Hypothekenpunkte-Rechner

Der Hypothekenpunkte-Rechner hilft Ihnen bei der Entscheidung, ob sich die Zahlung von Rabattpunkten (Discount Points) zur Senkung Ihres Zinssatzes tatsächlich lohnt. Er vergleicht zwei Wege direkt miteinander – die Vorabzahlung von Punkten für einen niedrigeren Zinssatz oder das Behalten Ihres Bargelds – und zeigt den Break-Even-Punkt: den Moment, an dem die monatlichen Ersparnisse die getätigten Ausgaben schließlich amortisieren. Im Gegensatz zu den meisten Punkterechnern simuliert er auch die Opportunitätskosten, sodass Sie sehen können, wann der Kauf von Punkten eine einfache alternative Geldanlage wirklich schlägt.

Was sind Hypothekenpunkte?

Hypothekenpunkte sind eine Vorabgebühr, die Sie Ihrem Kreditgeber bei Vertragsabschluss zahlen, im Gegenzug für einen niedrigeren Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens. Ein Punkt kostet 1% der Darlehenssumme — bei einer Hypothek von 350.000 $ entspricht ein Punkt also 3.500 $. Als Gegenleistung senkt der Kreditgeber Ihren Zinssatz in der Regel um etwa 0.25 Prozentpunkte pro Punkt, obwohl die genaue Reduzierung je nach Kreditgeber und Markt variiert. Da Punkte Ihren Zinssatz dauerhaft senken, reduzieren sie jede monatliche Rate, solange Sie das Darlehen halten.

Formel für den Break-Even bei Hypothekenpunkten

Der klassische Break-Even zeigt Ihnen, wie viele Monate mit niedrigeren Raten nötig sind, um die Vorabkosten wieder hereinzuholen:

Wenn die Punkte 3.500 $ kosten und Ihre Rate um 50 $ im Monat senken, erreichen Sie den Break-Even nach 70 Monaten — also nach etwa 5 Jahren und 10 Monaten. Wenn Sie das Darlehen länger behalten, zahlt sich der Punktekauf aus; verkaufen oder schulden Sie früher um, verlieren Sie Geld.

Die Opportunitätskosten, die die meisten Rechner ignorieren

Das Geld, das Sie für Punkte ausgeben, steht Ihnen nicht mehr für Investitionen zur Verfügung. Wenn Sie dieses Bargeld stattdessen auf einem Tagesgeldkonto oder am Markt anlegen und beispielsweise 4% Zinsen pro Jahr erzielen würden, würde es wachsen. Ein fairer Vergleich stellt daher zwei wachsende Guthaben einander gegenüber: das Bargeld, das Sie behalten und angelegt haben, versus die monatlichen Ersparnisse, die Sie nach dem Punktekauf anlegen.

Hierbei ist \(r\) die monatliche Rendite und \(t\) die Anzahl der Monate. Der Punkt, an dem sich diese beiden Kurven schneiden, ist der echte, um Opportunitätskosten bereinigte Break-Even — und dieser liegt immer etwas später als der einfache Break-Even, weil sich das aufgegebene Bargeld über die gesamte Zeit durch den Zinseszinseffekt vermehrt hätte. Wenn Sie die Rendite auf 0% setzen, entspricht die Berechnung wieder genau der obigen einfachen Formel.

Beispiel: Kauf von einem Punkt bei einem 350.000 $-Darlehen

Wenn dieser Käufer das Darlehen 10 Jahre lang behält, zahlen sich die Punkte sichtlich aus. Wenn er jedoch plant, in drei Jahren umzuziehen, sollte er das Bargeld lieber behalten.

Wann lohnen sich Hypothekenpunkte?

Wann Sie die Punkte überspringen sollten

• Sie erwarten, die Immobilie vor dem Break-Even-Punkt zu verkaufen oder umschulden zu müssen.
• Die Zahlung von Punkten würde eine geringere Anzahlung erzwingen, was eventuell eine teurere Hypothekenversicherung nach sich zieht.
• Sie können durch das Anlegen des Bargelds mehr verdienen, als Ihnen die Punkte einsparen würden.
• Sie benötigen das Geld für Renovierungen, Umzugskosten oder als Liquiditätsreserve.

So nutzen Sie diesen Rechner

1. Darlehensdaten eingeben: Tragen Sie Ihren Darlehensbetrag, die Laufzeit und den Zinssatz ein, den Ihr Kreditgeber ohne Punkte veranschlagt.
2. Punkteangebot eingeben: Legen Sie fest, wie viele Punkte Sie kaufen können, wie stark jeder Punkt den Zins senkt (0,25% ist typisch) und wie hoch die Kosten pro Punkt sind (normalerweise 1% des Darlehens).
3. Zeithorizont festlegen: Geben Sie an, wie viele Jahre Sie das Darlehen voraussichtlich behalten werden, und optional die jährliche Rendite, die Ihr Bargeld anderweitig erzielen könnte.
4. Ergebnisse überprüfen: Sehen Sie Ihre reduzierte Rate, die Vorabkosten, die animierte Break-Even-Zeitlinie und ein klares Fazit, ob Sie Punkte kaufen oder Ihr Bargeld behalten sollten.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was sind Hypothekenpunkte?

Hypothekenpunkte (Discount Points) sind Vorabgebühren, die Sie Ihrem Kreditgeber bei Vertragsabschluss zahlen, um Ihren Zinssatz dauerhaft zu senken. Ein Punkt kostet 1% der Darlehenssumme und reduziert den Zinssatz in der Regel um etwa 0,25 Prozentpunkte, wobei die genaue Reduzierung je nach Kreditgeber variiert.

Wie wird der Break-Even bei Hypothekenpunkten berechnet?

Der einfache Break-Even ergibt sich aus den Vorabkosten der Punkte geteilt durch die dadurch erzielte monatliche Ratenersparnis. Wenn Punkte beispielsweise 3.500 Dollar kosten und Ihre Rate um 50 Dollar im Monat senken, erreichen Sie den Break-Even nach 70 Monaten, also nach etwa 5 Jahren und 10 Monaten.

Was sind Opportunitätskosten bei der Entscheidung für Hypothekenpunkte?

Opportunitätskosten sind die Erträge, die das für Punkte ausgegebene Geld hätte erzielen können, wenn Sie es stattdessen behalten und angelegt hätten. Wenn Sie dieses entgangene Wachstum mit einberechnen, liegt der echte Break-Even-Punkt später als beim einfachen Break-Even, da sich das nicht investierte Bargeld in der Zwischenzeit durch den Zinseszinseffekt vermehrt hätte.

Lohnen sich Hypothekenpunkte?

Punkte lohnen sich, wenn Sie das Darlehen noch lange nach dem Break-Even-Punkt behalten. Wenn Sie vor dem Break-Even verkaufen oder umschulden, legen Sie drauf. Je länger Sie das Darlehen nach dem Break-Even halten, desto mehr zahlen sich die Punkte aus. Käufer, die planen, viele Jahre in der Immobilie zu bleiben, profitieren daher am meisten.

Sind Hypothekenpunkte steuerlich absetzbar?

In den Vereinigten Staaten sind Rabattpunkte für ein Hypotheken-Darlehen der Hauptwohnung oft steuerlich absetzbar – manchmal vollständig im Jahr der Zahlung, manchmal verteilt auf die Laufzeit des Darlehens. Da die Regeln variieren, sollten Sie einen Steuerberater konsultieren. Dieser Rechner berücksichtigt keine steuerlichen Auswirkungen.

Was ist der Unterschied zwischen Discount Points und Origination Points?

Discount Points (Rabattpunkte) senken Ihren Zinssatz und werden in diesem Rechner modelliert. Origination Points (Bearbeitungsgebühren) sind Gebühren, die der Kreditgeber für die Bearbeitung des Darlehens verlangt; sie senken Ihren Zinssatz nicht und sollten hier nicht eingetragen werden.