เครื่องคำนวณ PMI

เครื่องคำนวณ PMI จะช่วยประมาณการเบี้ยประกันภัยประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล (PMI) รายเดือนของคุณ และที่สำคัญกว่านั้นคือการระบุวันที่คุณสามารถหยุดจ่ายมันได้ เมื่อเงินดาวน์ของคุณสำหรับเงินกู้แบบทั่วไปมีมูลค่าต่ำกว่า 20% ผู้ให้กู้จะบวกค่า PMI เพิ่มเข้าไปในยอดผ่อนชำระรายเดือนของคุณ เครื่องมือนี้จะไล่ดูตารางการผ่อนชำระหนี้ของคุณทีละเดือนเพื่อค้นหาวันที่ที่แน่นอนซึ่งคุณจะบรรลุเกณฑ์มูลค่าหุ้นในบ้านสองระดับหลักที่ใช้สำหรับการยกเลิก PMI นั่นคือ จุดที่อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 80% (LTV 80%) ซึ่งคุณสามารถยื่นเรื่องขอยกเลิกได้ และจุดที่ LTV อยู่ที่ 78% ซึ่งระบบจะทำการสิ้นสุดให้โดยอัตโนมัติ พร้อมทั้งแสดงต้นทุน PMI ทั้งหมดและส่วนที่ประหยัดได้จากการยกเลิกก่อนกำหนด

PMI (Private Mortgage Insurance) คืออะไร?

ประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล เป็นกรมธรรม์ที่ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบทั่วไปกำหนดให้ทำเมื่อคุณกู้ยืมเงินมากกว่า 80% ของมูลค่าบ้าน หรือพูดอีกอย่างคือเมื่อคุณชำระเงินดาวน์น้อยกว่า 20% โดย PMI จะช่วยปกป้องผู้ให้กู้จากการสูญเสียหากคุณผิดนัดชำระหนี้ ไม่ได้ปกป้องคุณหรือมูลค่าหุ้นในบ้านของคุณแต่อย่างใด เบี้ยประกันภัยนี้จะถูกรวมอยู่ในยอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้านรายเดือนของคุณและจะหมดไปเมื่อคุณสร้างมูลค่าหุ้นในบ้านได้มากพอ

สูตรการคำนวณ PMI

เบี้ยประกันภัยรายเดือนคำนวณได้อย่างง่ายดายโดยใช้อัตรา PMI รายปีคูณกับจำนวนเงินกู้ของคุณ แล้วหารด้วยสิบสองเดือน:

วันที่ยกเลิกจะขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน (LTV) ของคุณ ซึ่งคิดจากยอดเงินกู้คงเหลือหารด้วยมูลค่าบ้านเดิม เมื่อคุณจ่ายชำระเงินต้นในแต่ละเดือน ยอดคงเหลือและ LTV ของคุณก็จะลดลง:

คุณจะสามารถยกเลิก PMI ได้เมื่อไหร่?

กฎหมายคุ้มครองเจ้าของบ้านปี 1998 (Homeowners Protection Act of 1998) ของสหรัฐอเมริกาได้กำหนดเกณฑ์สำคัญสองประการ โดยทั้งสองเกณฑ์นี้จะวัดจากมูลค่าเดิมของบ้านคุณโดยใช้ตารางการชำระเงินเดิม:

• LTV 80% — การยกเลิกตามคำขอของผู้กู้: เมื่อยอดคงเหลือของคุณมีกำหนดจะลดลงเหลือ 80% ของมูลค่าเดิม คุณสามารถส่งคำขอเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้ให้บริการสินเชื่อเพื่อขอยกเลิก PMI ได้ โดยทั่วไปคุณต้องมีประวัติการชำระเงินที่ดีและไม่มีการจำนองใบที่สอง
• LTV 78% — การสิ้นสุดโดยอัตโนมัติ: ผู้ให้บริการสินเชื่อของคุณมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องสิ้นสุดการเรียกเก็บ PMI โดยอัตโนมัติเมื่อยอดคงเหลือลดลงเหลือ 78% ของมูลค่าเดิม หากการชำระเงินของคุณเป็นปัจจุบัน โดยที่คุณไม่ต้องยื่นคำขอใด ๆ
• กฎจุดกึ่งกลาง (Midpoint rule): หากด้วยเหตุผลบางอย่างที่คุณไม่เคยไปถึงระดับ 78% (เช่น ในกรณีของเงินกู้ระยะยาวบางประเภทหรือเงินกู้ที่จ่ายเฉพาะดอกเบี้ย) PMI จะต้องสิ้นสุดลงที่จุดกึ่งกลางของการผ่อนชำระเงินกู้นั้น

การส่งคำขอยกเลิกที่ระดับ 80% แทนที่จะรอให้ระบบสิ้นสุดอัตโนมัติที่ 78% จะช่วยให้นำ PMI ออกได้เร็วขึ้นสองสามเดือน ซึ่งนี่คือส่วนที่ประหยัดได้จากการยกเลิกก่อนกำหนดที่เครื่องคำนวณนี้เน้นให้เห็น

PMI มีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่?

โดยทั่วไปอัตรา PMI รายปีจะอยู่ระหว่างประมาณ 0.3% ถึง 1.5% ของจำนวนเงินกู้ อัตราของคุณขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สินและคะแนนเครดิตเป็นหลัก การชำระเงินดาวน์น้อยลงและคะแนนเครดิตที่ต่ำลงจะส่งผลให้อัตราเพิ่มสูงขึ้น ตารางด้านล่างแสดงอัตราเฉลี่ยทั่วไปตามค่า LTV เริ่มต้น (ใช้เป็นค่าเริ่มต้นเมื่อคุณเว้นว่างช่องอัตรา PMI ไว้):

ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงการประมาณการเท่านั้น ใบเสนอราคา PMI จากผู้ให้กู้ของคุณจะขึ้นอยู่กับข้อมูลประวัติเครดิตเฉพาะของคุณและตารางอัตราของบริษัทผู้รับประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

วิธีทำให้ PMI หมดไปเร็วขึ้น

PMI ปะทะ ประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัย FHA (MIP)

PMI จะใช้กับเงินกู้แบบทั่วไปและสามารถยกเลิกได้เมื่อคุณมีมูลค่าหุ้นในบ้านถึง 20% ส่วนเงินกู้ FHA จะต้องจ่ายเบี้ยประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MIP) ซึ่งสำหรับผู้กู้ส่วนใหญ่ที่วางเงินดาวน์ต่ำกว่า 10% ค่าประกันนี้จะคงอยู่ตลอดอายุของเงินกู้ — วิธีเดียวที่จะเอาออกได้คือการรีไฟแนนซ์ไปเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบทั่วไป หากคุณกำลังเปรียบเทียบประเภทเงินกู้ ให้คำนึงถึงปัจจัยที่ว่า PMI แบบทั่วไปนั้นเป็นแบบชั่วคราวในขณะที่ FHA MIP มักจะไม่ใช่ เครื่องคำนวณนี้จำลองรูปแบบของ PMI แบบทั่วไป

วิธีใช้งานเครื่องคำนวณนี้

1. ป้อนราคาบ้านและเงินดาวน์ของคุณ: พิมพ์ราคาซื้อ จากนั้นพิมพ์เงินดาวน์ของคุณในรูปแบบเปอร์เซ็นต์หรือจำนวนเงินดอลลาร์
2. ป้อนรายละเอียดเงินกู้ของคุณ: เลือกระยะเวลาเงินกู้ ป้อนอัตราดอกเบี้ย และเลือกป้อนอัตรา PMI รายปีของคุณ (เว้นว่างไว้เพื่อใช้ค่าประมาณการตาม LTV ของคุณ)
3. คลิก คำนวณ: เครื่องมือจะคำนวณ PMI รายเดือนและลำดับเวลาการยกเลิกทั้งหมดของคุณ
4. ตรวจสอบผลลัพธ์ของคุณ: ดูค่า PMI รายเดือน วันที่ที่คุณสามารถขอยกเลิกได้ วันที่ระบบสิ้นสุดอัตโนมัติ ต้นทุน PMI ทั้งหมดของคุณ ส่วนที่ประหยัดได้จากการยกเลิกก่อนกำหนด และตาราง LTV แบบรายปี

คำถามที่พบบ่อย

PMI (private mortgage insurance) คืออะไร?

PMI คือเบี้ยประกันภัยที่ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบทั่วไปกำหนดเมื่อเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20% ของราคาบ้าน มันช่วยปกป้องผู้ให้กู้ ไม่ใช่คุณ ในกรณีที่คุณผิดนัดชำระหนี้ PMI จะถูกรวมเข้ากับยอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้านรายเดือนของคุณจนกว่าคุณจะสร้างมูลค่าหุ้นในบ้านได้มากพอที่จะยกเลิกมันออกไป

PMI มีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ต่อเดือน?

โดยทั่วไป PMI จะมีราคาอยู่ระหว่าง 0.3% ถึง 1.5% ของจำนวนเงินกู้ต่อปี โดยแบ่งเป็นงวดชำระรายเดือน อัตราที่แน่นอนขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน (LTV) คะแนนเครดิต และประเภทเงินกู้ของคุณ สำหรับเงินกู้ $300,000 ที่อัตรา 0.5% PMI จะอยู่ที่ประมาณ $125 ต่อเดือน

ฉันจะสามารถยกเลิก PMI ได้เมื่อไหร่?

ภายใต้กฎหมายคุ้มครองเจ้าของบ้าน คุณสามารถขอยกเลิก PMI เป็นลายลักษณ์อักษรได้เมื่อยอดเงินกู้คงเหลือของคุณเหลือ 80% ของมูลค่าบ้านเดิม ผู้ให้บริการสินเชื่อของคุณต้องยุติ PMI โดยอัตโนมัติเมื่อยอดคงเหลือเหลือ 78% ของมูลค่าเดิม ตามตารางการผ่อนชำระเดิม ตราบใดที่การชำระเงินของคุณเป็นปัจจุบัน

ฉันจะกำจัด PMI ให้เร็วขึ้นได้อย่างไร?

คุณสามารถบรรลุอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน 80% ได้เร็วขึ้นโดยการชำระเงินต้นเพิ่มเติม ชำระเงินดาวน์จำนวนมากขึ้นตั้งแต่แรก หรือขอประเมินราคาใหม่หากมูลค่าบ้านของคุณเพิ่มขึ้น การรีไฟแนนซ์เป็นเงินกู้ใหม่ที่ไม่มี PMI ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกเมื่อคุณมีมูลค่าหุ้นในบ้านอย่างน้อย 20%

ความแตกต่างระหว่าง LTV 80% และ 78% สำหรับ PMI คืออะไร?

ที่อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน 80% คุณสามารถยื่นเรื่องขอให้ผู้ให้บริการสินเชื่อยกเลิก PMI ได้ ที่อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน 78% ผู้ให้บริการสินเชื่อต้องยกเลิกให้โดยอัตโนมัติโดยที่คุณไม่ต้องยื่นเรื่องขอ การขอยกเลิกที่ 80% จะช่วยให้นำ PMI ออกได้เร็วขึ้นและประหยัดเบี้ยประกันภัยไปได้หลายเดือน

Is PMI the same as FHA mortgage insurance?

ไม่เหมือน PMI จะใช้กับเงินกู้แบบทั่วไปและสามารถยกเลิกได้เมื่อคุณมีมูลค่าหุ้นในบ้านถึง 20% ส่วนเงินกู้ FHA จะมีเบี้ยประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MIP) ซึ่งมักจะคงอยู่ตลอดอายุของเงินกู้ เว้นแต่คุณจะรีไฟแนนซ์เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบทั่วไป เครื่องคำนวณนี้จำลองรูปแบบของ PMI แบบทั่วไป

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม

• Lenders Mortgage Insurance - Wikipedia
• When can I remove PMI? - Consumer Financial Protection Bureau