Calculadora de PMI

La Calculadora de PMI estima su prima mensual de seguro hipotecario privado (PMI) y, lo que es más importante, determina con precisión cuándo puede dejar de pagarlo. Cuando su pago inicial en un préstamo convencional es inferior al 20%, los prestamistas añaden el PMI a su pago mensual. Esta herramienta recorre su tabla de amortización mes a mes para encontrar las fechas exactas en las que alcanza los dos hitos de capital que eliminan el PMI: el punto de relación préstamo-valor del 80% donde puede solicitar la cancelación, y el punto del 78% LTV donde se cancela automáticamente; también muestra su costo total de PMI y los ahorros obtenidos al cancelarlo anticipadamente.

¿Qué es el PMI (Seguro Hipotecario Privado)?

El seguro hipotecario privado es una póliza que los prestamistas hipotecarios convencionales requieren cuando usted pide prestado más del 80% del valor de una vivienda, es decir, cuando su pago inicial es inferior al 20%. El PMI protege al prestamista contra pérdidas si usted incumple con los pagos; no lo protege a usted ni a su capital. La prima se incluye en su pago hipotecario mensual y desaparece una vez que haya acumulado suficiente capital en la vivienda.

Fórmula del PMI

La prima mensual es simplemente la tasa anual de PMI aplicada al monto de su préstamo, dividida entre doce meses:

Las fechas de cancelación dependen de su relación préstamo-valor (LTV), que es el saldo restante del préstamo dividido por el valor original de la vivienda. A medida que paga el capital cada mes, su saldo —y su LTV— disminuye:

¿Cuándo se puede cancelar el PMI?

La Ley de Estados Unidos de Protección a los Propietarios de Vivienda de 1998 define dos umbrales clave, ambos medidos con respecto al valor original de su vivienda utilizando el cronograma de pago original:

• 80% LTV — Cancelación solicitada por el propietario: Una vez que esté programado que su saldo alcance el 80% del valor original, puede enviar a su administrador de préstamos una solicitud por escrito para cancelar el PMI. Por lo general, se requiere un buen historial de pagos y no tener una segunda hipoteca.
• 78% LTV — Cancelación automática: Su administrador de préstamos está obligado por ley a cancelar el PMI automáticamente una vez que el saldo alcance el 78% del valor original, siempre que sus pagos estén al día. No es necesario realizar ninguna solicitud.
• Regla del punto medio: Si por alguna razón nunca alcanza el 78% (por ejemplo, en ciertos préstamos a muy largo plazo o de solo interés), el PMI debe finalizar en el punto medio de la amortización del préstamo.

Solicitar la cancelación al alcanzar el 80% en lugar de esperar a la cancelación automática al 78% elimina el PMI unos meses antes, lo cual es exactamente el ahorro por cancelación anticipada que destaca esta calculadora.

¿Cuánto cuesta el PMI?

Las tasas anuales de PMI generalmente varían entre el 0.3% y el 1.5% del monto del préstamo. Su tasa depende principalmente de su relación préstamo-valor y de su puntaje de crédito; un pago inicial más bajo y un puntaje de crédito menor aumentan la tasa. La siguiente tabla muestra las tasas intermedias típicas según el LTV inicial (utilizadas como valor predeterminado si deja en blanco la tasa de PMI):

Estos valores son solo estimaciones. La cotización de PMI de su prestamista se basa en su perfil crediticio específico y en la tarjeta de tasas de la aseguradora hipotecaria.

Cómo deshacerse del PMI más rápido

PMI frente al Seguro Hipotecario de la FHA (MIP)

El PMI se aplica a los préstamos convencionales y se puede cancelar una vez que alcance el 20% de capital. En cambio, los préstamos de la FHA conllevan una Prima de Seguro Hipotecario (MIP) que, para la mayoría de los prestatarios que aportan menos del 10%, dura toda la vida del préstamo; la única manera de eliminarlo es refinanciar en una hipoteca convencional. Si está comparando tipos de préstamo, tenga en cuenta que el PMI convencional es temporal, mientras que el MIP de la FHA a menudo no lo es. Esta calculadora modela el PMI convencional.

Cómo usar esta calculadora

1. Ingrese el precio de la vivienda y el pago inicial: Escriba el precio de compra y luego su pago inicial como un porcentaje o un monto en dólares.
2. Ingrese los detalles de su préstamo: Elija el plazo del préstamo, introduzca la tasa de interés y opcionalmente introduzca su tasa anual de PMI (déjela en blanco para usar una estimación basada en su LTV).
3. Haga clic en Calcular: La herramienta calcula su PMI mensual y el cronograma completo de cancelación.
4. Revise sus resultados: Vea su PMI mensual, la fecha en que puede solicitar la cancelación, la fecha de terminación automática, su costo total de PMI, sus ahorros por cancelación anticipada y un cronograma de LTV año por año.

Preguntas Frecuentes

¿Qué es el PMI (seguro hipotecario privado)?

El PMI es una prima de seguro que los prestamistas hipotecarios convencionales requieren cuando su pago inicial es menor al 20% del precio de la vivienda. Protege al prestamista, no a usted, en caso de incumplimiento de pago. El PMI se añade a su pago hipotecario mensual hasta que acumule el capital suficiente para eliminarlo.

¿Cuánto cuesta el PMI al mes?

El PMI generalmente cuesta entre el 0.3% y el 1.5% del monto del préstamo al año, dividido en pagos mensuales. La tasa exacta depende de su relación préstamo-valor, su puntaje de crédito y el tipo de préstamo. En un préstamo de $300,000 al 0.5%, el PMI es de aproximadamente $125 al mes.

¿Cuándo puedo cancelar el PMI?

Bajo la Ley de Protección a los Propietarios de Vivienda, usted puede solicitar la cancelación del PMI por escrito una vez que el saldo de su préstamo llegue al 80% del valor original de la vivienda. Su administrador de préstamos debe cancelar automáticamente el PMI cuando el saldo alcance el 78% del valor original, según el programa de amortización original, siempre que sus pagos estén al día.

¿Cómo puedo deshacerme del PMI más rápido?

Puede alcanzar el 80% de la relación préstamo-valor más rápido haciendo pagos adicionales al capital, dando un pago inicial más grande al principio o solicitando una nueva tasación si el valor de su vivienda ha aumentado. Refinanciar en un nuevo préstamo sin PMI es otra opción una vez que tenga al menos un 20% de capital acumulado.

¿Cuál es la diferencia entre el 80% y el 78% LTV para el PMI?

Al alcanzar el 80% de la relación préstamo-valor, usted puede solicitar a su administrador de préstamos que cancele el PMI. Al alcanzar el 78% de la relación préstamo-valor, el administrador debe cancelarlo automáticamente sin que usted tenga que solicitarlo. Solicitar la cancelación al 80% elimina el PMI antes y le ahorra varios meses de primas.

¿Es el PMI lo mismo que el seguro hipotecario de la FHA?

No. El PMI se aplica a los préstamos convencionales y se puede cancelar una vez que alcance el 20% de capital acumulado. Los préstamos de la FHA conllevan una prima de seguro hipotecario (MIP) que a menudo dura toda la vida del préstamo, a menos que refinancie en una hipoteca convencional. Esta calculadora modela el PMI convencional.

Recursos Adicionales

• Lenders Mortgage Insurance - Wikipedia (Inglés)
• ¿Cuándo puedo eliminar el PMI? - Oficina para la Protección Financiera del Consumidor