Kalkulator Hipotek ARM

Kalkulator Hipotek ARM memodelkan hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan — seperti ARM 5/1 atau 7/1 — baik sebelum maupun sesudah suku bunga disesuaikan. Alat ini menunjukkan pembayaran awal (teaser) Anda yang rendah, pembayaran maksimum skenario terburuk Anda setelah suku bunga melonjak ke batas seumur hidup, dan payment shock di antara keduanya. Grafik lintasan pembayaran skenario terburuk, jadwal tahun demi tahun, dan perbandingan suku bunga tetap opsional membantu Anda memutuskan apakah ARM tepat untuk Anda.

Apa itu Hipotek dengan Suku Bunga yang Dapat Disesuaikan (ARM)?

Sebuah hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan memiliki suku bunga yang tetap untuk periode pengenalan awal dan kemudian berubah secara berkala selama sisa masa pinjaman. ARM ditulis sebagai dua angka, seperti 5/1 atau 7/1: angka pertama adalah lamanya periode tetap dalam tahun, dan angka kedua adalah seberapa sering suku bunga menyesuaikan setelahnya, dalam tahun. ARM 5/1 bersifat tetap selama 5 tahun, lalu menyesuaikan sekali setiap tahun; ARM 7/1 bersifat tetap selama 7 years, lalu menyesuaikan setiap tahun.

Cara Kerja Batas Suku Bunga ARM

Setelah periode tetap, suku bunga ARM dihitung ulang sebagai indeks (suku bunga acuan) ditambah margin tetap yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman. Batas suku bunga (rate caps) membatasi seberapa jauh suku bunga tersebut dapat bergerak, dan merupakan perlindungan paling penting bagi peminjam. Batas ini ditulis sebagai tiga angka, seperti 2/2/5:

• Batas penyesuaian awal (angka pertama) — jumlah maksimum kenaikan suku bunga pada penyesuaian pertama.
• Batas penyesuaian berkala (angka kedua) — perubahan maksimum pada setiap penyesuaian berikutnya.
• Batas seumur hidup (angka ketiga) — jumlah maksimum kenaikan suku bunga yang pernah diizinkan di atas suku bunga awal selama masa pinjaman.

Kalkulator ini menggunakan batas tersebut untuk membangun skenario terburuk: suku bunga melonjak sebesar batas awal penuh pada penyesuaian pertama, lalu sebesar batas berkala penuh setiap tahun, hingga mencapai plafon seumur hidup dan menetap di sana.

Formula Pembayaran ARM

Setiap kali suku bunga berubah, sisa saldo diamortisasi ulang selama sisa jangka waktu menggunakan formula pembayaran hipotek standar:

di mana M adalah pembayaran bulanan, P adalah sisa saldo pinjaman, i adalah suku bunga bulanan (suku bunga tahunan dibagi 12), dan n adalah jumlah sisa pembayaran bulanan. Pembayaran tertinggi yang mungkin terjadi setelah suku bunga mencapai plafon seumur hidup, yang sama dengan suku bunga awal Anda ditambah batas seumur hidup.

Contoh Suku Bunga Skenario Terburuk (ARM 5/1, Batas 2/2/5)

Dimulai dari suku bunga awal 6%, ARM 5/1 dengan batas 2/2/5 mengikuti jalur skenario terburuk ini:

ARM vs Hipotek Suku Bunga Tetap

ARM hampir selalu menawarkan suku bunga awal yang lebih rendah daripada hipotek suku bunga tetap yang sebanding, yang berarti pembayaran yang lebih rendah selama periode tetap. Hal itu menarik jika Anda berniat menjual properti atau melakukan pembiayaan kembali (refinance) sebelum periode tetap berakhir, atau jika Anda yakin suku bunga akan turun. Kelemahannya adalah ketidakpastian: setelah periode tetap, pembayaran Anda dapat meningkat tajam. Hipotek suku bunga tetap mempertahankan suku bunga dan pembayaran yang sama untuk seluruh jangka waktu, menukar suku bunga awal yang lebih tinggi dengan kepastian penuh. Masukkan suku bunga tetap yang sebanding dalam kalkulator ini untuk melihat keduanya secara berdampingan.

Kapan ARM Masuk Akal?

Cara Menggunakan Kalkulator Ini

1. Masukkan pinjaman Anda: Ketik jumlah pinjaman dan suku bunga awal (teaser), lalu pilih jangka waktu pinjaman dan tipe ARM seperti 5/1 atau 7/1.
2. Masukkan batas suku bunga: Atur batas awal, berkala, dan seumur hidup. Standar yang umum adalah 2/2/5.
3. Tambahkan perbandingan (opsional): Masukkan suku bunga tetap yang sebanding untuk membandingkan ARM dengan hipotek suku bunga tetap.
4. Klik Hitung: Tinjau pembayaran awal Anda, pembayaran maksimum skenario terburuk, payment shock, grafik lintasan, dan jadwal tahun demi tahun.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apa itu ARM 5/1?

ARM 5/1 adalah hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dengan suku bunga tetap untuk 5 tahun pertama, setelah itu suku bunga menyesuaikan sekali per tahun untuk sisa jangka waktu. Angka pertama adalah lamanya periode tetap dalam tahun dan angka kedua adalah seberapa sering suku bunga menyesuaikan setelahnya, dalam tahun.

Apa arti batas ARM 2/2/5?

Batas ARM membatasi seberapa banyak suku bunga dapat berubah. Dalam struktur 2/2/5, angka pertama adalah batas penyesuaian awal (suku bunga dapat naik hingga 2% pada penyesuaian pertama), kedua adalah batas berkala (hingga 2% pada setiap penyesuaian berikutnya), dan ketiga adalah batas seumur hidup (suku bunga tidak pernah bisa naik lebih dari 5% di atas suku bunga awal).

Apa itu payment shock pada ARM?

Payment shock adalah peningkatan dari pembayaran bulanan awal Anda ke pembayaran yang lebih tinggi setelah suku bunga menyesuaikan. Kalkulator ini menunjukkan payment shock skenario terburuk, yang merupakan perbedaan antara pembayaran awal Anda dan pembayaran maksimum yang diizinkan oleh batas seumur hidup.

Seberapa tinggi pembayaran ARM saya bisa naik?

Maksimum ditetapkan oleh batas seumur hidup. Suku bunga tertinggi yang mungkin adalah suku bunga awal Anda ditambah batas seumur hidup. Pada suku bunga tersebut, sisa saldo pinjaman diamortisasi ulang selama sisa jangka waktu, menghasilkan pembayaran bulanan maksimum. Alat ini menghitung pembayaran skenario terburuk tersebut untuk Anda.

Apakah ARM lebih baik daripada hipotek suku bunga tetap?

ARM biasanya menawarkan suku bunga awal yang lebih rendah, yang dapat menghemat uang selama periode tetap, terutama jika Anda berencana untuk menjual atau melakukan pembiayaan kembali sebelum periode tersebut berakhir. Hipotek suku bunga tetap menawarkan pembayaran yang dapat diprediksi untuk seluruh jangka waktu. Pilihan yang tepat tergantung pada berapa lama Anda akan mempertahankan pinjaman dan toleransi Anda terhadap risiko pembayaran yang lebih tinggi nantinya.

What happens to an ARM after the fixed period?

Setelah periode tetap, suku bunga dihitung ulang secara berkala sebagai indeks ditambah margin, kemudian dibatasi oleh batas (caps). Setiap kali suku bunga berubah, sisa saldo diamortisasi ulang selama sisa jangka waktu, sehingga pembayaran bulanan bisa naik atau turun. Kalkulator ini memodelkan skenario terburuk di mana suku bunga naik ke batas pada setiap penyesuaian.

Sumber Daya Tambahan

• Adjustable-rate Mortgage - Wikipedia
• Adjustable-rate Mortgages - Consumer Financial Protection Bureau