Calcolatore Mutuo ARM

Il Calcolatore Mutuo ARM modella un mutuo a tasso variabile (Adjustable-Rate Mortgage) — come un ARM 5/1 o 7/1 — sia prima che dopo l'adeguamento del tasso d'interesse. Mostra il tuo basso pagamento iniziale (teaser), il pagamento massimo nel peggiore dei casi una volta che il tasso raggiunge il tetto massimo vitale, e lo shock dei pagamenti tra i due valori. Un grafico della traiettoria dei tassi e dei pagamenti nel peggiore dei casi, un piano anno per anno e un confronto facoltativo con il tasso fisso ti aiutano a decidere se un ARM sia la scelta giusta per te.

Cos'è un Mutuo a Tasso Variabile (ARM)?

Un mutuo a tasso variabile ha un tasso d'interesse che rimane fisso per un periodo introduttivo e poi cambia periodicamente per il resto del prestito. Gli ARM sono indicati con due numeri, come 5/1 o 7/1: il primo numero rappresenta la durata del periodo fisso in anni, mentre il secondo indica la frequenza, in anni, con cui il tasso si adegua successivamente. Un ARM 5/1 è fisso per 5 anni, poi si adegua una volta all'anno; un ARM 7/1 è fisso per 7 anni, poi si adegua annualmente.

Come Funzionano i Tetti ai Tassi ARM (Rate Cap)

Dopo il periodo fisso, il tasso di un ARM viene ricalcolato come un indice (un tasso di riferimento) più un margine fisso stabilito dal prestatore. I tetti ai tassi limitano l'ampiezza di tali variazioni e rappresentano la tutela più importante per il mutuatario. Sono espressi con tre numeri, ad esempio 2/2/5:

• Tetto di adeguamento iniziale (primo numero) — l'aumento massimo consentito per il tasso al primo adeguamento.
• Tetto di adeguamento periodico (secondo numero) — la variazione massima consentita a ogni successivo adeguamento.
• Tetto massimo vitale (terzo numero) — l'aumento massimo che il tasso può mai registrare rispetto al tasso iniziale durante l'intera vita del prestito.

Questo calcolatore utilizza questi tetti per elaborare lo scenario peggiore: il tasso balza dell'intero tetto iniziale al primo adeguamento, poi aumenta dell'intero tetto periodico ogni anno, fino a raggiungere il tetto massimo vitale, per poi stabilizzarsi lì.

Formula di Pagamento dell'ARM

Ogni volta che il tasso cambia, il saldo residuo viene riammortizzato sulla durata rimanente utilizzando la formula standard per il pagamento del mutuo:

dove M è il pagamento mensile, P è il saldo residuo del prestito, i è il tasso d'interesse mensile (il tasso annuale diviso 12) e n è il numero di pagamenti mensili rimanenti. Il massimo pagamento possibile si verifica quando il tasso raggiunge il soffitto vitale, che equivale al tuo tasso iniziale più il tetto massimo vitale.

Esempio di Tasso nel Peggiore dei Casi (ARM 5/1, Tetti 2/2/5)

Partendo da un tasso iniziale del 6%, un ARM 5/1 con tetti 2/2/5 segue questo percorso nel peggiore dei casi:

ARM vs Mutuo a Tasso Fisso

Un ARM offre quasi sempre un tasso iniziale inferiore rispetto a un mutuo a tasso fisso comparabile, il che si traduce in un pagamento più basso durante il periodo fisso. Questo è vantaggioso se prevedi di vendere o rifinanziare prima del termine del periodo fisso, o se ritieni che i tassi scenderanno. La contropartita è l'incertezza: dopo il periodo fisso, il tuo pagamento può aumentare drasticamente. Un mutuo a tasso fisso mantiene lo stesso tasso e pagamento per l'intera durata, scambiando un tasso di partenza più elevato con una totale prevedibilità. Inserisci un tasso fisso comparabile in questo calcolatore per visualizzarli fianco a fianco.

Quando Conviene un ARM?

Come Utilizzare Questo Calcolatore

1. Inserisci il tuo prestito: Digita l'importo del prestito e il tasso d'interesse iniziale (teaser), quindi scegli la durata del prestito e il tipo di ARM, come 5/1 o 7/1.
2. Inserisci i tetti ai tassi: Imposta i tetti iniziale, periodico e vitale. L'impostazione predefinita più comune è 2/2/5.
3. Aggiungi un confronto (facoltativo): Inserisci un tasso fisso comparabile per confrontare l'ARM con un mutuo a tasso fisso.
4. Fai clic su Calcola: Esamina il pagamento iniziale, il pagamento massimo nel peggiore dei casi, lo shock dei pagamenti, il grafico della traiettoria e il piano anno per anno.

Domande Frequenti

Cos'è un ARM 5/1?

Un ARM 5/1 è un mutuo a tasso variabile con un tasso d'interesse fisso per i primi 5 anni, dopodiché il tasso si adegua una volta all'anno per la restante durata del prestito. Il primo numero rappresenta la durata in anni del periodo fisso e il secondo numero indica la frequenza, in anni, con cui il tasso si adegua successivamente.

Cosa significano i tetti ARM 2/2/5?

I tetti dell'ARM limitano la variazione massima del tasso. In una struttura 2/2/5, il primo numero rappresenta il tetto di adeguamento iniziale (il tasso può aumentare fino al 2% al primo adeguamento), il secondo è il tetto periodico (fino al 2% a ogni adeguamento successivo) e il terzo è il tetto massimo vitale (il tasso non potrà mai aumentare più del 5% rispetto al tasso iniziale).

Cos'è lo shock dei pagamenti su un ARM?

Lo shock dei pagamenti è l'aumento dal pagamento mensile iniziale a un pagamento più elevato dopo l'adeguamento del tasso. Questo calcolatore mostra lo shock dei pagamenti nel peggiore dei casi, che è la differenza tra il pagamento iniziale e il pagamento massimo consentito dal tetto massimo vitale.

Quanto può aumentare il pagamento del mio ARM?

Il valore massimo è stabilito dal tetto massimo vitale. Il tasso più alto possibile è pari al tasso iniziale più il tetto massimo vitale. A quel tasso, il saldo residuo del prestito viene riammortizzato sulla durata rimanente, generando il pagamento mensile massimo. Questo strumento calcola per te quel pagamento nel peggiore dei casi.

Un ARM è migliore di un mutuo a tasso fisso?

Un ARM offre solitamente un tasso iniziale più basso, che può far risparmiare denaro durante il periodo fisso, soprattutto se si prevede di vendere o rifinanziare prima della sua scadenza. Un mutuo a tasso fisso offre un pagamento prevedibile per l'intera durata. La scelta corretta dipende da quanto tempo manterrai il prestito e dalla tua tolleranza al rischio di pagamenti più elevati in futuro.

Cosa succede a un ARM dopo il periodo fisso?

Dopo il periodo fisso, il tasso viene ricalcolato periodicamente come un indice più un margine, e poi limitato dai tetti applicabili. Ogni volta che il tasso cambia, il saldo residuo viene riammortizzato sulla durata rimanente, quindi il pagamento mensile può aumentare o diminuire. Questo calcolatore modella il peggior scenario possibile in cui il tasso sale fino al tetto massimo a ogni adeguamento.

Risorse Aggiuntive

• Adjustable-rate Mortgage - Wikipedia
• Adjustable-rate Mortgages - Consumer Financial Protection Bureau