PMI計算機

PMI計算機可估算您每月的私人房貸保險 (PMI) 保費，更重要的是，還能精確指出您何時可以停止支付它。當您購買房屋使用傳統貸款且頭期款低於 20% 時，貸款機構會在您每月的還款中加入 PMI。此工具將逐月檢視您的本息攤銷時程表，以找出您達到移除 PMI 的兩個房屋權益里程碑的精確日期：即可申請取消的 80% 貸款成數 (LTV) 節點，以及依法自動終止的 78% LTV 節點，並顯示您的總 PMI 費用與提早取消所節省的金額。

什麼是 PMI (私人房貸保險)？

私人房貸保險是當您借貸金額超過房屋價值的 80%（即頭期款少於 20%）時，傳統房屋貸款機構所要求的保單。PMI 保護的是貸款機構在您違約時免受損失，它並不保護您或您的房屋權益。保費會隨您每月的房貸月結單綑綁支付，一旦您在房屋中建立足夠的房屋權益，保費就會自動消失。

PMI 計算公式

每月保費即是將年度 PMI 費率應用於您的貸款金額，然後平分到十二個月中：

取消日期取決於您的貸款成數 (LTV)，即剩餘貸款餘額除以原始房屋價值。隨著您每個月償還本金，您的餘額以及您的 LTV 都會下降：

您何時可以取消 PMI？

美國 1998 年的《屋主保護法》 (Homeowners Protection Act) 定義了兩個關鍵門檻，兩者均是使用原始還款時程表對照房屋的原始價值來衡量：

• 80% LTV — 借款人申請取消： 一旦您的餘額按計劃達到原始價值的 80%，您就可以向貸款服務機構發送書面申請以取消 PMI。您通常需要具備良好的還款記錄且沒有二胎房貸。
• 78% LTV — 自動終止： 只要您按時還款，法律規定貸款服務機構必須在餘額達到原始價值的 78% 時，自動終止 PMI。無需提出任何申請。
• 中點規則： 如果由於某種原因您從未達到 78%（例如，在某些長期或僅還本息的特殊貸款中），PMI 必須在貸款攤銷的中點結束。

在 80% 時申請取消，而不是等待 78% 的自動終止，可以讓您提早幾個月移除 PMI — 這正是本計算機所突出的提早取消節省金額。

PMI 的費用是多少？

年度 PMI 費率通常介於貸款金額的 0.3% 到 1.5% 之間。您的費率主要取決於您的貸款成數和信用分數 — 較低的頭期款和較低的信用分數都會提高費率。下表顯示了依初始 LTV 劃分的典型中位數費率（當您將 PMI 費率留空時會作為預設值使用）：

這些僅為估算值。貸款機構的 PMI 報價將基於您的具體信用狀況以及房貸保險公司的費率表。

如何更快地擺脫 PMI

PMI 與 FHA 房貸保險 (MIP) 的區別

PMI 適用於傳統貸款，一旦您達到 20% 的權益就可以取消。相反地，FHA 貸款帶有房貸保險保費 (MIP)，對於大多數頭期款低於 10% 的借款人來說，這會持續整個貸款期限 — 移除它的唯一方法是轉貸為傳統房貸。如果您正在比較貸款類型，請將傳統 PMI 是暫時的，而 FHA MIP 通常不是暫時的這點因素納入考量。本計算機模擬的是傳統 PMI。

如何使用本計算機

1. 輸入您的房屋價格和頭期款： 輸入購買價格，然後輸入您的頭期款百分比或美元金額。
2. 輸入您的貸款詳情： 選擇貸款期限，輸入利率，並可選擇輸入您的年度 PMI 費率（留空則根據您的 LTV 自動使用估算值）。
3. 點擊計算： 工具將計算出您的每月 PMI 以及完整的取消時間軸。
4. 查看您的結果： 查看您的每月 PMI、您可以申請取消的日期、自動終止日期、您的總 PMI 費用、提早取消節省的金額，以及逐年的 LTV 時程表。

常見問題解答

什麼是 PMI (私人房貸保險)？

PMI 是當您的頭期款低於房屋價格的 20% 時，傳統房屋貸款機構所要求的保險費。如果您違約，它保護的是貸款機構而非您。PMI 會計入您每月的房貸月結單中，直到您累積足夠的房屋權益將其移除為止。

PMI 每月費用是多少？

PMI 通常每年約為貸款金額的 0.3% 到 1.5%，分為每月支付。確切的費率取決於您的貸款成數、信用分數和貸款類型。以 $300,000 的貸款和 0.5% 的費率計算，PMI 大約是每月 $125。

我什麼時候可以取消 PMI？

根據《屋主保護法》，一旦您的貸款餘額達到原始房屋價值的 80%，您就可以提交書面申請取消 PMI。只要您按時還款，貸款服務機構必須在餘額根據原始攤銷時程表達到原始價值的 78% 時，自動終止 PMI。

如何更快地擺脫 PMI？

您可以透過支付額外的本金、在前期支付更多的頭期款，或者在房屋增值時申請重新評估房屋價值，從而更快地讓貸款成數降至 80%。一旦您擁有至少 20% 的房屋權益，重新轉貸為不含 PMI 的新貸款也是另一種選擇。

PMI 的 80% 和 78% 貸款成數有何不同？

在貸款成數達到 80% 時，您可以向您的貸款服務機構申請取消 PMI。在貸款成數達到 78% 時，貸款服務機構必須主動自動取消，無需您提出任何申請。在 80% 時申請取消可以提早移除 PMI，從而為您節省幾個月的保費。

Is PMI the same as FHA mortgage insurance?

不同。PMI 適用於傳統貸款，一旦您達到 20% 的權益就可以取消。FHA 貸款則帶有房貸保險保費 (MIP)，對於大多數貸款人來說通常伴隨整個貸款期限，除非您重新轉貸為傳統房貸。本計算機模擬的是傳統 PMI。

其他資源

• Lenders Mortgage Insurance - 维基百科
• 我什麼時候可以移除 PMI？ - 消費者金融保護局