Baukredit Rechner

Der Baukredit Rechner schätzt die zinsreinen Ratenzahlungen, die Sie auf die etappenweisen Auszahlungen leisten, während Ihr Haus gebaut wird. Zudem ermittelt er die vollständig amortisierende monatliche Rate, sobald die Bauphase abgeschlossen ist und das Darlehen in eine dauerhafte Hypothek übergeht. Im Gegensatz zu einem einfachen Hypothekenrechner bildet dieses Tool ab, wie Ihre Rate ansteigt, wenn der Bauunternehmer mehr Geld abruft. Sie können gleichmäßige sowie am Anfang oder Ende konzentrierte Auszahlungspläne vergleichen und sehen die gesamten Bauzinsen zusammen mit den langfristigen Hypothekenkosten auf einem einzigen Zeitstrahl.

Was ist ein Baukredit?

Ein Baukredit ist eine kurzfristige Finanzierung, die für den Bau eines neuen Hauses oder die Durchführung einer umfassenden Renovierung genutzt wird. Anstatt den vollen Betrag beim Abschluss wie bei einer regulären Hypothek bereitzustellen, gibt der Kreditgeber das Geld in Etappen frei (sogenannte Abrufe oder Auszahlungen), wenn der Bauunternehmer bestimmte Meilensteine erreicht — zum Beispiel das Fundament, den Rohbau, das Dach, die Haustechnik und den Innenausbau. Sie zahlen Zinsen nur auf das Geld, das tatsächlich bereits abgerufen wurde, sodass die Raten am Anfang klein sind und mit dem Fortschritt des Projekts wachsen.

Wie die Ratenzahlungen bei einem Baukredit funktionieren

Während der Bauphase entspricht die monatliche Rate schlicht den Zinsen auf Ihren ausstehenden (abgerufenen) Saldo. Da dieser Saldo mit jeder Auszahlung ansteigt, klettert auch die zinsreine Rate nach oben und erreicht kurz vor Fertigstellung ihren Höchstwert. Wenn das Haus fertig ist, wird der Kredit zurückgezahlt oder in eine langfristige Hypothek umgewandelt, und Sie beginnen mit den standardmäßigen Zahlungen für Zins und Tilgung.

Formeln für den Baukredit

In Schritt 3 ist \(P\) die Kreditsumme, \(i\) der monatliche dauerhafte Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) und \(n\) die Anzahl der monatlichen Raten (Jahre × 12). Dies ist dieselbe Amortisationsformel, die auch von einem Standard-Hypothekenrechner verwendet wird.

Warum der Auszahlungsplan wichtig ist

Da Zinsen nur auf den abgerufenen Betrag anfallen, verändert der Zeitpunkt Ihrer Auszahlungen die gesamten Bauzinsen, die Sie zahlen:

Bau-zu-Anschluss-Kredit (Construction-to-Permanent) vs. Reiner Baukredit (Stand-Alone)

Typischer Auszahlungsplan für den Bau

Kreditgeber und Bauunternehmer vereinbaren vor Beginn der Arbeiten einen Auszahlungsplan. Ein gängiger fünfstufiger Plan für den Wohnungsbau sieht wie folgt aus:

Die genauen Prozentsätze variieren je nach Kreditgeber und Projekt. Dieser Rechner modelliert den zeitlichen Ablauf als gleichmäßig, am Anfang oder am Ende konzentriert, damit Sie die voraussichtlichen Zinskosten eingrenzen können.

So nutzen Sie diesen Rechner

1. Geben Sie Ihre Projektdaten ein: Tragen Sie die gesamten Projektkosten (Grundstück + Bau) und Ihr Eigenkapital ein. Die Kreditsumme ergibt sich aus der Differenz.
2. Legen Sie die Konditionen für den Bau fest: Geben Sie den Zinssatz für die Bauphase, die Baudauer in Monaten ein und wählen Sie ein Muster für den Auszahlungsplan.
3. Legen Sie die Konditionen für die Anschlussfinanzierung fest: Geben Sie den Zinssatz und die Laufzeit des langfristigen Darlehens ein, das nach Fertigstellung des Hauses beginnt.
4. Klicken Sie auf Berechnen: Überprüfen Sie den Anstieg der zinsreinen Raten, die dauerhafte monatliche Rate, die Gesamtzinsen für beide Phasen und den vollständigen monatlichen Auszahlungsplan.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie funktioniert ein Baukredit?

Ein Baukredit zahlt das Geld in Etappen aus (sogenannte Abrufe oder Auszahlungen), sobald bestimmte Meilensteine beim Bau erreicht sind, wie z. B. Fundament, Rohbau und Innenausbau. Während der Bauphase zahlen Sie Zinsen nur auf den Betrag, der bis dahin abgerufen wurde. Daher beginnt Ihre Rate klein und wächst, je mehr Kreditsumme freigegeben wird. Sobald das Haus fertiggestellt ist, wird der Kredit entweder in eine dauerhafte Hypothek umgewandelt oder durch eine solche umfinanziert.

Wie werden die Raten für einen Baukredit berechnet?

Während der Bauphase entspricht die monatliche Rate den kumulierten Auszahlungen multipliziert mit dem monatlichen Zinssatz (Jahreszins ÷ 12). Da der abgerufene Saldo im Laufe der Zeit steigt, nimmt auch die reine Zinszahlung zu. Nach der Bauphase ist die dauerhafte Rate eine Standard-Annuitätenhypothek: M = P × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1), wobei P die Kreditsumme, i der monatliche Zinssatz und n die Anzahl der Monate ist.

Was ist ein Bau-zu-Anschluss-Kredit (Construction-to-Permanent)?

Ein Bau-zu-Anschluss-Kredit ist ein einziges Darlehen, das den Bau mit zinsreinen Auszahlungsraten finanziert und nach Fertigstellung des Hauses automatisch in eine langfristige Hypothek übergeht. Dies ist praktisch, da Sie den Vertrag nur einmal abschließen und nur einmal Abschlusskosten zahlen, im Gegensatz zu einem separaten Baukredit, der danach durch eine eigene Hypothek umfinanziert werden muss.

Warum steigt meine Baukreditrate jeden Monat?

Zinsen werden Ihnen nur auf das Geld berechnet, das tatsächlich bereits aus dem Kredit abgerufen wurde. Zu Beginn des Baus ist erst ein kleiner Teil freigegeben, sodass die reine Zinsrate niedrig ist. Sobald der Bauunternehmer weitere Meilensteine erreicht und mehr Gelder abruft, wächst der ausstehende Saldo und damit auch die Zinsrate, die kurz vor Fertigstellung des Hauses ihren Höchstwert erreicht.

Verändert der Auszahlungsplan die Höhe der Zinsen, die ich zahle?

Ja. Da Zinsen auf den abgerufenen Saldo anfallen, führen frühzeitige Auszahlungen (mehr Geld wird am Anfang freigegeben) zu höheren Gesamtzinsen in der Bauphase, während spätere Auszahlungen (mehr Geld wird am Ende freigegeben) weniger Zinsen verursachen. Ein gleichmäßiger Auszahlungsplan liegt dazwischen und entspricht in etwa der gängigen Faustregel, dass Sie während der Bauzeit Zinsen auf etwa die Hälfte des Kredits zahlen.

Wie viel Eigenkapital benötige ich für einen Baukredit?

Baukredite erfordern in der Regel ein höheres Eigenkapital als eine Standard-Hypothek, oft 20% bis 25% der gesamten Projektkosten, da sie als risikoreicher eingestuft werden. Einige staatlich geförderte Programme erlauben weniger. Mit diesem Rechner können Sie ein beliebiges Eigenkapital eingeben, um zu sehen, wie sich dies auf Ihre Kreditsumme und Raten auswirkt.

Zusätzliche Ressourcen

• Baukredit - Wikipedia
• Annuitatendarlehen - Wikipedia