekalkulasi Hipotek

1. Pilih skenario mulai cepat — rumah pertama, paruh baya, rejeki nomplok, atau pengecilan aset — untuk mengisi angka realistis secara otomatis, atau masukkan pinjaman Anda sendiri dari awal.
2. Di panel pinjaman, masukkan saldo saat ini, tenor pinjaman asli dalam tahun (biasanya 30), bulan yang sudah Anda bayar, dan suku bunga saat ini.
3. Di panel rekalkulasi, masukkan jumlah sekaligus yang ingin Anda terapkan ke pokok dan biaya layanan rekalkulasi yang dibebankan pemberi pinjaman Anda (default $250 jika tidak yakin).
4. Opsional, di panel refinance, ketik suku bunga refinance dan perkiraan biaya penutupan untuk melihat perbandingan refinance penuh dengan rekalkulasi pada jumlah sekaligus yang sama.
5. Klik Hitung. Judul menunjukkan P&I bulanan baru Anda; lini masa memvisualisasikan wawasan "garis finis sama, langkah lebih kecil"; kisi strategi membandingkan ketiga (atau empat) jalur; grafik memplot sisa saldo dari waktu ke waktu; dan batang sensitivitas menunjukkan skala pembayaran baru dengan ukuran jumlah sekaligus.

Matematika di balik layar

Formula amortisasi bunga tetap memberi Anda pembayaran bulanan tetap yang melunasi saldo \( B \) pada tingkat bulanan \( r \) selama \( n \) bulan:

\( \text{PMT} = \dfrac{B \cdot r}{1 - (1 + r)^{-n}} \)

Rekalkulasi menerapkan jumlah sekaligus \( L \) langsung ke pokok, membiarkan suku bunga \( r \) dan sisa bulan \( n \) tidak berubah. Pembayaran baru dihitung pada saldo yang lebih kecil:

\( \text{PMT}_{\text{rekalkulasi}} = \dfrac{(B - L) \cdot r}{1 - (1 + r)^{-n}} \)

Karena pembilang dan penyebut menggunakan \( n \) yang sama, tanggal pelunasan tidak berubah — tagihan bulanan hanya menyusut sebanding dengan seberapa banyak \( B \) yang digantikan oleh jumlah sekaligus.

Untuk perbandingan pra-bayar saja, jumlah sekaligus diterapkan tetapi pembayaran bulanan tetap pada tingkat asli. Pinjaman selesai lebih awal, dalam \( n^{\star} \) bulan:

\( n^{\star} = \dfrac{-\ln\left(1 - \dfrac{(B - L) \cdot r}{\text{PMT}_{\text{asli}}}\right)}{\ln(1 + r)} \)

Titik impas pada biaya layanan rekalkulasi \( F \) adalah jumlah bulan penghematan bulanan yang diperlukan untuk memulihkan biaya tersebut:

\( \text{titik impas} = \left\lceil \dfrac{F}{\text{PMT}_{\text{asli}} - \text{PMT}_{\text{rekalkulasi}}} \right\rceil \)

Rekalkulasi vs Pra-bayar vs Refinance — tabel keputusan cepat

Kapan rekalkulasi mengalahkan pra-bayar?

Kedua strategi menggunakan jumlah sekaligus tambahan yang sama. Perbedaannya adalah apa yang Anda lakukan dengan penghematan bulanan setelah itu. Jika tujuan Anda adalah keringanan arus kas sekarang — misalnya, Anda ingin tagihan hipotek yang lebih kecil sehingga Anda dapat memaksimalkan akun pensiun, mendanai uang sekolah, atau mengambil karier dengan bayaran lebih rendah — rekalkulasi menang. Jika tujuan Anda adalah meminimalkan total bunga dan melunasi pinjaman lebih cepat, pra-bayar saja menang karena setiap dolar dari pembayaran bulanan Anda yang tidak berubah setelah jumlah sekaligus akan lebih banyak dialokasikan ke pokok.

Ada opsi ketiga yang tersembunyi: rekalkulasi dan kemudian tetap membayar jumlah asli. Setelah rekalkulasi, secara sukarela terus membayar jumlah bulanan lama Anda yang lebih tinggi. Itu memberi Anda jaring pengaman arus kas dari pembayaran wajib yang lebih rendah, tetapi Anda tetap menyelesaikan pinjaman lebih awal seperti pra-bayar saja. Pemberi pinjaman akan menerapkan kelebihan tersebut ke pokok secara otomatis. Ini adalah strategi yang sering direkomendasikan perencana keuangan untuk rumah tangga berpenghasilan lebih tinggi.

Pertanyaan umum tentang rekalkulasi

Apa itu rekalkulasi hipotek?

Rekalkulasi hipotek adalah re-amortisasi. Anda melakukan pembayaran sekaligus terhadap pokok dan pemberi pinjaman menghitung ulang pembayaran pokok dan bunga bulanan Anda selama sisa masa tenor asli dengan suku bunga yang sama. Pinjaman tidak di-refinance dan tanggal pelunasan tidak berubah, hanya tagihan bulanan yang mengecil.

Apa perbedaan antara rekalkulasi dengan pra-bayar atau refinance?

Pra-bayar berarti mengirim uang ekstra ke pokok sambil tetap mempertahankan pembayaran bulanan yang sama. Pinjaman selesai lebih awal tetapi tagihan bulanan tidak berubah. Refinance berarti mengganti hipotek yang ada dengan pinjaman baru dengan suku bunga dan tenor baru, dengan biaya penutupan dan penjaminan emisi penuh. Rekalkulasi berada di antara keduanya: biaya kecil, tanpa penjaminan emisi, suku bunga sama, tanggal pelunasan sama, tetapi pembayaran bulanan lebih rendah.

Berapa biaya rekalkulasi hipotek?

Sebagian besar pemberi pinjaman di AS membebankan biaya layanan tetap antara $150 dan $500, dengan $250 sebagai angka tipikal. Biaya ini dibayarkan satu kali pada saat rekalkulasi. Perhitungan titik impas dalam hasil memberi tahu Anda berapa bulan penghematan bulanan yang diperlukan untuk menutupi biaya tersebut.

Berapa jumlah sekaligus minimum untuk rekalkulasi?

Sebagian besar penyedia layanan memerlukan jumlah sekaligus minimum $5.000 hingga $10.000 sebelum mereka melakukan rekalkulasi. Jumlah tersebut harus diterapkan langsung ke pokok (bukan ke escrow Anda atau ke pembayaran bulan depan). Konfirmasikan jumlah minimum dengan penyedia layanan Anda sebelum menerapkan dana.

Apakah rekalkulasi mengubah suku bunga saya?

Tidak. Suku bunga tetap persis sama. Jika tujuan Anda adalah suku bunga yang lebih rendah, Anda perlu melakukan refinance. Rekalkulasi hanya mengubah saldo dan oleh karena itu jumlah bulanan, bukan suku bunga atau tenor.

Bisakah pinjaman FHA, VA, atau USDA direkalkulasi?

Umumnya tidak. Pinjaman yang didukung pemerintah (FHA, VA, USDA) dan sebagian besar pinjaman jumbo biasanya tidak dapat direkalkulasi. Ketersediaan rekalkulasi paling umum pada pinjaman konvensional Fannie Mae dan Freddie Mac. Tanyakan kepada penyedia layanan Anda untuk konfirmasi tertulis.

Apakah rekalkulasi akan merusak skor kredit saya?

Tidak. Rekalkulasi tidak memerlukan aplikasi pinjaman baru, pemeriksaan kredit mendalam, penilaian properti, atau penjaminan emisi. Nomor akun dan persyaratan tetap sama. Laporan kredit Anda melihat saldo yang lebih rendah dan pembayaran bulanan yang lebih rendah, keduanya umumnya membantu.

Kapan rekalkulasi lebih masuk akal daripada pra-bayar?

Rekalkulasi menang ketika Anda menginginkan keringanan arus kas sekarang, misalnya untuk mengurangi anggaran bulanan yang ketat atau membebaskan uang tunai untuk investasi lain. Pra-bayar menang ketika tujuan Anda adalah meminimalkan total bunga dan Anda tidak memerlukan pembayaran bulanan yang lebih kecil. Kedua strategi tersebut menghasilkan tanggal pelunasan akhir yang sama jika Anda tetap membayar pembayaran asli setelah rekalkulasi.