Calculadora de Hipoteca ARM

A Calculadora de Hipoteca ARM modela uma hipoteca de taxa ajustável — como uma ARM 5/1 ou 7/1 — antes e depois do ajuste da taxa de juros. Ela mostra seu pagamento inicial baixo (promocional), seu pagamento máximo no pior cenário assim que a taxa sobe até o limite vitalício e o choque de pagamento entre eles. Um gráfico da trajetória de taxas e pagamentos no pior cenário, um cronograma ano a ano e uma comparação opcional com taxa fixa ajudam você a decidir se uma ARM é ideal para o seu perfil.

O que é uma Hipoteca de Taxa Ajustável (ARM)?

Uma hipoteca de taxa ajustável possui uma taxa de juros que permanece fixa durante um período de introdução e, em seguida, muda periodicamente pelo restante do empréstimo. As ARMs são representadas por dois números, como 5/1 ou 7/1: o primeiro número indica a duração do período fixo em anos, e o segundo número indica a frequência com que a taxa se ajusta posteriormente, em anos. Uma ARM 5/1 é fixa por 5 anos e depois se ajusta uma vez a cada ano; uma ARM 7/1 é fixa por 7 anos e depois se ajusta anualmente.

Como funcionam os limites de taxa (Caps) das ARMs

Após o período fixo, a taxa de uma ARM é recalculada como um índice (uma taxa de referência) mais uma margem fixa definida pelo credor. Os limites de taxa restringem o quanto essa taxa pode se mover e representam a proteção mais importante para o mutuário. Eles são descritos por três números, como 2/2/5:

• Limite de ajuste inicial (primeiro número) — o máximo que a taxa pode subir no primeiro ajuste.
• Limite de ajuste periódico (segundo número) — a alteração máxima em cada ajuste subsequente.
• Limite vitalício (terceiro número) — o máximo que a taxa pode subir ao todo acima da taxa inicial durante a vida do empréstimo.

Esta calculadora utiliza esses limites para traçar o pior cenário: a taxa salta pelo limite inicial completo no primeiro ajuste e, depois, pelo limite periódico completo a cada ano, até atingir o teto vitalício e permanecer nele.

Fórmula de Pagamento da ARM

Cada vez que a taxa muda, o saldo restante é reamortizado ao longo do prazo restante utilizando a fórmula padrão de pagamento de hipoteca:

onde M é o pagamento mensal, P é o saldo restante do empréstimo, i é a taxa de juros mensal (a taxa anual dividida por 12) e n é o número de pagamentos mensais restantes. O pagamento máximo possível ocorre quando a taxa atinge o teto vitalício, que equivale à sua taxa inicial mais o limite vitalício.

Exemplo de Taxa no Pior Cenário (ARM 5/1, Limites 2/2/5)

Começando com uma taxa inicial de 6%, uma ARM 5/1 com limites 2/2/5 segue este caminho no pior cenário:

ARM vs Hipoteca de Taxa Fixa

Uma ARM quase sempre oferece uma taxa inicial mais baixa do que uma hipoteca de taxa fixa comparável, resultando em um pagamento menor durante o período fixo. Isso se torna atraente se você pretende vender o imóvel ou refinanciar antes do término do período fixo, ou se acredita que as taxas vão cair. A contrapartida é a incerteza: após o período fixo, seu pagamento pode subir drasticamente. Uma hipoteca de taxa fixa mantém a mesma taxa e pagamento por todo o prazo, trocando uma taxa inicial mais alta por total previsibilidade. Insira uma taxa fixa comparável nesta calculadora para ver ambas lado a lado.

Quando uma ARM Vale a Pena?

Como Usar Esta Calculadora

1. Insira seu empréstimo: Digite o valor do empréstimo e a taxa de juros inicial (promocional), depois escolha o prazo do empréstimo e o tipo de ARM, como 5/1 ou 7/1.
2. Insira os limites de taxa: Defina os limites inicial, periódico e vitalício. O padrão mais comum é 2/2/5.
3. Adicione uma comparação (opcional): Insira uma taxa fixa comparável para avaliar a ARM em relação a uma hipoteca de taxa fixa.
4. Clique em Calcular: Analise seu pagamento inicial, o pagamento máximo no pior cenário, o choque de pagamento, o gráfico de trajetória e o cronograma ano a ano.

Perguntas Frequentes

O que é uma ARM 5/1?

Uma ARM 5/1 é uma hipoteca de taxa ajustável com uma taxa de juros fixa pelos primeiros 5 anos, após os quais a taxa se ajusta uma vez por ano pelo prazo restante. O primeiro número é a duração do período fixo em anos e o segundo número é a frequência com que a taxa se ajusta posteriormente, em anos.

O que significam os limites de ARM 2/2/5?

Os limites de ARM restringem o quanto a taxa pode mudar. Em uma estrutura 2/2/5, o primeiro número é o limite de ajuste inicial (a taxa pode subir até 2% no primeiro ajuste), o segundo é o limite periódico (até 2% em cada ajuste posterior) e o terceiro é o limite vitalício (a taxa nunca pode subir mais de 5% acima da taxa inicial).

O que é choque de pagamento em uma ARM?

O choque de pagamento é o aumento do seu pagamento mensal inicial para um pagamento mais alto após o ajuste da taxa. Esta calculadora mostra o choque de pagamento no pior cenário, que é a diferença entre o seu pagamento inicial e o pagamento máximo permitido pelo limite vitalício.

Até que valor o pagamento da minha ARM pode chegar?

O máximo é definido pelo limite vitalício. A taxa mais alta possível é a sua taxa inicial mais o limite vitalício. Nessa taxa, o saldo restante do empréstimo é reamortizado ao longo do prazo restante, gerando o pagamento mensal máximo. Esta ferramenta calcula esse pagamento no pior cenário para você.

Uma ARM é melhor do que uma hipoteca de taxa fixa?

Uma ARM geralmente oferece uma taxa inicial mais baixa, o que pode economizar dinheiro durante o período fixo, especialmente se você planeja vender ou refinanciar antes que ele termine. Uma hipoteca de taxa fixa oferece um pagamento previsível por todo o prazo. A escolha certa depende de quanto tempo você manterá o empréstimo e da sua tolerância ao risco de pagamentos mais altos no futuro.

O que acontece com uma ARM após o período fixo?

Após o período fixo, a taxa é recalculada periodicamente como um índice mais uma margem, sendo então limitada pelas travas (limites). Cada vez que a taxa muda, o saldo restante é reamortizado ao longo do prazo restante, para que o pagamento mensal possa subir ou descer. Esta calculadora modela o pior cenário, no qual a taxa sobe até o limite máximo em cada ajuste.

Recursos Adicionais

• Adjustable-rate Mortgage - Wikipedia (Inglês)
• Adjustable-rate Mortgages - Consumer Financial Protection Bureau (Inglês)