Calcolatore PMI

Il Calcolatore PMI stima il premio mensile dell'assicurazione privata sul mutuo (PMI) e, cosa ancora più importante, individua con precisione quando puoi smettere di pagarlo. Quando l'anticipo per un mutuo convenzionale è inferiore al 20%, i finanziatori aggiungono la PMI alla rata mensile. Questo strumento analizza il tuo piano di ammortamento mese per mese per trovare le date esatte in cui raggiungi i due traguardi di capitale netto che eliminano la PMI: il punto dell'80% del rapporto prestito/valore in cui puoi richiedere la cancellazione, e il punto del 78% di LTV in cui si estingue automaticamente, mostrando inoltre il costo totale della PMI e i risparmi derivanti dalla cancellazione anticipata.

Cos'è la PMI (Private Mortgage Insurance)?

L'assicurazione privata sul mutuo è una polizza richiesta dai finanziatori di mutui convenzionali quando si prende in prestito più dell'80% del valore di una casa — vale a dire, quando l'anticipo è inferiore al 20%. La PMI protegge il creditore da eventuali perdite in caso di inadempienza; non protegge te o il tuo capitale netto. Il premio è incluso nella rata mensile del mutuo e decade una volta accumulato sufficiente capitale netto nella casa.

Formula PMI

Il premio mensile si calcola semplicemente applicando il tasso PMI annuale all'importo del prestito, suddiviso in dodici mesi:

Le date di cancellazione dipendono dal tuo rapporto prestito/valore (LTV), che è il saldo residuo del prestito diviso per il valore originale della casa. Man mano che rimborsi il capitale ogni mese, il saldo — e di conseguenza il tuo LTV — diminuisce:

Quando si può cancellare la PMI?

L'Homeowners Protection Act del 1998 negli Stati Uniti definisce due soglie chiave, entrambe misurate rispetto al valore originale della casa utilizzando il piano di pagamento originario:

• 80% LTV — Cancellazione richiesta dal mutuatario: Quando è previsto che il saldo raggiunga l'80% del valore originale, puoi inviare una richiesta scritta di cancellazione della PMI al gestore del mutuo. In genere è necessaria una buona cronologia dei pagamenti e l'assenza di seconde ipoteche.
• 78% LTV — Estinzione automatica: Il gestore del mutuo è legalmente obbligato a revocare automaticamente la PMI non appena il saldo raggiunge il 78% del valore originale, a condizione che i pagamenti siano in regola. Non è necessaria alcuna richiesta.
• Regola del punto medio: Se per qualche motivo non si raggiunge mai il 78% (ad esempio, in alcuni prestiti a lungo termine o di tipo interest-only), la PMI deve terminare a metà del piano di ammortamento del mutuo.

Richiedere la cancellazione all'80% anziché attendere l'estinzione automatica al 78% elimina la PMI con qualche mese di anticipo — che è esattamente il risparmio da cancellazione anticipata evidenziato da questo calcolatore.

Quanto costa la PMI?

I tassi PMI annuali variano generalmente dallo 0,3% all'1,5% dell'importo del prestito. Il tasso dipende principalmente dal rapporto prestito/valore e dal punteggio di credito — un anticipo minore e un punteggio di credito più basso aumentano entrambi il tasso. La tabella seguente mostra i tassi medi tipici in base al LTV iniziale (utilizzati come impostazione predefinita quando si lascia vuoto il campo del tasso PMI):

Queste sono solo stime. Il preventivo PMI del tuo finanziatore si basa sul tuo profilo di credito specifico e sulla tabella dei tassi della compagnia assicurativa del mutuo.

Come sbarazzarsi della PMI più velocemente

PMI vs Assicurazione del mutuo FHA (MIP)

La PMI si applica ai prestiti convenzionali e può essere cancellata una volta raggiunto il 20% di capitale netto. I prestiti FHA prevedono invece un premio assicurativo sul mutuo (MIP) che, per la maggior parte dei mutuatari che versano un anticipo inferiore al 10%, dura per tutta la vita del prestito — l'unico modo per rimuoverlo è rifinanziare con un mutuo convenzionale. Se stai confrontando le tipologie di prestito, tieni conto che la PMI convenzionale è temporanea mentre la MIP FHA spesso non lo è. Questo calcolatore simula la PMI convenzionale.

Come usare questo calcolatore

1. Inserisci il prezzo della casa e l'anticipo: Digita il prezzo di acquisto, quindi il tuo anticipo sotto forma di percentuale o importo in dollari.
2. Inserisci i dettagli del prestito: Scegli la durata del prestito, inserisci il tasso di interesse e, facoltativamente, inserisci il tasso PMI annuale (lascialo vuoto per utilizzare una stima basata sul tuo LTV).
3. Fai clic su Calcola: Lo strumento elaborerà la PMI mensile e la cronologia completa di cancellazione.
4. Esamina i risultati: Visualizza la tua PMI mensile, la data in cui puoi richiedere la cancellazione, la data di estinzione automatica, il costo totale della PMI, i risparmi da cancellazione anticipata e un piano LTV anno per anno.

Domande frequenti

Cos'è la PMI (private mortgage insurance)?

La PMI è un premio assicurativo richiesto dai finanziatori di mutui convenzionali quando l'anticipo è inferiore al 20% del prezzo della casa. Protegge il creditore, non te, in caso di inadempienza. La PMI viene aggiunta alla rata mensile del mutuo fino a quando non accumuli abbastanza capitale netto per rimuoverla.

Quanto costa la PMI al mese?

La PMI costa tipicamente tra lo 0,3% e l'1,5% dell'importo del prestito all'anno, suddiviso in rate mensili. Il tasso esatto dipende dal rapporto prestito/valore, dal punteggio di credito e dal tipo di prestito. Su un prestito da $300.000 allo 0,5%, la PMI è di circa $125 al mese.

Quando posso cancellare la PMI?

Ai sensi dell'Homeowners Protection Act, è possibile richiedere la cancellazione della PMI per iscritto non appena il saldo del prestito raggiunge l'80% del valore originale della casa. Il gestore del mutuo deve interrompere automaticamente la PMI quando il saldo raggiunge il 78% del valore originale, in base al piano di ammortamento originario, a condizione che i pagamenti siano in regola.

Come posso sbarazzarmi della PMI più velocemente?

Puoi raggiungere prima l'80% del rapporto prestito/valore effettuando pagamenti extra sul capitale, versando un anticipo maggiore all'inizio o richiedendo una nuova perizia se il valore della casa è aumentato. Rifinanziare con un nuovo mutuo senza PMI è un'altra opzione una volta ottenuto almeno il 20% di capitale netto.

Qual è la differenza tra l'80% e il 78% di LTV for PMI?

All'80% del rapporto prestito/valore puoi richiedere al gestore del mutuo di cancellare la PMI. Al 78% del rapporto prestito/valore il gestore deve cancellarla automaticamente senza alcuna richiesta da parte tua. Richiedere la cancellazione all'80% elimina la PMI prima e ti fa risparmiare diversi mesi di premi.

La PMI è uguale all'assicurazione del mutuo FHA?

No. La PMI si applica ai prestiti convenzionali e può essere cancellata una volta raggiunto il 20% di capitale netto. I prestiti FHA comportano un premio assicurativo sul mutuo (MIP) che spesso dura per tutta la vita del prestito, a meno che non si rifinanzi con un mutuo convenzionale. Questo calcolatore simula la PMI convenzionale.

Risorse aggiuntive

• Lenders Mortgage Insurance - Wikipedia
• When can I remove PMI? - Consumer Financial Protection Bureau