Calculadora de PMI

A Calculadora de PMI estima o prêmio mensal do seu seguro de hipoteca privado (PMI) e, mais importante ainda, identifica quando você pode parar de pagá-lo. Quando a sua entrada em um empréstimo convencional é menor do que 20%, os credores adicionam o PMI ao seu pagamento mensal. Esta ferramenta percorre o seu cronograma de amortização mês a mês para encontrar as datas exatas em que você atinge os dois marcos de patrimônio líquido que removem o PMI — o ponto de 80% de relação empréstimo-valor onde você pode solicitar o cancelamento, e o ponto de 78% de LTV onde ele termina automaticamente — e mostra o seu custo total de PMI e a economia obtida ao cancelar antecipadamente.

O Que É PMI (Seguro de Hipoteca Privado)?

O seguro de hipoteca privado é uma apólice exigida pelos credores hipotecários convencionais quando você toma um empréstimo superior a 80% do valor de um imóvel — isto é, quando a sua entrada é menor do que 20%. O PMI protege o credor contra prejuízos se você ficar inadimplente; ele não protege você ou o seu patrimônio líquido. O prêmio é embutido em sua parcela mensal da hipoteca e deixa de existir assim que você tiver acumulado patrimônio líquido suficiente no imóvel.

Fórmula do PMI

O prêmio mensal é simplesmente a taxa anual de PMI aplicada ao valor do seu empréstimo, dividida ao longo de doze meses:

As datas de cancelamento dependem da sua relação empréstimo-valor (LTV), que é o saldo devedor do empréstimo dividido pelo valor original do imóvel. À medida que você paga o principal a cada mês, o seu saldo — e o seu LTV — cai:

Quando Você Pode Cancelar o PMI?

A lei americana Homeowners Protection Act de 1998 define dois limites fundamentais, ambos calculados em relação ao valor original do seu imóvel usando o cronograma de pagamento original:

• 80% de LTV — Cancelamento solicitado pelo mutuário: Assim que o seu saldo estiver programado para atingir 80% do valor original, você poderá enviar uma solicitação por escrito ao seu administrador para cancelar o PMI. Normalmente, você precisa ter um bom histórico de pagamentos e nenhuma segunda hipoteca.
• 78% de LTV — Encerramento automático: O seu administrador do empréstimo é legalmente obrigado a encerrar o PMI automaticamente assim que o saldo atingir 78% do valor original, desde que os seus pagamentos estejam em dia. Nenhuma solicitação é necessária.
• Regra do ponto médio: Se por algum motivo você nunca atingir 78% (por exemplo, em certos empréstimos longos ou que cobram apenas juros), o PMI deve terminar na metade do prazo de amortização do empréstimo.

Solicitar o cancelamento a 80% em vez de esperar pelo encerramento automático a 78% elimina o PMI alguns meses mais cedo — que é exatamente a economia de cancelamento antecipado destacada por esta calculadora.

Quanto Custa o PMI?

As taxas anuais de PMI geralmente variam de cerca de 0.3% a 1.5% do valor do empréstimo. A sua taxa depende principalmente da sua relação empréstimo-valor e da sua pontuação de crédito — uma entrada menor e uma pontuação de crédito mais baixa aumentam a taxa. A tabela abaixo mostra as taxas médias típicas com base no LTV inicial (utilizadas como padrão quando você deixa o campo da taxa de PMI em branco):

Estes valores são apenas estimativas. A cotação de PMI do seu credor é baseada no seu perfil de crédito específico e na tabela de taxas da seguradora de hipoteca.

Como Se Livrar do PMI Mais Rápido

PMI vs Seguro de Hipoteca do FHA (MIP)

O PMI se aplica a empréstimos convencionais e pode ser cancelado assim que você atingir 20% de patrimônio líquido. Já os empréstimos do FHA carregam um Prêmio de Seguro de Hipoteca (MIP) que, para a maioria dos mutuários que dão menos de 10% de entrada, dura por toda a vida útil do empréstimo — a única maneira de removê-lo é refinanciando para uma hipoteca convencional. Se você estiver comparando tipos de empréstimos, leve em consideração que o PMI convencional é temporário, enquanto o MIP do FHA muitas vezes não é. Esta calculadora modela o PMI convencional.

Como Usar Esta Calculadora

1. Insira o preço do imóvel e a entrada: Digite o preço de compra e, em seguida, a sua entrada como uma porcentagem ou um valor em dólares.
2. Insira os detalhes do empréstimo: Escolha o prazo do empréstimo, insira a taxa de juros e, opcionalmente, insira a sua taxa anual de PMI (deixe em branco para usar uma estimativa baseada no seu LTV).
3. Clique em Calcular: A ferramenta calcula o seu PMI mensal e o cronograma completo de cancelamento.
4. Revise seus resultados: Veja o seu PMI mensal, a data em que pode solicitar o cancelamento, a data de encerramento automático, o seu custo total de PMI, a sua economia com o cancelamento antecipado e uma tabela de LTV ano a ano.

Perguntas Frequentes

O que é PMI (seguro de hipoteca privado)?

O PMI é um prêmio de seguro que os credores hipotecários convencionais exigem quando a sua entrada é menor do que 20% do preço do imóvel. Ele protege o credor, não você, caso você fique inadimplente. O PMI é adicionado ao seu pagamento mensal da hipoteca até que você acumule patrimônio líquido suficiente para removê-lo.

Quanto custa o PMI por mês?

O PMI normalmente custa entre 0,3% e 1,5% do valor do empréstimo por ano, dividido em parcelas mensais. A taxa exata depende da sua relação empréstimo-valor, pontuação de crédito e tipo de empréstimo. Em um empréstimo de $300.000 a 0,5%, o PMI é de cerca de $125 por mês.

Quando posso cancelar o PMI?

Sob a Lei de Proteção aos Proprietários de Imóveis (Homeowners Protection Act), você pode solicitar o cancelamento do PMI por escrito assim que o saldo do seu empréstimo atingir 80% do valor original do imóvel. O seu administrador do empréstimo deve encerrar o PMI automaticamente quando o saldo atingir 78% do valor original, com base no cronograma de amortização original, desde que os seus pagamentos estejam em dia.

Como me livrar do PMI mais rápido?

Você pode atingir a relação empréstimo-valor de 80% mais cedo fazendo pagamentos extras de principal, dando uma entrada maior logo no início ou solicitando uma nova avaliação se o valor do seu imóvel tiver subido. Refinanciar para um novo empréstimo sem PMI é outra opção quando você tiver pelo menos 20% de patrimônio líquido.

Qual é a diferença entre 80% e 78% de LTV para o PMI?

A 80% de relação empréstimo-valor (LTV), você pode solicitar que o seu administrador cancele o PMI. A 78% de relação empréstimo-valor, o administrador deve cancelá-lo automaticamente, sem qualquer solicitação da sua parte. Solicitar o cancelamento a 80% removes o PMI mais cedo e economiza vários meses de prêmios.

O PMI é o mesmo que o seguro de hipoteca do FHA?

Não. O PMI se aplica a empréstimos convencionais e pode ser cancelado assim que você atingir 20% de patrimônio líquido. Os empréstimos do FHA possuem um prêmio de seguro de hipoteca (MIP) que geralmente dura por toda a vida útil do empréstimo, a menos que você refinancie para uma hipoteca convencional. Esta calculadora modela o PMI convencional.

Recursos Adicionais

• Lenders Mortgage Insurance - Wikipedia
• Quando posso remover o PMI? - Consumer Financial Protection Bureau