Máy Tính Vay Thế Chấp ARM

Máy tính vay thế chấp ARM mô hình hóa một khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh — chẳng hạn như ARM 5/1 hoặc 7/1 — cả trước và sau khi lãi suất điều chỉnh. Nó hiển thị khoản thanh toán ban đầu (ưu đãi) thấp của bạn, khoản thanh toán tối đa trong trường hợp xấu nhất một khi lãi suất tăng lên biên giới hạn trọn đời, và sốc thanh toán giữa hai mức đó. Biểu đồ quỹ đạo lãi suất và khoản thanh toán trong trường hợp xấu nhất, lịch trình theo từng năm và so sánh tùy chọn với lãi suất cố định sẽ giúp bạn quyết định xem khoản vay ARM có phù hợp với mình hay không.

Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) là gì?

Một khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh có lãi suất được cố định trong một khoảng thời gian giới thiệu ban đầu và sau đó thay đổi theo định kỳ trong thời gian còn lại của khoản vay. Các khoản ARM được viết dưới dạng hai con số, như 5/1 hoặc 7/1: số đầu tiên là độ dài của thời gian cố định tính bằng năm, và số thứ hai là tần suất lãi suất điều chỉnh sau đó, tính bằng năm. Một khoản ARM 5/1 được cố định trong 5 năm, sau đó điều chỉnh mỗi năm một lần; một khoản ARM 7/1 được cố định trong 7 năm, sau đó điều chỉnh hằng năm.

Cách hoạt động của các biên giới hạn lãi suất ARM

Sau thời gian cố định, lãi suất ARM được tính toán lại dưới dạng một chỉ số (lãi suất tham chiếu) cộng với một biên độ cố định do bên cho vay thiết lập. Các biên giới hạn lãi suất giới hạn mức độ thay đổi của lãi suất đó, và chúng là sự bảo vệ quan trọng nhất đối với người vay. Chúng được viết dưới dạng ba con số, chẳng hạn như 2/2/5:

• Biên giới hạn điều chỉnh ban đầu (số đầu tiên) — mức tối đa mà lãi suất có thể tăng ở lần điều chỉnh đầu tiên.
• Biên giới hạn điều chỉnh định kỳ (số thứ hai) — mức thay đổi tối đa ở mỗi lần điều chỉnh sau đó.
• Biên giới hạn trọn đời (số thứ ba) — mức tối đa mà lãi suất có thể vượt quá so với lãi suất ban đầu trong suốt thời hạn của khoản vay.

Máy tính này sử dụng các biên giới hạn để xây dựng trường hợp xấu nhất: lãi suất nhảy vọt hết mức biên giới hạn ban đầu ở lần điều chỉnh thứ nhất, sau đó tăng hết mức biên giới hạn định kỳ hằng năm, cho đến khi chạm trần trọn đời và giữ nguyên ở đó.

Công thức thanh toán ARM

Mỗi khi lãi suất thay đổi, số dư nợ còn lại được tính toán phân bổ lại theo thời hạn còn lại bằng công thức thanh toán vay thế chấp tiêu chuẩn:

trong đó M là khoản thanh toán hằng tháng, P là số dư nợ còn lại, i là lãi suất hằng tháng (lãi suất năm chia cho 12), và n là số khoản thanh toán hằng tháng còn lại. Khoản thanh toán cao nhất có thể xảy ra khi lãi suất đạt đến mức trần trọn đời, tương đương với lãi suất ban đầu của bạn cộng với biên giới hạn trọn đời.

Ví dụ về lãi suất trong trường hợp xấu nhất (ARM 5/1, Biên giới hạn 2/2/5)

Bắt đầu từ mức lãi suất ban đầu 6%, một khoản ARM 5/1 với biên giới hạn 2/2/5 sẽ đi theo lộ trình xấu nhất sau đây:

ARM so với Khoản vay thế chấp lãi suất cố định

Một khoản ARM hầu như luôn cung cấp một mức lãi suất ban đầu thấp hơn so với một khoản vay thế chấp lãi suất cố định tương đương, điều đó có nghĩa là khoản thanh toán thấp hơn trong thời gian cố định. Điều này rất hấp dẫn nếu bạn có kế hoạch bán nhà hoặc tái cấp vốn trước khi thời gian cố định kết thúc, hoặc nếu bạn tin rằng lãi suất sẽ giảm. Sự đánh đổi là tính không chắc chắn: sau thời gian cố định, khoản thanh toán của bạn có thể tăng mạnh. Một khoản vay thế chấp lãi suất cố định giữ nguyên mức lãi suất và khoản thanh toán cho toàn bộ thời hạn, đánh đổi mức lãi suất bắt đầu cao hơn để lấy sự dự đoán hoàn toàn. Hãy nhập một mức lãi suất cố định tương đương vào máy tính này để xem cả hai cạnh nhau.

Khi nào khoản vay ARM là hợp lý?

Cách sử dụng máy tính này

1. Nhập khoản vay của bạn: Nhập số tiền vay và lãi suất ban đầu (ưu đãi), sau đó chọn thời hạn vay và loại ARM chẳng hạn như 5/1 hoặc 7/1.
2. Nhập các biên giới hạn lãi suất: Thiết lập các biên giới hạn ban đầu, định kỳ và trọn đời. Cấu trúc mặc định phổ biến là 2/2/5.
3. Thêm một so sánh (tùy chọn): Nhập một mức lãi suất cố định tương đương để so sánh khoản ARM với một khoản vay thế chấp lãi suất cố định.
4. Nhấp Tính toán: Xem lại khoản thanh toán ban đầu, khoản thanh toán tối đa trong trường hợp xấu nhất, sốc thanh toán, biểu đồ quỹ đạo và lịch trình theo từng năm của bạn.

Các câu hỏi thường gặp

ARM 5/1 là gì?

ARM 5/1 là một khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh với lãi suất cố định trong 5 năm đầu tiên, sau đó lãi suất sẽ điều chỉnh mỗi năm một lần cho thời gian còn lại của thời hạn. Số đầu tiên là độ dài của khoảng thời gian cố định tính bằng năm và số thứ hai là tần suất lãi suất điều chỉnh sau đó, tính bằng năm.

Các biên giới hạn ARM 2/2/5 có nghĩa là gì?

Các biên giới hạn ARM giới hạn mức độ thay đổi của lãi suất. Trong cấu trúc 2/2/5, số đầu tiên là biên giới hạn điều chỉnh ban đầu (lãi suất có thể tăng tối đa 2% ở lần điều chỉnh đầu tiên), số thứ hai là biên giới hạn định kỳ (tối đa 2% ở mỗi lần điều chỉnh sau đó), và số thứ ba là biên giới hạn trọn đời (lãi suất không bao giờ có thể tăng quá 5% so với lãi suất ban đầu).

Sốc thanh toán trên một khoản ARM là gì?

Sốc thanh toán là sự gia tăng từ khoản thanh toán hằng tháng ban đầu của bạn lên khoản thanh toán cao hơn sau khi lãi suất điều chỉnh. Máy tính này hiển thị sốc thanh toán trong trường hợp xấu nhất, đó là sự khác biệt giữa khoản thanh toán ban đầu của bạn và khoản thanh toán tối đa mà biên giới hạn trọn đời cho phép.

Khoản thanh toán ARM của tôi có thể lên cao đến mức nào?

Mức tối đa được thiết lập bởi biên giới hạn trọn đời. Lãi suất cao nhất có thể có là lãi suất ban đầu của bạn cộng với biên giới hạn trọn đời. Tại mức lãi suất đó, số dư nợ còn lại được tính toán phân bổ lại theo thời hạn còn lại, tạo ra khoản thanh toán hằng tháng tối đa. Công cụ này tính toán khoản thanh toán trong trường hợp xấu nhất đó cho bạn.

Khoản vay ARM có tốt hơn khoản vay thế chấp lãi suất cố định không?

Khoản vay ARM thường cung cấp lãi suất ban đầu thấp hơn, giúp tiết kiệm tiền trong thời gian cố định, đặc biệt nếu bạn có kế hoạch bán nhà hoặc tái cấp vốn trước khi thời gian đó kết thúc. Một khoản vay thế chấp lãi suất cố định cung cấp một khoản thanh toán có thể dự đoán được cho toàn bộ thời hạn. Sự lựa chọn đúng đắn phụ thuộc vào việc bạn sẽ giữ khoản vay trong bao lâu và khả năng chấp nhận rủi ro đối với các khoản thanh toán cao hơn sau này.

Điều gì xảy ra với một khoản ARM sau thời gian cố định?

Sau thời gian cố định, lãi suất được tính toán lại theo định kỳ dưới dạng một chỉ số cộng với một biên độ lãi suất, sau đó được giới hạn bởi các biên giới hạn. Mỗi khi lãi suất thay đổi, số dư còn lại được tính toán phân bổ lại theo thời hạn còn lại, vì vậy khoản thanh toán hằng tháng có thể tăng hoặc giảm. Máy tính này mô hình hóa trường hợp xấu nhất trong đó lãi suất tăng lên mức giới hạn ở mọi lần điều chỉnh.

Tài nguyên bổ sung

• Adjustable-rate Mortgage - Wikipedia
• Adjustable-rate Mortgages - Consumer Financial Protection Bureau