Rechner für tilgungsfreie Hypothek

Der Rechner für tilgungsfreie Hypotheken zeigt die zwei völlig verschiedenen Seiten eines tilgungsfreien Immobiliendarlehens: die niedrige monatliche Rate, die Sie während der tilgungsfreien Zeit zahlen, und die deutlich höhere Rate, sobald das Darlehen in die vollständige Tilgung übergeht. Er verdeutlicht den genauen Zahlungsschock nach Ablauf des tilgungsfreien Zeitraums, bestätigt, dass Sie zu diesem Zeitpunkt immer noch die gesamte ursprüngliche Restschuld schulden, und vergleicht Ihre Gesamtzinsen mit einer Standard-Tilgungsaufteilung, damit Sie die wahren langfristigen Kosten sehen können.

Was ist eine tilgungsfreie Hypothek?

Eine tilgungsfreie Hypothek ist ein Immobiliendarlehen, bei dem Sie in einer Anfangsphase – meist 5, 7 oder 10 Jahre – nur die Zinsen zahlen. Da in dieser Phase kein Teil Ihrer Zahlung in die Tilgung fließt, ist Ihre monatliche Rate niedriger und Ihre Darlehenssumme bleibt exakt gleich hoch. Nach Ablauf des tilgungsfreien Zeitraums wandelt sich das Darlehen in ein normales Tilgungsdarlehen um: Sie beginnen, die Restschuld plus Zinsen über die verbleibende Laufzeit zurückzuzahlen, wodurch die monatliche Rate sprunghaft ansteigt.

Wie die Berechnung funktioniert

Es gibt zwei Phasen, jede mit einer eigenen Berechnungsformel.

Dabei ist \( P \) der Darlehensbetrag und \( i \) der monatliche Zinssatz (Jahreszinssatz ÷ 12). Da Sie nur Zinsen zahlen, ändert sich die Restschuld \( P \) während dieser Phase nie.

Wenn die tilgungsfreie Zeit endet, wird die gesamte Restschuld \( P \) über die verbleibenden \( n \) Monate zurückgezahlt. Da \( n \) kleiner ist als bei einem standardmäßigen 30-jährigen Tilgungsplan, fällt die Rate höher aus, als sie es bei einem vergleichbaren normalen Tilgungsdarlehen gewesen wäre.

Wie viel schulden Sie nach Ablauf der tilgungsfreien Zeit?

Sie schulden weiterhin 100 % des ursprünglichen Darlehensbetrags. Dies ist der am häufigsten missverstandene Punkt bei tilgungsfreien Darlehen: Jahrelang können Zahlungen geleistet werden, ohne dass sich Ihre Schulden auch nur um einen einzigen Euro verringern. Aus diesem Grund hebt dieser Rechner die verbleibende Restschuld hervor und zeigt, wie sie in einem verkürzten Zeitrahmen zurückgezahlt werden muss.

Tilgungsfreie Hypothek vs. Standard-Hypothek

Vor- und Nachteile von tilgungsfreien Hypotheken

So nutzen Sie diesen Rechner

1. Geben Sie Ihre Darlehensdaten ein: Tragen Sie den Darlehensbetrag sowie den jährlichen Zinssatz ein und wählen Sie Ihre Währung aus.
2. Laufzeiten festlegen: Wählen Sie die Gesamtlaufzeit des Kredits (zum Beispiel 30 Jahre) und die tilgungsfreie Zeit (zum Beispiel 10 Jahre).
3. Auf Berechnen klicken: Das Tool ermittelt die tilgungsfreie Rate, die anschließende Tilgungsrate sowie den Zahlungsschock.
4. Ergebnisse überprüfen: Sehen Sie sich den animierten Zeitstrahl der Zahlungen, den Verlauf der Restschuld, die noch offene Kreditsumme nach Ende der tilgungsfreien Zeit und den Gesamtzinsvergleich mit einem Standarddarlehen an.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist eine tilgungsfreie Hypothek?

Eine tilgungsfreie Hypothek ermöglicht es Ihnen, für einen anfänglichen Zeitraum (oft 5 bis 10 Jahre) nur die Zinsen zu zahlen. Während dieser Zeit ist Ihre monatliche Rate niedriger, da kein Anteil in die Tilgung der Restschuld fließt. Nach Ablauf der tilgungsfreien Zeit wandelt sich das Darlehen in ein voll tilgendes Darlehen um, und Sie beginnen sowohl Zinsen als auch Tilgung zu zahlen, wodurch die monatliche Rate deutlich ansteigt.

Wie wird die tilgungsfreie Rate berechnet?

Die tilgungsfreie Rate entspricht der Darlehenssumme multipliziert mit dem monatlichen Zinssatz. Beispielsweise hat ein Darlehen von 400.000 zu 6 % einen monatlichen Zinssatz von 0,5 %, sodass die tilgungsfreie Rate bei 400.000 × 0,005 = 2.000 pro Monat liegt. Da keine Tilgung erfolgt, bleibt der Darlehensbetrag während der gesamten tilgungsfreien Zeit unverändert.

Wie viel Restschuld habe ich nach Ablauf der tilgungsfreien Zeit noch?

Sie schulden immer noch den vollen ursprünglichen Darlehensbetrag. Tilgungsfreie Zahlungen reduzieren die Restschuld überhaupt nicht. Nach Ablauf der tilgungsfreien Zeit schulden Sie also weiterhin 100 % der geliehenen Summe. Dieser Rechner zeigt Ihnen diese verbleibende Restschuld und wie sie anschließend über die verkürzte Restlaufzeit zurückgezahlt werden muss.

Warum steigt meine Rate nach der tilgungsfreien Zeit so stark an?

Nach der tilgungsfreien Zeit muss die gesamte Restschuld in weniger Jahren zurückgezahlt werden, als es bei einem Standardkredit der Fall wäre. Das Stauchen derselben Restschuld in ein kürzeres Tilgungsfenster, kombiniert mit dem Einsetzen des zuvor ausgelassenen Tilgungsanteils, führt zu einer spürbar höheren Rate. Dieser Rechner zeigt den genauen Betrag und den prozentualen Anstieg, der oft als Zahlungsschock bezeichnet wird.

Sind tilgungsfreie Hypotheken insgesamt teurer?

In der Regel ja. Da Sie die Restschuld während der tilgungsfreien Zeit nicht reduzieren, fallen über einen längeren Zeitraum Zinsen auf den vollen Betrag an. Über die Gesamtlaufzeit des Kredits zahlen Sie daher meist mehr Gesamtzinsen als bei einem standardmäßigen Tilgungsdarlehen mit gleichem Zinssatz und gleicher Laufzeit. Dieses Tool zeigt Ihnen den Unterschied direkt im Vergleich.

Für wen eignet sich eine tilgungsfreie Hypothek?

Tilgungsfreie Hypotheken können für Kreditnehmer mit unregelmäßigem oder steigendem Einkommen, auf den Cashflow ausgerichtete Immobilieninvestoren oder Personen geeignet sein, die die Immobilie vor Ablauf der tilgungsfreien Zeit verkaufen oder umschulden möchten. Sie bergen ein höheres Risiko, da die Restschuld nicht sinkt und die Raten später steigen. Daher sind sie für Käufer, die stabile und planbare langfristige Zahlungen benötigen, nicht ideal.