เครื่องคำนวณการคำนวณใหม่จำนอง

เกี่ยวกับ เครื่องคำนวณการคำนวณใหม่จำนอง

เครื่องคำนวณการคำนวณใหม่จำนอง บอกคุณได้อย่างแม่นยำว่ายอดชำระเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนของคุณจะเป็นเท่าใดหลังจากชำระเงินต้นเป็นเงินก้อนซึ่งกระตุ้นการคำนวณตารางผ่อนชำระใหม่ การปรับโครงสร้าง (Recast) ต่างจากการรีไฟแนนซ์ตรงที่ยังคงอัตราดอกเบี้ยเดิม วันปิดยอดเดิม และเลขที่บัญชีสินเชื่อเดิม มีเพียงยอดคงเหลือและยอดชำระรายเดือนเท่านั้นที่เปลี่ยนแปลง เครื่องคำนวณออนไลน์ส่วนใหญ่หยุดอยู่แค่ยอดชำระใหม่ แต่เครื่องมือนี้จะช่วยคุณตัดสินใจในทุกมิติ: เปรียบเทียบเงินที่ประหยัดได้กับกลยุทธ์การชำระเกินที่เน้นการปิดยอดไว, การรีไฟแนนซ์ด้วยอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันจะเป็นอย่างไร, จุดคุ้มทุนของค่าธรรมเนียมบริการอยู่ที่เดือนไหน และยอดชำระใหม่จะปรับเปลี่ยนอย่างไรตามขนาดของเงินก้อนที่ต่างกัน

สิ่งที่ทำให้เครื่องคำนวณนี้แตกต่าง

วิธีใช้งาน เครื่องคำนวณการคำนวณใหม่จำนอง

1. เลือกสถานการณ์เริ่มต้นด่วน — บ้านหลังแรก, วัยกลางคน, เงินก้อนใหญ่ หรือลดขนาดบ้าน — เพื่อกรอกตัวเลขที่สมจริงโดยอัตโนมัติ หรือกรอกข้อมูลสินเชื่อของคุณเองตั้งแต่ต้น
2. ในแผงข้อมูลสินเชื่อ ให้กรอกยอดคงเหลือปัจจุบัน, ระยะเวลาเงินกู้เดิมเป็นปี (โดยปกติคือ 30), จำนวนเดือนที่จ่ายไปแล้ว และอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันของคุณ
3. ในแผงการปรับโครงสร้าง ให้กรอกจำนวนเงินก้อนที่คุณต้องการนำไปหักเงินต้น และค่าธรรมเนียมบริการปรับโครงสร้างที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บ (ค่าเริ่มต้น $250 หากไม่แน่ใจ)
4. ในแผงรีไฟแนนซ์ (เลือกได้) ให้พิมพ์อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์และค่าธรรมเนียมการปิดยอดโดยประมาณ เพื่อดูว่าการรีไฟแนนซ์เต็มรูปแบบเทียบกับการปรับโครงสร้างด้วยเงินก้อนเดียวกันเป็นอย่างไร
5. คลิก คำนวณ หัวข้อหลักจะแสดงยอด P&I รายเดือนใหม่ของคุณ ไทม์ไลน์จะแสดงภาพ "วันปิดยอดเดิม แต่ก้าวเล็กลง" ตารางกลยุทธ์จะเปรียบเทียบทั้งสาม (หรือสี่) แนวทาง แผนภูมิจะแสดงยอดคงเหลือเมื่อเวลาผ่านไป และแผนภูมิแท่งความอ่อนไหวจะแสดงการปรับขนาดของยอดชำระใหม่ตามเงินก้อน

คณิตศาสตร์เบื้องหลัง

สูตรการผ่อนชำระแบบอัตราคงที่ให้ยอดชำระรายเดือนที่เท่ากันเพื่อปิดยอดคงเหลือ \( B \) ที่อัตราดอกเบี้ยรายเดือน \( r \) ในระยะเวลา \( n \) เดือน:

\( \text{PMT} = \dfrac{B \cdot r}{1 - (1 + r)^{-n}} \)

การปรับโครงสร้างใช้เงินก้อน \( L \) ไปหักเงินต้นโดยตรง โดยปล่อยให้อัตรา \( r \) และเดือนที่เหลือ \( n \) ไม่เปลี่ยนแปลง ยอดชำระใหม่จะถูกคำนวณจากยอดคงเหลือที่เล็กลง:

\( \text{PMT}_{\text{recast}} = \dfrac{(B - L) \cdot r}{1 - (1 + r)^{-n}} \)

เนื่องจากทั้งตัวเศษและตัวส่วนใช้ค่า \( n \) เดียวกัน วันปิดยอดจึงไม่เปลี่ยนแปลง — ยอดเรียกเก็บรายเดือนเพียงแค่ลดลงตามสัดส่วนของจำนวนเงินก้อนที่เข้าไปแทนที่ \( B \)

สำหรับการเปรียบเทียบการชำระเกินอย่างเดียว เงินก้อนจะถูกนำไปใช้แต่ยอดชำระรายเดือนจะยังคงอยู่ที่ระดับเดิม สินเชื่อจะจบเร็วขึ้นใน \( n^{\star} \) เดือน:

\( n^{\star} = \dfrac{-\ln\left(1 - \dfrac{(B - L) \cdot r}{\text{PMT}_{\text{orig}}}\right)}{\ln(1 + r)} \)

จุดคุ้มทุนของค่าธรรมเนียมการปรับโครงสร้าง \( F \) คือจำนวนเดือนของเงินที่ประหยัดได้รายเดือนที่จำเป็นต้องใช้เพื่อครอบคลุมค่าธรรมเนียม:

\( \text{break-even} = \left\lceil \dfrac{F}{\text{PMT}_{\text{orig}} - \text{PMT}_{\text{recast}}} \right\rceil \)

ปรับโครงสร้าง vs ชำระเกิน vs รีไฟแนนซ์ — ตารางตัดสินใจด่วน

เมื่อไหร่ที่การปรับโครงสร้างดีกว่าการชำระเกิน?

ทั้งสองกลยุทธ์ใช้เงินก้อนที่ต้องจ่ายเองเท่ากัน ความแตกต่างคือสิ่งที่คุณทำกับเงินที่ประหยัดได้ต่อเดือนหลังจากนั้น หากเป้าหมายของคุณคือการผ่อนคลายกระแสเงินสดในตอนนี้ — ตัวอย่างเช่น คุณต้องการค่างวดจำนองที่น้อยลงเพื่อให้สามารถออมเงินเพื่อการเกษียณได้สูงสุด, จ่ายค่าเล่าเรียน หรือเปลี่ยนไปทำงานที่รายได้น้อยลงแต่มีความสุขมากขึ้น — การปรับโครงสร้างคือทางเลือกที่ชนะ หากเป้าหมายของคุณคือการลดดอกเบี้ยรวมและปิดยอดให้ไวที่สุด การชำระเกินอย่างเดียวจะชนะเพราะทุกดอลลาร์ของยอดชำระรายเดือนที่ไม่ได้ลดลงจะไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น

มีทางเลือกที่สามที่ซ่อนอยู่: ปรับโครงสร้างแล้วยังคงจ่ายยอดเดิม หลังจากปรับโครงสร้างแล้ว ให้สมัครใจจ่ายยอดเดิมที่สูงกว่าต่อไป วิธีนี้จะช่วยให้คุณมี "ตาข่ายนิรภัย" ของยอดชำระขั้นต่ำที่ต่ำลง แต่คุณยังคงปิดยอดได้ไวเหมือนการชำระเกินอย่างเดียว ผู้ให้กู้จะนำส่วนเกินไปหักเงินต้นโดยอัตโนมัติ นี่คือกลยุทธ์ที่นักวางแผนทางการเงินมักแนะนำสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้สูง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการปรับโครงสร้าง

การปรับโครงสร้างจำนอง (Mortgage Recast) คืออะไร?

การปรับโครงสร้างจำนองคือการคำนวณตารางผ่อนชำระใหม่ คุณชำระเงินก้อนเพื่อลดเงินต้น และผู้ให้กู้จะคำนวณยอดชำระเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนใหม่ตามระยะเวลาเดิมที่เหลืออยู่ด้วยอัตราดอกเบี้ยเดิม ไม่ใช่การรีไฟแนนซ์และวันปิดยอดจะไม่เปลี่ยนแปลง มีเพียงยอดชำระรายเดือนเท่านั้นที่ลดลง

การปรับโครงสร้างต่างจากการชำระเกินหรือการรีไฟแนนซ์อย่างไร?

การชำระเกินหมายถึงการส่งเงินพิเศษไปยังเงินต้นในขณะที่จ่ายรายเดือนเท่าเดิม เงินกู้จะจบเร็วขึ้นแต่ยอดชำระรายเดือนไม่เปลี่ยน การรีไฟแนนซ์หมายถึงการแทนที่เงินกู้เดิมด้วยเงินกู้ใหม่พร้อมอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาใหม่ โดยมีค่าใช้จ่ายในการปิดยอดและการพิจารณาสินเชื่อเต็มรูปแบบ การปรับโครงสร้างอยู่ระหว่างกลาง: ค่าธรรมเนียมเล็กน้อย, ไม่มีการพิจารณาสินเชื่อใหม่, อัตราดอกเบี้ยเดิม, วันปิดยอดเดิม แต่ยอดชำระรายเดือนลดลง

ค่าธรรมเนียมการปรับโครงสร้างจำนองราคาเท่าไหร่?

ผู้ให้กู้ในสหรัฐฯ ส่วนใหญ่คิดค่าธรรมเนียมบริการแบบคงที่ระหว่าง $150 ถึง $500 โดยทั่วไปคือ $250 ค่าธรรมเนียมนี้จ่ายเพียงครั้งเดียวในขณะที่ทำการปรับโครงสร้าง การคำนวณจุดคุ้มทุนในผลลัพธ์จะบอกคุณว่าต้องใช้เวลากี่เดือนของเงินที่ประหยัดได้เพื่อคุ้มทุนค่าธรรมเนียม

จำนวนเงินก้อนขั้นต่ำสำหรับการปรับโครงสร้างคือเท่าไหร่?

ผู้ให้บริการส่วนใหญ่ต้องการเงินก้อนขั้นต่ำ $5,000 ถึง $10,000 ก่อนที่จะดำเนินการปรับโครงสร้างให้ เงินก้อนนี้ต้องนำไปหักเงินต้นโดยตรง (ไม่ใช่บัญชีเอสโครว์หรือค่างวดเดือนถัดไป) ควรยืนยันยอดขั้นต่ำกับผู้ให้บริการของคุณก่อนชำระเงิน

การปรับโครงสร้างทำให้เปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยหรือไม่?

ไม่ อัตราดอกเบี้ยจะยังคงเท่าเดิม หากเป้าหมายของคุณคืออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง คุณต้องทำการรีไฟแนนซ์แทน การปรับโครงสร้างเปลี่ยนเฉพาะยอดคงเหลือและยอดชำระรายเดือนเท่านั้น ไม่ใช่อัตราดอกเบี้ยหรือระยะเวลา

สินเชื่อ FHA, VA หรือ USDA สามารถปรับโครงสร้างได้หรือไม่?

โดยทั่วไปไม่ได้ สินเชื่อที่รัฐบาลสนับสนุน (FHA, VA, USDA) และสินเชื่อ Jumbo ส่วนใหญ่ไม่สามารถปรับโครงสร้างได้ การปรับโครงสร้างมักมีให้ในสินเชื่อปกติ (Conventional) ของ Fannie Mae และ Freddie Mac ควรสอบถามผู้ให้บริการของคุณเพื่อการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร

การปรับโครงสร้างจะส่งผลเสียต่อคะแนนเครดิตหรือไม่?

ไม่ การปรับโครงสร้างไม่จำเป็นต้องสมัครสินเชื่อใหม่ ไม่มีการดึงข้อมูลเครดิต ไม่มีการประเมินราคา หรือการพิจารณาสินเชื่อใหม่ เลขที่บัญชีและเงื่อนไขยังคงเหมือนเดิม รายงานเครดิตของคุณจะเห็นยอดคงเหลือที่ต่ำลงและยอดชำระรายเดือนที่ลดลง ซึ่งทั้งสองอย่างนี้ส่งผลดีโดยทั่วไป

เมื่อไหร่ที่การปรับโครงสร้างเหมาะสมกว่าการชำระเกิน?

การปรับโครงสร้างชนะเมื่อคุณต้องการผ่อนคลายกระแสเงินสดในตอนนี้ เช่น เพื่อลดภาระงบประมาณรายเดือนที่ตึงตัว หรือเพื่อนำเงินไปลงทุนอย่างอื่น การชำระเกินชนะเมื่อเป้าหมายของคุณคือการลดดอกเบี้ยรวมให้เหลือน้อยที่สุดและคุณไม่ต้องการยอดชำระรายเดือนที่ลดลง ทั้งสองกลยุทธ์ให้วันปิดยอดสุดท้ายเหมือนกันหากคุณยังคงจ่ายยอดเดิมหลังจากปรับโครงสร้างแล้ว