ARM浮動利率房貸計算機

arm浮動利率房貸計算機可以模擬浮動利率房貸（例如 5/1 或 7/1 ARM）在利率調整前與調整後的狀況。它能顯示您較低的初始（優惠）月供、利率攀升至終身最高上限時的最壞情況最大月供，以及兩者之間的月供衝擊。透過最壞情況下的利率與月供軌跡圖、逐年時程表，以及與固定利率的選填對比，能協助您評估 ARM 是否適合您。

什麼是浮動利率房貸 (ARM)？

浮動利率房貸（Adjustable-Rate Mortgage，簡稱 ARM）是指在貸款初期擁有一段固定利率的引導期，隨後在剩餘的貸款期限內定期變動利率。ARM 通常以兩個數字表示，例如 5/1 或 7/1：第一個數字是固定利率期間的年數，第二個數字是之後每隔多少年調整一次利率。例如 5/1 ARM 代表前 5 年利率固定，之後每年調整一次；7/1 ARM 代表前 7 年利率固定，之後每年調整一次。

ARM 利率上限的運作方式

在固定利率期間結束後，ARM 的利率將重新計算，其方式為指標利率（基準利率）加上貸款機構設定的固定利差。利率上限限制了該利率的變動幅度，這也是對借款人最重要的一項保護措施。它們通常以三個數字表示，例如 2/2/5：

• 初始調整上限（第一個數字）——在第一次調整利率時可以上漲的最大幅度。
• 定期調整上限（第二個數字）——在之後每次調整利率時可以變動的最大幅度。
• 終身最高上限（第三個數字）——在整個貸款壽命期間，利率相較於初始利率所能上漲的最高總幅度。

本計算機使用這些上限來推算最壞的情況：在第一次調整時利率直接跳升至初始上限，之後每年再以定期的最高上限遞增，直到達到終身最高上限並維持在該水準。

ARM 月供計算公式

每次利率變動時，剩餘的貸款餘額都會依據標準的房貸月供公式，在剩餘的期限內重新進行攤還：

其中 M 為每月供款，P 為剩餘貸款餘額，i 為每月利率（年利率除以 12），n 為剩餘的每月供款期數。當利率達到終身最高上限時，就會出現最大可能的月供，該最高利率等於您的\textbf{初始利率加上終身最高上限}。

最壞情況利率範例 (5/1 ARM, 2/2/5 上限)

假設初始利率為 6%，一個帶有 2/2/5 上限的 5/1 ARM 將遵循以下最壞情況的路徑：

ARM 與固定利率房貸對比

與同類的固定利率房貸相比，ARM 幾乎總能提供更低的初始利率，這意味著在固定利率期間的月供會更低。如果您計劃在固定期間結束前出售房屋或轉貸，或者您認為未來的利率會下降，這將非常具吸引力。然而，代價是未來的不確定性：在固定期間結束後，您的月供可能會大幅上升。而固定利率房貸在整個期限內都保持相同的利率和月供，雖然起始利率較高，但能換取完全的可預測性。您可以在本計算機中輸入可對比的固定利率，以併排查看兩者的差異。

什麼時候適合選擇 ARM？

如何使用本計算機

1. 輸入您的貸款資訊：輸入貸款總額和初始（優惠）利率，然後選擇貸款期限和 ARM 類型（例如 5/1 或 7/1）。
2. 輸入利率上限：設定初始、定期和終身上限。常見的預設值為 2/2/5。
3. 加入對比（選填）：輸入可對比的固定利率，以將 ARM 與固定利率房貸進行比較。
4. 點擊計算：檢視您的初始月供、最壞情況下的最大月供、月供衝擊、軌跡圖表以及逐年時程表。

常見問題解答

什麼是 5/1 ARM？

5/1 ARM 是一種浮動利率房貸，前 5 年的利率是固定的，之後在剩餘的貸款期限內每年調整一次利率。第一個數字代表固定利率期間的年數，第二個數字代表之後每隔多少年調整一次利率。

ARM 利率上限 2/2/5 是什麼意思？

ARM 利率上限限制了利率的變動幅度。在 2/2/5 的結構中，第一個數字是初始調整上限（在第一次調整時，利率最多可上漲 2%），第二個數字是定期調整上限（在之後的每次調整中，利率最多可上漲 2%），第三個數字是終身最高上限（在整個貸款壽命期間，利率絕不能比初始利率高出超過 5%）。

什麼是 ARM 的月供衝擊？

月供衝擊是指利率調整後，您從初始每月供款增加到更高供款的漲幅。本計算機顯示的是最壞情況下的月供衝擊，即您的初始月供與終身最高上限所允許的最大月供之間的差額。

我的 ARM 月供最高會升到多少？

最大值由終身最高上限決定。可能達到的最高利率是您的初始利率加上終身最高上限。在該利率下，剩餘的貸款餘額將在剩餘期限內重新攤還，從而產生最大的每月供款。本工具會為您計算該最壞情況下的月供。

ARM 會比固定利率房貸更好嗎？

ARM 通常提供較低的初始利率，這可以在固定利率期間節省開支，特別是如果您計劃在該期間結束前出售房屋或轉貸。固定利率房貸則在整個期限內提供可預測的穩定供款。正確的選擇取決於您打算持有該貸款多久，以及您對未來更高月供風險的承受能力。

固定利率期間結束後，ARM 會發生什麼事？

在固定利率期間結束後，利率會定期重新計算，計算方式為指標利率加上貸款機構設定的固定利差，然後受到利率上限的限制。每次利率變動時，剩餘餘額都會在剩餘期限內重新攤還，因此每月供款可能會增加或減少。本計算機模擬的是最壞的情況，即每次調整時利率都上漲到上限。

其他資源

• 浮動利率房貸 - 維基百科 (英文)
• 浮動利率房貸 - 美國消費者金融保護局 (英文)