Calculadora de Hipoteca ARM

La Calculadora de Hipoteca ARM modela una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) — como una ARM 5/1 o 7/1 — tanto antes como después de que se ajuste la tasa de interés. Muestra su bajo pago inicial (gancho), su pago máximo en el peor de los casos una vez que la tasa sube al tope de por vida, y el impacto del pago entre ambos. Un gráfico de la trayectoria de tasa y pago en el peor de los casos, un calendario año por año y una comparación opcional con tasa fija le ayudarán a decidir si una hipoteca ARM es adecuada para usted.

¿Qué es una Hipoteca de Tasa Ajustable (ARM)?

Una hipoteca de tasa ajustable tiene una tasa de interés fija durante un período introductorio y luego cambia periódicamente durante el resto del préstamo. Las hipotecas ARM se escriben con dos números, como 5/1 o 7/1: el primer número es la duración del período fijo en años, y el segundo número es la frecuencia con la que se ajusta la tasa posteriormente, en años. Una ARM 5/1 es fija durante 5 años, luego se ajusta una vez cada año; una ARM 7/1 es fija durante 7 años, luego se ajusta anualmente.

Cómo funcionan los topes de tasa ARM

Después del período fijo, la tasa de una ARM se recalcula como un índice (una tasa de referencia) más un margen fijo establecido por el prestamista. Los topes de tasa limitan cuánto puede moverse esa tasa, y son la protección más importante para el prestatario. Se escriben con tres números, como 2/2/5:

• Tope de ajuste inicial (primer número) — lo máximo que la tasa puede subir en el primer ajuste.
• Tope de ajuste periódico (segundo número) — el cambio máximo en cada ajuste posterior.
• Tope de por vida (tercer número) — lo máximo que la tasa puede subir en la vida del préstamo por encima de la tasa inicial.

Esta calculadora utiliza los topes para construir el peor de los casos: la tasa salta por el tope inicial completo en el primer ajuste, luego por el tope periódico completo cada año, hasta que alcanza el límite máximo de por vida y se mantiene ahí.

Fórmula de pago ARM

Cada vez que cambia la tasa, el saldo restante se vuelve a amortizar durante el plazo restante utilizando la fórmula estándar de pago de hipoteca:

donde M es el pago mensual, P es el saldo restante del préstamo, i es la tasa de interés mensual (la tasa anual dividida por 12) y n es el número de pagos mensuales restantes. El pago máximo posible ocurre una vez que la tasa alcanza el límite máximo de por vida, lo cual es igual a su tasa inicial más el tope de por vida.

Ejemplo de tasa en el peor de los casos (ARM 5/1, topes 2/2/5)

Comenzando desde una tasa inicial del 6%, una ARM 5/1 con topes 2/2/5 sigue este camino en el peor de los casos:

ARM frente a hipoteca de tasa fija

Una ARM casi siempre ofrece una tasa inicial más baja que una hipoteca de tasa fija comparable, lo que significa un pago más bajo durante el período fijo. Esto es atractivo si espera vender o refinanciar antes de que termine el período fijo, o si cree que las tasas bajarán. La contrapartida es la incertidumbre: después del período fijo, su pago puede aumentar drásticamente. Una hipoteca de tasa fija mantiene la misma tasa y pago durante todo el plazo, cambiando una tasa inicial más alta por una previsibilidad total. Ingrese una tasa fija comparable en esta calculadora para ver ambas lado a lado.

¿Cuándo tiene sentido una ARM?

Cómo usar esta calculadora

1. Ingrese su préstamo: Escriba el monto del préstamo y la tasa de interés inicial (gancho), luego elija el plazo del préstamo y el tipo de ARM, como 5/1 o 7/1.
2. Ingrese los topes de tasa: Establezca los topes iniciales, periódicos y de por vida. El valor por defecto común es 2/2/5.
3. Añada una comparación (opcional): Ingrese una tasa fija comparable para comparar la ARM con una hipoteca de tasa fija.
4. Haga clic en Calcular: Revise su pago inicial, el pago máximo en el peor de los casos, el impacto del pago, el gráfico de trayectoria y el calendario año por año.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una ARM 5/1?

Una ARM 5/1 es una hipoteca de tasa ajustable con una tasa de interés fija durante los primeros 5 años, después de los cuales la tasa se ajusta una vez al año durante el plazo restante. El primer número es la duración del período fijo en años y el segundo número es la frecuencia con la que se ajusta la tasa posteriormente, en años.

¿Qué significan los topes ARM 2/2/5?

Los topes ARM limitan cuánto puede cambiar la tasa. En una estructura 2/2/5, el primer número es el tope de ajuste inicial (la tasa puede subir hasta un 2% en el primer ajuste), el segundo es el tope periódico (hasta un 2% en cada ajuste posterior) y el tercero es el tope de por vida (la tasa nunca puede subir más del 5% por encima de la tasa inicial).

¿Qué es el impacto del pago (payment shock) en una ARM?

El impacto del pago es el aumento desde su pago mensual inicial a un pago más alto después de que la tasa se ajusta. Esta calculadora muestra el impacto del pago en el peor de los casos, que es la diferencia entre su pago inicial y el pago máximo que permite el tope de por vida.

¿Qué tan alto puede llegar el pago de mi ARM?

El máximo lo establece el tope de por vida. La tasa más alta posible es su tasa inicial más el tope de por vida. A esa tasa, el saldo restante del préstamo se vuelve a amortizar durante el plazo restante, lo que genera el pago mensual máximo. Esta herramienta calcula ese pago en el peor de los casos por usted.

¿Is una ARM mejor que una hipoteca de tasa fija?

Una ARM generalmente ofrece una tasa inicial más baja, lo que puede ahorrar dinero durante el período fijo, especialmente si planea vender o refinanciar antes de que termine. Una hipoteca de tasa fija ofrece un pago predecible para todo el plazo. La elección correcta depende de cuánto tiempo mantendrá el préstamo y su tolerancia al riesgo de pagos más altos en el futuro.

¿Qué sucede con una ARM después del período fijo?

Después del período fijo, la tasa se recalcula periódicamente como un índice más un margen, y luego se limita por los topes. Cada vez que cambia la tasa, el saldo restante se vuelve a amortizar durante el plazo restante, por lo que el pago mensual puede subir o bajar. Esta calculadora modela el peor de los casos en el que la tasa sube hasta el tope en cada ajuste.

Recursos adicionales

• Hipoteca de tasa ajustable - Wikipedia
• Hipotecas de tasa ajustable - Oficina para la Protección Financiera del Consumidor