Kalkulator PMI

Kalkulator PMI mengestimasi premi bulanan asuransi hipotek pribadi (PMI) Anda dan, yang lebih penting, menentukan dengan tepat kapan Anda bisa berhenti membayarnya. Ketika uang muka Anda untuk pinjaman konvensional berada di bawah 20%, pemberi pinjaman menambahkan PMI ke pembayaran bulanan Anda. Alat ini menelusuri jadwal amortisasi Anda bulan demi bulan untuk menemukan tanggal pasti Anda mencapai dua tonggak ekuitas yang menghapus PMI — titik rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) 80% di mana Anda dapat mengajukan pembatalan, dan titik LTV 78% di mana asuransi berakhir secara otomatis — serta menampilkan total biaya PMI Anda dan penghematan dari pembatalan lebih awal.

Apa itu PMI (Private Mortgage Insurance)?

Asuransi hipotek pribadi adalah polis yang diwajibkan oleh pemberi pinjaman hipotek konvensional ketika Anda meminjam lebih dari 80% dari nilai rumah — artinya, ketika uang muka Anda kurang dari 20%. PMI melindungi pemberi pinjaman dari kerugian jika Anda gagal bayar; ini tidak melindungi Anda atau ekuitas Anda. Premi tersebut dibundel ke dalam pembayaran hipotek bulanan Anda dan akan hilang setelah Anda membangun ekuitas yang cukup di rumah tersebut.

Rumus PMI

Premi bulanan hanyalah tarif PMI tahunan yang diterapkan pada jumlah pinjaman Anda, lalu dibagi dua belas bulan:

Tanggal pembatalan tergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) Anda, yaitu sisa saldo pinjaman dibagi dengan nilai asli rumah. Seiring Anda membayar cicilan pokok setiap bulan, saldo Anda — dan LTV Anda — akan turun:

Kapan Anda Bisa Membatalkan PMI?

Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah AS tahun 1998 (Homeowners Protection Act of 1998) menetapkan dua ambang batas utama, keduanya diukur terhadap nilai asli rumah Anda menggunakan jadwal pembayaran asli:

• LTV 80% — Pembatalan atas permintaan peminjam: Setelah saldo Anda dijadwalkan mencapai 80% dari nilai asli, Anda dapat mengirimkan permintaan tertulis kepada penyedia layanan pinjaman Anda untuk membatalkan PMI. Anda biasanya memerlukan riwayat pembayaran yang baik dan tidak memiliki hipotek kedua.
• LTV 78% — Penghentian otomatis: Penyedia layanan pinjaman Anda secara hukum wajib menghentikan PMI secara otomatis setelah saldo mencapai 78% dari nilai asli, dengan syarat pembayaran Anda lancar. Tidak diperlukan permintaan.
• Aturan titik tengah: Jika karena alasan tertentu Anda tidak pernah mencapai 78% (misalnya, pada pinjaman jangka panjang tertentu atau pinjaman bunga saja), PMI harus berakhir pada titik tengah amortisasi pinjaman.

Mengajukan pembatalan pada LTV 80% daripada menunggu penghentian otomatis pada LTV 78% akan menghapus PMI beberapa bulan lebih awal — yang merupakan penghematan pembatalan lebih awal yang disoroti oleh kalkulator ini.

Berapa Biaya PMI?

Tarif PMI tahunan umumnya berkisar antara 0,3% hingga 1,5% dari jumlah pinjaman. Tarif Anda sebagian besar tergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai dan skor kredit Anda — uang muka yang lebih kecil dan skor kredit yang lebih rendah akan menaikkan tarif. Tabel di bawah ini menunjukkan tarif kisaran menengah yang tipikal berdasarkan LTV awal (digunakan sebagai bawaan ketika Anda mengosongkannya):

Ini hanyalah estimasi. Kuotasi PMI dari pemberi pinjaman Anda didasarkan pada profil kredit spesifik Anda dan kartu tarif perusahaan asuransi hipotek.

Cara Menyingkirkan PMI Lebih Cepat

PMI vs Asuransi Hipotek FHA (MIP)

PMI berlaku untuk pinjaman konvensional dan dapat dibatalkan setelah Anda mencapai ekuitas 20%. Di sisi lain, pinjaman FHA dikenakan Premi Asuransi Hipotek (MIP) yang, bagi sebagian besar peminjam dengan uang muka kurang dari 10%, berlaku selama seluruh masa pinjaman — satu-satunya cara untuk menghapusnya adalah dengan melakukan refinancing ke hipotek konvensional. Jika Anda membandingkan jenis pinjaman, pertimbangkan faktor bahwa PMI konvensional bersifat sementara sedangkan MIP FHA sering kali tidak. Kalkulator ini memodelkan PMI konvensional.

Cara Menggunakan Kalkulator Ini

1. Masukkan harga rumah dan uang muka Anda: Ketik harga pembelian, lalu uang muka Anda sebagai persentase atau jumlah nominal dolar.
2. Masukkan detail pinjaman Anda: Pilih jangka waktu pinjaman, masukkan suku bunga, dan opsional masukkan tarif PMI tahunan Anda (kosongkan untuk menggunakan perkiraan berdasarkan LTV Anda).
3. Klik Hitung: Alat ini akan menghitung PMI bulanan Anda dan garis waktu pembatalan lengkap.
4. Tinjau hasil Anda: Lihat PMI bulanan Anda, tanggal Anda dapat mengajukan pembatalan, tanggal penghentian otomatis, total biaya PMI Anda, penghematan pembatalan lebih awal Anda, dan jadwal LTV dari tahun ke tahun.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apa itu PMI (private mortgage insurance)?

PMI adalah premi asuransi yang diwajibkan oleh pemberi pinjaman hipotek konvensional ketika uang muka Anda kurang dari 20% dari harga rumah. Ini melindungi pemberi pinjaman, bukan Anda, jika Anda gagal bayar. PMI ditambahkan ke pembayaran hipotek bulanan Anda sampai Anda membangun ekuitas yang cukup untuk menghapusnya.

Berapa biaya PMI per bulan?

PMI biasanya berkisar antara 0,3% dan 1,5% dari jumlah pinjaman per tahun, yang dibagi menjadi pembayaran bulanan. Tarif pastinya tergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai Anda, skor kredit, dan jenis pinjaman. Pada pinjaman senilai $300.000 dengan tarif 0,5%, PMI adalah sekitar $125 per bulan.

Kapan saya bisa membatalkan PMI?

Berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah, Anda dapat mengajukan pembatalan PMI secara tertulis setelah saldo pinjaman Anda mencapai 80% dari nilai asli rumah. Penyedia layanan pinjaman Anda wajib menghentikan PMI secara otomatis saat saldo mencapai 78% dari nilai asli, berdasarkan jadwal amortisasi asli, selama pembayaran Anda lancar.

Bagaimana cara menyingkirkan PMI lebih cepat?

Anda dapat mencapai rasio pinjaman terhadap nilai 80% lebih cepat dengan melakukan pembayaran pokok ekstra, membayar uang muka yang lebih besar di awal, atau mengajukan penilaian baru jika nilai rumah Anda telah meningkat. Melakukan refinancing ke pinjaman baru tanpa PMI adalah opsi lain setelah Anda memiliki setidaknya 20% ekuitas.

Apa perbedaan antara LTV 80% dan 78% untuk PMI?

Pada rasio pinjaman terhadap nilai 80%, Anda dapat meminta penyedia layanan Anda untuk membatalkan PMI. Pada rasio pinjaman terhadap nilai 78%, penyedia layanan wajib membatalkannya secara otomatis tanpa permintaan apa pun dari Anda. Mengajukan pembatalan pada 80% akan menghapus PMI lebih awal dan menghemat premi beberapa bulan.

Apakah PMI sama dengan asuransi hipotek FHA?

Tidak. PMI berlaku untuk pinjaman konvensional dan dapat dibatalkan setelah Anda mencapai ekuitas 20%. Pinjaman FHA dikenakan premi asuransi hipotek (MIP) yang sering kali berlaku selama masa pinjaman kecuali Anda melakukan refinancing ke hipotek konvensional. Kalkulator ini memodelkan PMI konvensional.

Sumber Daya Tambahan

• Lenders Mortgage Insurance - Wikipedia
• Kapan saya bisa menghapus PMI? - Biro Perlindungan Finansial Konsumen