PMI-Rechner

Der PMI-Rechner schätzt Ihre monatliche Prämie für die private Hypothekenversicherung (PMI) und zeigt Ihnen vor allem genau, wann Sie aufhören können, diese zu bezahlen. Wenn Ihre Anzahlung bei einem konventionellen Darlehen unter 20% liegt, schlagen Kreditgeber die PMI auf Ihre monatliche Rate auf. Dieses Tool durchläuft Ihren Tilgungsplan Monat für Monat, um die genauen Daten für das Erreichen der zwei Eigenkapital-Meilensteine zur Aufhebung der PMI zu ermitteln — den Punkt von 80% Beleihungsauslauf (LTV), an dem Sie die Kündigung beantragen können, und den Punkt von 78% LTV, an dem sie automatisch endet. Zudem zeigt es Ihre PMI-Gesamtkosten und die Ersparnis durch eine vorzeitige Kündigung.

Was ist die PMI (Private Mortgage Insurance)?

Die private Hypothekenversicherung ist eine Police, die konventionelle Hypothekengeber verlangen, wenn Sie mehr als 80% des Immobilienwerts leihen — das heißt, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt. Die PMI schützt den Kreditgeber vor Verlusten, falls Sie zahlungsunfähig werden; sie schützt nicht Sie oder Ihr Eigenkapital. Die Prämie ist in Ihrer monatlichen Hypothekenrate enthalten und fällt weg, sobald Sie genügend Eigenkapital in der Immobilie aufgebaut haben.

PMI-Formel

Die monatliche Prämie ist einfach der jährliche PMI-Satz angewendet auf Ihren Darlehensbetrag, aufgeteilt auf zwölf Monate:

Die Kündigungsdaten hängen von Ihrem Beleihungsauslauf (LTV) ab, der sich aus dem verbleibenden Darlehenssaldo geteilt durch den ursprünglichen Hauswert berechnet. Da Sie jeden Monat die Hauptschuld tilgen, sinkt Ihr Saldo — und damit auch Ihr LTV:

Wann kann man die PMI kündigen?

Der US-amerikanische Homeowners Protection Act of 1998 definiert zwei wichtige Schwellenwerte, die beide gemessen am ursprünglichen Wert Ihres Hauses unter Verwendung des ursprünglichen Zahlungsplans ermittelt werden:

• 80% LTV — Vom Kreditnehmer beantragte Kündigung: Sobald Ihr Saldo laut Plan 80% des ursprünglichen Wertes erreicht, können Sie Ihrem Kreditservicer einen schriftlichen Antrag auf Kündigung der PMI senden. In der Regel benötigen Sie eine gute Zahlungshistorie und dürfen keine zweite Hypothek belasten.
• 78% LTV — Automatische Beendigung: Ihr Kreditservicer ist gesetzlich verpflichtet, die PMI automatisch zu beenden, sobald der Saldo 78% des ursprünglichen Wertes erreicht, vorausgesetzt, Ihre Zahlungen sind auf dem aktuellen Stand. Es ist kein Antrag erforderlich.
• Halbzeit-Regel (Midpoint-Regel): Wenn Sie aus irgendeinem Grund niemals 78% erreichen (zum Beispiel bei bestimmten langen oder endfälligen Darlehen), muss die PMI in der Mitte der Tilgungslaufzeit des Darlehens enden.

Wenn Sie die Kündigung bei 80% beantragen, anstatt auf die automatische Beendigung bei 78% zu warten, entfällt die PMI einige Monate früher — und genau das ist die Ersparnis bei vorzeitiger Kündigung, die dieser Rechner hervorhebt.

Wie viel kostet die PMI?

Die jährlichen PMI-Sätze bewegen sich im Allgemeinen zwischen etwa 0,3% und 1,5% des Darlehensbetrags. Ihr Satz hängt hauptsächlich von Ihrem Beleihungsauslauf und Ihrer Kreditwürdigkeit ab — eine geringere Anzahlung und ein niedrigerer Kredit-Score lassen den Satz steigen. Die folgende Tabelle zeigt typische mittlere Sätze nach anfänglichem LTV (wird als Standardwert verwendet, wenn Sie das Feld für den PMI-Satz leer lassen):

Dies sind nur Schätzungen. Das PMI-Angebot Ihres Kreditgebers basiert auf Ihrem spezifischen Kreditprofil und der Tariftabelle des Hypothekenversicherers.

Wie man die PMI schneller loswird

PMI vs. FHA-Hypothekenversicherung (MIP)

Die PMI gilt für konventionelle Darlehen und kann gekündigt werden, sobald Sie 20% Eigenkapital erreichen. FHA-Darlehen verlangen stattdessen eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP), die für die meisten Kreditnehmer, die weniger als 10% anzahlen, über die gesamte Laufzeit des Darlehens bestehen bleibt — der einzige Weg, sie loszuwerden, ist die Umschuldung in eine konventionelle Hypothek. Wenn Sie Darlehensarten vergleichen, berücksichtigen Sie, dass die konventionelle PMI vorübergehend ist, während die FHA MIP es oft nicht ist. Dieser Rechner bildet die konventionelle PMI ab.

Wie man diesen Rechner benutzt

1. Geben Sie Ihren Hauspreis und Ihre Anzahlung ein: Tippen Sie den Kaufpreis und dann Ihre Anzahlung als Prozentsatz oder als Dollarbetrag ein.
2. Geben Sie Ihre Darlehensdetails ein: Wählen Sie die Darlehenslaufzeit, geben Sie den Zinssatz ein und tragen Sie optional Ihren jährlichen PMI-Satz ein (lassen Sie das Feld leer, um eine Schätzung basierend auf Ihrem LTV zu nutzen).
3. Klicken Sie auf Berechnen: Das Tool berechnet Ihre monatliche PMI und den vollständigen Kündigungszeitplan.
4. Überprüfen Sie Ihre Ergebnisse: Sehen Sie Ihre monatliche PMI, das Datum, an dem Sie die Kündigung beantragen können, das automatische Beendigungsdatum, Ihre PMI-Gesamtkosten, Ihre Ersparnis bei vorzeitiger Kündigung und einen jährlichen LTV-Plan.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist die PMI (private mortgage insurance)?

PMI ist eine Versicherungsprämie, die von konventionellen Hypothekengebern verlangt wird, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% des Hauspreises beträgt. Sie schützt den Kreditgeber, nicht Sie, im Falle eines Zahlungsausfalls. Die PMI wird auf Ihre monatliche Hypothekenrate aufgeschlagen, bis Sie genügend Eigenkapital aufgebaut haben, um sie zu entfernen.

Wie viel kostet die PMI pro Monat?

Die PMI kostet in der Regel zwischen 0,3% and 1,5% des Darlehensbetrags pro Jahr, aufgeteilt in monatliche Zahlungen. Der genaue Satz hängt von Ihrem Beleihungsauslauf, Ihrer Kreditwürdigkeit und der Darlehensart ab. Bei einem Darlehen von 300.000 $ bei 0,5% beträgt die PMI etwa 125 $ pro Monat.

Wann kann ich die PMI kündigen?

Nach dem Homeowners Protection Act können Sie die PMI-Kündigung schriftlich beantragen, sobald Ihr Darlehenssaldo 80% des ursprünglichen Hauswerts erreicht. Ihr Kreditservicer muss die PMI automatisch beenden, wenn der Saldo 78% des ursprünglichen Werts erreicht, basierend auf dem ursprünglichen Tilgungsplan, sofern Ihre Zahlungen pünktlich geleistet wurden.

Wie werde ich die PMI schneller los?

Sie können einen Beleihungsauslauf von 80% schneller erreichen, indem Sie zusätzliche Tilgungszahlungen leisten, vorab eine größere Anzahlung leisten oder ein neues Wertgutachten beantragen, wenn der Wert Ihres Hauses gestiegen ist. Eine Umschuldung in ein neues Darlehen ohne PMI ist eine weitere Option, sobald Sie mindestens 20% Eigenkapital haben.

Was ist der Unterschied zwischen 80% und 78% LTV bei der PMI?

Bei einem Beleihungsauslauf (LTV) von 80% können Sie von Ihrem Kreditservicer die Kündigung der PMI verlangen. Bei 78% LTV muss der Servicer diese automatisch und ohne Aufforderung Ihrerseits kündigen. Wenn Sie die Kündigung bei 80% beantragen, entfällt die PMI früher, wodurch Sie die Prämien mehrerer Monate sparen.

Ist die PMI dasselbe wie eine FHA-Hypothekenversicherung?

Nein. Die PMI gilt für konventionelle Darlehen und kann gekündigt werden, sobald Sie 20% Eigenkapital erreichen. FHA-Darlehen beinhalten eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP), die oft für die gesamte Laufzeit des Darlehens gilt, es sei denn, Sie schulden in eine konventionelle Hypothek um. Dieser Rechner bildet die konventionelle PMI ab.

Zusätzliche Ressourcen

• Lenders Mortgage Insurance - Wikipedia
• Wann kann ich die PMI entfernen? - Consumer Financial Protection Bureau