เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน ARM

เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน ARM ทำหน้าที่จำลองแบบ สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยลอยตัว — เช่น 5/1 ARM หรือ 7/1 ARM — ทั้งในช่วงก่อนและหลังการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย เครื่องมือนี้จะแสดงให้เห็นถึง ค่างวดเริ่มต้น (Teaser payment) ที่มีราคาต่ำของคุณ ค่างวดสูงสุดในกรณีเลวร้ายที่สุด เมื่ออัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นจนชนแคปตลอดอายุสัญญา และ ภาวะช็อกของค่างวด (Payment shock) ระหว่างค่างวดทั้งสองแบบ นอกจากนี้ยังมีแผนภูมิเส้นทางของอัตราดอกเบี้ยและค่างวดในกรณีเลวร้ายที่สุด ตารางสรุปรายปี และการเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยคงที่ เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้ง่ายขึ้นว่าสินเชื่อแบบ ARM นั้นเหมาะสมกับคุณหรือไม่

สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (ARM) คืออะไร?

สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (ARM) คือ สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงระยะเวลาเริ่มต้น (ช่วงแนะนำ) หลังจากนั้นจะมีการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเป็นระยะๆ ตลอดอายุสัญญาเงินกู้ที่เหลือ โดยทั่วไปแล้ว สินเชื่อ ARM จะเขียนแทนด้วยตัวเลขสองตัว เช่น 5/1 หรือ 7/1 โดยเลขตัวแรกหมายถึงจำนวนปีของช่วงอัตราดอกเบี้ยคงที่ และเลขตัวที่สองหมายถึงความถี่ในการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยหลังจากนั้น (หน่วยเป็นปี) ตัวอย่างเช่น 5/1 ARM จะมีดอกเบี้ยคงที่ 5 ปีแรก จากนั้นจะปรับเปลี่ยนทุกๆ 1 ปี ส่วน 7/1 ARM จะคงที่ 7 ปีแรก จากนั้นจะปรับเปลี่ยนเป็นรายปี

แคปอัตราดอกเบี้ยของ ARM ทำงานอย่างไร

หลังจากหมดช่วงดอกเบี้ยคงที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยของ ARM จะถูกคำนวณใหม่โดยอิงจาก ดัชนีอ้างอิง (อัตราดอกเบี้ยมาตรฐานในตลาด) บวกกับ ส่วนต่าง (Margin) คงที่ซึ่งกำหนดโดยผู้ให้กู้ โดยจะมี แคปอัตราดอกเบี้ย (Rate caps) เป็นตัวจำกัดว่าอัตราดอกเบี้ยจะสามารถปรับขึ้นหรือลงได้มากที่สุดเท่าใด ซึ่งถือเป็นกลไกการคุ้มครองที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้กู้ แคปเหล่านี้จะถูกเขียนแทนด้วยตัวเลขสามตัว เช่น 2/2/5 ดังนี้:

• แคปการปรับเปลี่ยนครั้งแรก (Initial adjustment cap) (เลขตัวแรก) — เกณฑ์สูงสุดที่อัตราดอกเบี้ยสามารถเพิ่มขึ้นได้ในการปรับเปลี่ยน ครั้งแรก
• แคปการปรับเปลี่ยนตามรอบ (Periodic adjustment cap) (เลขตัวที่สอง) — เกณฑ์สูงสุดของการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยใน แต่ละรอบหลังจากนั้น
• แคปตลอดอายุสัญญา (Lifetime cap) (เลขตัวที่สาม) — เกณฑ์สูงสุดที่อัตราดอกเบี้ยจะสามารถเพิ่มขึ้นได้ ตลอดอายุสัญญา โดยเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น

เครื่องคำนวณนี้ใช้เกณฑ์แคปดังกล่าวเพื่อสร้างสถานการณ์ใน กรณีเลวร้ายที่สุด (Worst case): โดยสมมติให้อัตราดอกเบี้ยกระโดดขึ้นเต็มเพดานแคปครั้งแรกในการปรับครั้งแรก จากนั้นปรับเพิ่มขึ้นเต็มเพดานแคปรายรอบในทุกๆ ปี จนกระทั่งไปชนเพดานสูงสุดตลอดอายุสัญญาแล้วคงค้างอยู่ตรงนั้น

สูตรการคำนวณค่างวด ARM

ในทุกๆ ครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย ยอดหนี้คงเหลือจะถูกนำมาคำนวณแบ่งงวดชำระใหม่ตลอดระยะเวลาเงินกู้ที่เหลือ โดยใช้สูตรคำนวณค่างวดสินเชื่อมาตรฐาน:

โดยที่ M คือค่างวดชำระรายเดือน, P คือยอดเงินกู้คงเหลือ, i คืออัตราดอกเบี้ยรายเดือน (อัตราดอกเบี้ยรายปีหารด้วย 12) และ n คือจำนวนงวดชำระรายเดือนที่เหลืออยู่ ค่างวดสูงสุดที่เป็นไปได้จะเกิดขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยพุ่งขึ้นไปถึงเพดานสูงสุดตลอดอายุสัญญา ซึ่งมีค่าเท่ากับ อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของคุณบวกกับแคปตลอดอายุสัญญา

ตัวอย่างอัตราดอกเบี้ยในกรณีเลวร้ายที่สุด (5/1 ARM, แคป 2/2/5)

หากเริ่มต้นจากอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ 6% สินเชื่อแบบ 5/1 ARM ที่มีแคป 2/2/5 จะมีเส้นทางในกรณีเลวร้ายที่สุดดังนี้:

ข้อเปรียบเทียบระหว่าง ARM กับ สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่

สินเชื่อแบบ ARM มักจะเสนอ อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น ที่ต่ำกว่าสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ในระดับที่เทียบเคียงกัน ซึ่งหมายความว่าคุณจะมีค่างวดที่ต่ำกว่าในช่วงคงที่ช่วงแรก ข้อเสนอนี้น่าสนใจมากหากคุณคาดว่าจะขายบ้านหรือรีไฟแนนซ์ก่อนที่ช่วงดอกเบี้ยคงที่จะหมดลง หรือหากคุณเชื่อว่าแนวโน้มดอกเบี้ยในตลาดจะลดลง สิ่งที่ต้องแลกมาคือความไม่แน่นอน: เพราะหลังจากหมดช่วงคงที่แล้ว ค่างวดของคุณอาจจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ จะรักษาอัตราดอกเบี้ยและค่างวดเท่าเดิมตลอดอายุสัญญา ซึ่งเป็นการแลกเปลี่ยนอัตราเริ่มต้นที่สูงกว่ากับความสามารถในการคาดการณ์ได้อย่างสมบูรณ์แบบ ลองกรอกอัตราดอกเบี้ยคงที่เพื่อเปรียบเทียบและดูผลลัพธ์ทั้งสองแบบควบคู่กันได้

สินเชื่อแบบ ARM จะเหมาะสมเมื่อใด?

วิธีใช้งานเครื่องคำนวณนี้

1. กรอกข้อมูลเงินกู้ของคุณ: ใส่จำนวนเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น (Teaser rate) จากนั้นเลือกระยะเวลาเงินกู้และประเภท ARM เช่น 5/1 หรือ 7/1
2. กรอกแคปอัตราดอกเบี้ย: ตั้งค่าแคปเริ่มต้น แคปตามรอบ และแคปตลอดอายุสัญญา ค่าเริ่มต้นทั่วไปที่นิยมคือ 2/2/5 คุณสามารถปล่อยไว้ตามเดิมได้หากไม่แน่ใจ
3. เพิ่มการเปรียบเทียบ (ไม่บังคับ): กรอกอัตราดอกเบี้ยคงที่ที่เทียบเคียงกันเพื่อเปรียบเทียบสินเชื่อ ARM กับสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่
4. คลิก คำนวณ: ตรวจสอบค่างวดเริ่มต้น ค่างวดสูงสุดในกรณีเลวร้ายที่สุด ภาวะช็อกของค่างวด แผนภูมิเส้นทางค่างวด และตารางสรุปรายปี

คำถามที่พบบ่อย

5/1 ARM คืออะไร?

5/1 ARM คือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 5 ปีแรก หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะปรับเปลี่ยนปีละหนึ่งครั้งตลอดอายุสัญญาที่เหลือ เลขตัวแรกคือจำนวนปีของช่วงดอกเบี้ยคงที่ และเลขตัวที่สองคือความถี่ในการปรับเปลี่ยนดอกเบี้ยหลังจากนั้นเป็นจำนวนปี

แคปของ ARM แบบ 2/2/5 หมายความว่าอย่างไร?

แคปของ ARM คือตัวจำกัดว่าอัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงได้มากน้อยเพียงใด ในโครงสร้าง 2/2/5 เลขตัวแรกคือแคปการปรับเปลี่ยนครั้งแรก (อัตราดอกเบี้ยสามารถเพิ่มขึ้นได้สูงสุด 2% ในการปรับเปลี่ยนครั้งแรก) เลขตัวที่สองคือแคปตามรอบ (เพิ่มขึ้นสูงสุด 2% ในการปรับเปลี่ยนแต่ละครั้งหลังจากนั้น) และเลขตัวที่สามคือแคปตลอดอายุสัญญา (อัตราดอกเบี้ยไม่มีทางเพิ่มขึ้นเกิน 5% จากอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น)

ภาวะช็อกของค่างวด (Payment shock) ในสินเชื่อ ARM คืออะไร?

ภาวะช็อกของค่างวด คือ ค่างวดต่อเดือนที่เพิ่มขึ้นจากค่างวดเริ่มต้นไปสู่ค่างวดที่สูงขึ้นหลังจากมีการปรับอัตราดอกเบี้ย เครื่องคำนวณนี้จะแสดงภาวะช็อกของค่างวดในกรณีที่เลวร้ายที่สุด ซึ่งก็คือส่วนต่างระหว่างค่างวดเริ่มต้นของคุณกับค่างวดสูงสุดที่แคปตลอดอายุสัญญายอมให้เกิดขึ้นได้

ค่างวดสินเชื่อ ARM ของฉันจะสูงขึ้นได้มากที่สุดเท่าไหร่?

จำนวนสูงสุดถูกกำหนดโดยแคปตลอดอายุสัญญา อัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่เป็นไปได้คือ อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของคุณบวกกับแคปตลอดอายุสัญญา ที่อัตราดอกเบี้ยนั้น ยอดหนี้คงเหลือจะถูกนำมาคำนวณแบ่งงวดชำระใหม่ตามระยะเวลาที่เหลือ ทำให้เกิดค่างวดรายเดือนสูงสุด เครื่องมือนี้จะคำนวณค่างวดในกรณีเลวร้ายที่สุดนั้นให้คุณ

สินเชื่อ ARM ดีกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือไม่?

โดยปกติแล้วสินเชื่อ ARM จะเสนออัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ต่ำกว่า ซึ่งช่วยประหยัดเงินได้ในช่วงดอกเบี้ยคงที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณวางแผนที่จะขายหรือรีไฟแนนซ์ก่อนที่ช่วงเวลาดังกล่าวจะสิ้นสุดลง ส่วนสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่จะให้ค่างวดที่คาดการณ์ได้ตลอดอายุสัญญา ทางเลือกที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับว่าคุณจะถือครองเงินกู้นี้นานแค่ไหนและความสามารถในการยอมรับความเสี่ยงของค่างวดที่อาจสูงขึ้นในอนาคต

จะเกิดอะไรขึ้นกับสินเชื่อ ARM หลังจากหมดช่วงดอกเบี้ยคงที่?

หลังจากหมดช่วงดอกเบี้ยคงที่ อัตราดอกเบี้ยจะถูกคำนวณใหม่ตามรอบระยะเวลา โดยคำนวณจากดัชนีอ้างอิงบวกกับส่วนต่าง (Margin) จากนั้นจะถูกจำกัดโดยแคป ทุกครั้งที่อัตราดอกเบี้ยเปลี่ยน ยอดเงินกู้คงเหลือจะถูกคำนวณเงินงวดใหม่ตามระยะเวลาที่เหลือ ดังนั้นค่างวดรายเดือนจึงสามารถเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ เครื่องคำนวณนี้จะจำลองกรณีที่เลวร้ายที่สุดที่อัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นจนชนแคปในทุกรอบการปรับเปลี่ยน

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม

• Adjustable-rate Mortgage - Wikipedia
• Adjustable-rate Mortgages - Consumer Financial Protection Bureau