ARM Hypothekenrechner

Der ARM-Hypothekenrechner modelliert eine Hypothek mit variablem Zinssatz (Adjustable-Rate Mortgage) — wie beispielsweise einen 5/1 oder 7/1 ARM — sowohl vor als auch nach der Anpassung des Zinssatzes. Er zeigt Ihre niedrige Anfangszahlung (Teaser-Rate), Ihre maximale Zahlung im schlechtesten Fall, sobald der Zinssatz die Lebenszeit-Obergrenze erreicht, sowie den dazwischen liegenden Zahlungsschock. Ein Diagramm zum Zahlungsverlauf im schlechtesten Fall, ein detaillierter Jahresplan und ein optionaler Vergleich mit einer Festzinshypothek helfen Ihnen bei der Entscheidung, ob ein ARM für Sie die richtige Wahl ist.

Was ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)?

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) hat einen Zinssatz, der für einen Einführungszeitraum festgeschrieben ist und sich danach für die restliche Kreditlaufzeit periodisch ändert. ARMs werden als zwei Zahlen dargestellt, wie 5/1 oder 7/1: Die erste Zahl steht für die Dauer der Festzinsphase in Jahren, und die zweite Zahl gibt an, wie oft der Zinssatz danach angepasst wird (in Jahren). Ein 5/1 ARM bleibt also 5 Jahre lang fest und wird danach einmal pro Jahr angepasst; ein 7/1 ARM bleibt 7 Jahre lang fest und passt sich jährlich an.

Wie die Zins-Obergrenzen (Caps) bei ARMs funktionieren

Nach Ablauf der Festzinsphase wird der ARM-Zinssatz als ein Index (ein Referenzzinssatz) plus einer vom Kreditgeber festgelegten festen Marge neu berechnet. Zins-Obergrenzen (Caps) begrenzen, wie weit sich dieser Zinssatz bewegen darf, und stellen den wichtigsten Schutz für den Kreditnehmer dar. Sie werden als drei Zahlen angegeben, zum Beispiel 2/2/5:

• Anfängliche Anpassungsobergrenze (erste Zahl) — das Maximum, um das der Zinssatz bei der ersten Anpassung steigen darf.
• Periodic adjustment cap (zweite Zahl) — die maximale Veränderung bei jeder späteren Anpassung.
• Lebenszeit-Obergrenze (dritte Zahl) — das Maximum, um das der Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredits jemals über den Anfangszinssatz steigen darf.

Dieser Rechner nutzt diese Obergrenzen, um den schlechtesten Fall (Worst Case) zu konstruieren: Der Zinssatz springt bei der ersten Anpassung um die volle anfängliche Obergrenze und steigt danach jedes Jahr um die volle periodische Obergrenze, bis er den Lebenszeit-Höchstwert erreicht und dort verbleibt.

Formel für die ARM-Zahlung

Jedes Mal, wenn sich der Zinssatz ändert, wird der verbleibende Saldo unter Verwendung der Standardformel für Hypothekenzahlungen über die Restlaufzeit neu amortisiert:

Dabei ist M die monatliche Zahlung, P der verbleibende Kreditsaldo, i der monatliche Zinssatz (der Jahreszinssatz geteilt durch 12) und n die Anzahl der verbleibenden monatlichen Zahlungen. Die maximal mögliche Zahlung tritt ein, sobald der Zinssatz die Lebenszeit-Obergrenze erreicht, was Ihrem anfänglichen Zinssatz plus der Lebenszeit-Obergrenze entspricht.

Beispiel für den Zinsverlauf im schlechtesten Fall (5/1 ARM, 2/2/5 Caps)

Ausgehend von einem anfänglichen Zinssatz von 6 % folgt ein 5/1 ARM mit 2/2/5 Caps diesem Verlauf im schlechtesten Fall:

ARM vs. Festzinshypothek

Ein ARM bietet fast immer einen niedrigeren Anfangszinssatz als eine vergleichbare Festzinshypothek, was eine geringere Zahlung während der Festzinsphase bedeutet. Das ist attraktiv, wenn Sie planen, die Immobilie vor dem Ende der Festzinsphase zu verkaufen oder umzufinanzieren, oder wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen sinken werden. Der Nachteil ist die Unsicherheit: Nach der Festzinsphase kann Ihre Zahlung drastisch steigen. Eine Festzinshypothek behält den gleichen Zinssatz und die gleiche Zahlung für die gesamte Laufzeit bei und tauscht einen höheren Anfangszinssatz gegen absolute Vorhersehbarkeit ein. Geben Sie einen vergleichbaren Festzinssatz in diesen Rechner ein, um beide Optionen direkt nebeneinander zu sehen.

Wann ist ein ARM sinnvoll?

So nutzen Sie diesen Rechner

1. Kreditdaten eingeben: Tragen Sie den Kreditbetrag und den anfänglichen (Teaser-)Zinssatz ein und wählen Sie dann die Kreditlaufzeit sowie den ARM-Typ wie z. B. 5/1 oder 7/1.
2. Zins-Obergrenzen eingeben: Legen Sie die anfängliche, periodische und Lebenszeit-Obergrenze fest. Der gängige Standard ist 2/2/5.
3. Vergleich hinzufügen (optional): Geben Sie einen vergleichbaren Festzinssatz ein, um den ARM mit einer Festzinshypothek zu vergleichen.
4. Auf Berechnen klicken: Prüfen Sie Ihre Anfangszahlung, die maximale Zahlung im schlechtesten Fall, den Zahlungsschock, das Verlaufsdiagramm und den Jahresplan.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist ein 5/1 ARM?

Ein 5/1 ARM ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz, bei der der Zinssatz für die ersten 5 Jahre fest ist und danach für die verbleibende Laufzeit einmal pro Jahr angepasst wird. Die erste Zahl steht für die Dauer der Festzinsphase in Jahren und die zweite Zahl gibt an, wie oft der Zinssatz danach angepasst wird, ebenfalls in Jahren.

Was bedeuten die ARM-Obergrenzen 2/2/5?

ARM-Obergrenzen begrenzen, wie stark sich der Zinssatz ändern kann. Bei einer 2/2/5-Struktur ist die erste Zahl die anfängliche Anpassungsobergrenze (der Zinssatz kann bei der ersten Anpassung um bis zu 2% steigen), die zweite ist die periodische Obergrenze (bis zu 2% bei jeder späteren Anpassung) und die dritte ist die Lebenszeit-Obergrenze (der Zinssatz kann niemals um mehr als 5% über den anfänglichen Zinssatz steigen).

Was ist ein Zahlungsschock bei einem ARM?

Ein Zahlungsschock ist der Anstieg von Ihrer anfänglichen monatlichen Zahlung zu einer höheren Zahlung, nachdem der Zinssatz angepasst wurde. Dieser Rechner zeigt den Zahlungsschock im schlechtesten Fall, also die Differenz zwischen Ihrer Anfangszahlung und der maximalen Zahlung, die durch die Lebenszeit-Obergrenze zulässig ist.

Wie hoch kann meine ARM-Zahlung steigen?

Das Maximum wird durch die Lebenszeit-Obergrenze festgelegt. Der höchstmögliche Zinssatz ist Ihr anfänglicher Zinssatz plus die Lebenszeit-Obergrenze. Bei diesem Zinssatz wird der verbleibende Kreditsaldo über die Restlaufzeit neu amortisiert, woraus sich die maximale monatliche Zahlung ergibt. Dieses Tool berechnet diese Zahlung im schlechtesten Fall für Sie.

Ist ein ARM besser als eine Festzinshypothek?

Ein ARM bietet in der Regel einen niedrigeren Anfangszinssatz, wodurch während der Festzinsphase Geld gespart werden kann, insbesondere wenn Sie planen, vor deren Ablauf zu verkaufen oder umzufinanzieren. Eine Festzinshypothek bietet eine vorhersehbare Zahlung für die gesamte Laufzeit. Die richtige Wahl hängt davon ab, wie lange Sie den Kredit behalten wollen und wie hoch Ihre Toleranz gegenüber dem Risiko höherer Zahlungen im späteren Verlauf ist.

Was passiert mit einem ARM nach der Festzinsphase?

Nach der Festzinsphase wird der Zinssatz regelmäßig als Index plus einer Marge neu berechnet und dann durch die Obergrenzen begrenzt. Jedes Mal, wenn sich der Zinssatz ändert, wird der verbleibende Saldo über die Restlaufzeit neu amortisiert, sodass die monatliche Zahlung steigen oder fallen kann. Dieser Rechner modelliert den schlechtesten Fall, in dem der Zinssatz bei jeder Anpassung bis zur Obergrenze steigt.

Zusätzliche Ressourcen

• Adjustable-rate Mortgage - Wikipedia (Englisch)
• Adjustable-rate Mortgages - Consumer Financial Protection Bureau (Englisch)