PMI计算器

PMI计算器可以估算您每月的私人抵押贷款保险 (PMI) 保费，更重要的是，它能精准指出您何时可以停止支付该保费。当您购买常规贷款的首付款低于 20% 时，贷款机构会将 PMI 计入您的每月还款中。此工具会逐月分析您的摊销表，以找出您达到移除 PMI 的两个资产里程碑的确切日期 —— 即您可以申请取消的 80% 贷款价值比 (LTV) 点，以及依法自动终止的 78% LTV 点 —— 并显示您的 PMI 总成本以及提前取消所节省的费用。

什么是 PMI（私人抵押贷款保险）？

私人抵押贷款保险是常规抵押贷款机构在您的借款额超过房屋价值的 80%（即您的首付款低于 20%）时要求购买的一种保险政策。PMI 保护的是贷款机构，以防您发生违约时遭受损失；它并不保护您或您的房屋资产。保费捆绑在您每月的抵押贷款还款中，并在您在房屋中建立足够的资产后取消。

PMI 计算公式

每月保费就是将年 PMI 费率应用于您的贷款总额，然后平均分配到 12 个月中：

取消日期取决于您的贷款价值比 (LTV)，即剩余贷款余额除以原始房屋价值。随着您每月偿还本金，您的贷款余额（以及您的 LTV）就会下降：

您何时可以取消 PMI？

美国 1998 年的《房主保护法》定义了两个关键阈值，这两个阈值都是根据原始还款计划对照您房屋的原始价值来衡量的：

• 80% LTV — 借款人申请取消： 一旦您的贷款余额按计划达到原始价值的 80%，您就可以向您的服务机构发送书面申请以取消 PMI。您通常需要有良好的还款记录且没有二次抵押贷款。
• 78% LTV — 自动终止： 法律规定，只要您按期还款，一旦贷款余额达到原始价值的 78%，您的服务机构就必须自动终止 PMI。无需您提出任何申请。
• 中点规则： 如果由于某些原因您从未达到 78%（例如，在某些长期贷款或仅付利息的贷款中），PMI 必须在贷款摊销的中点结束。

在达到 80% 时申请取消，而不是等待 78% 时的自动终止，可以提早几个月免除 PMI —— 这正是本计算器所突出显示的提前取消节省的费用。

PMI 需要花费多少钱？

年 PMI 费率一般在贷款总额的 0.3% 到 1.5% 之间。您的费率主要取决于您的贷款价值比和信用评分 —— 首付越少、信用评分越低，费率就会越高。下表显示了按初始 LTV 划分的典型中等费率（在您将 PMI 费率留空时用作默认值）：

这些仅为估算值。您贷款机构的 PMI 报价将基于您的具体信用状况和抵押贷款保险公司的费率表。

如何更快地摆脱 PMI

PMI 与 FHA 抵押贷款保险 (MIP)

PMI 适用于常规贷款，并且在您达到 20% 的资产后可以取消。而 FHA 贷款则带有抵押贷款保险保费 (MIP)，对于大多数首付低于 10% 的借款人来说，该保费会伴随贷款的整个生命周期 —— 移除它的唯一方法是转贷为常规抵押贷款。如果您正在对比贷款类型，请将常规 PMI 的临时性与 FHA MIP 的长期性考虑在内。此计算器模拟的是常规 PMI。

如何使用此计算器

1. 输入您的房屋价格和首付： 输入购买价格，然后输入您的首付百分比或具体美元金额。
2. 输入您的贷款详情： 选择贷款期限，输入利率，并可选择输入您的年 PMI 费率（留空则基于您的 LTV 自动使用估算值）。
3. 点击计算： 工具将计算您的每月 PMI 以及完整的取消时间线。
4. 查看您的结果： 查看您的每月 PMI、可以申请取消的日期、自动终止的日期、PMI 总成本、提前取消节省的金额以及逐年的 LTV 时间表。

常见问题解答

什么是 PMI（私人抵押贷款保险）？

PMI 是常规抵押贷款机构在您的首付款低于房屋价格的 20% 时要求购买的一种保险。如果您发生违约，它保护的是贷款机构，而不是您。PMI 会被计入您的每月抵押贷款还款中，直到您建立足够的资产将其移除。

PMI 每月需要多少钱？

PMI 每年通常在贷款金额的 0.3% 到 1.5% 之间，分为按月支付。确切的费率取决于您的贷款价值比、信用评分和贷款类型。以 300,000 美元的贷款、0.5% 的费率为例，PMI 每月大约为 125 美元。

我什么时候可以取消 PMI？

根据《房主保护法》，一旦您的贷款余额达到原始房屋价值的 80%，您就可以向您的服务机构提交书面取消 PMI 的申请。只要您按期还款，服务机构必须在余额根据原始摊销表达到原始价值的 78% 时自动终止 PMI。

如何更快地摆脱 PMI？

您可以通过支付额外的本金、预先支付更多的首付款，或者在房屋升值时申请重新评估价值，从而更快地使贷款价值比达到 80%。在您拥有至少 20% 的资产后，转贷为不需要 PMI 的新贷款是另一个选择。

对于 PMI 来说，80% 和 78% 的 LTV 有什么区别？

在贷款价值比达到 80% 时，您可以向服务机构申请取消 PMI。在贷款价值比达到 78% 时，服务机构必须自动取消，无需您提出任何申请。在 80% 时申请取消可以更早地移除 PMI，并为您节省几个月的保费。

PMI 与 FHA 抵押贷款保险是一样的吗？

不同。PMI 适用于常规贷款，并且在您达到 20% 的资产后可以取消。FHA 贷款带有抵押贷款保险保费 (MIP)，对于大多数人来说通常伴随贷款的整个生命周期，除非您转贷为常规抵押贷款。此计算器模拟的是常规 PMI。

其他资源

• 贷款人抵押贷款保险 - 维基百科
• 我什么时候可以移除 PMI？- 美国消费者金融保护局