Calculateur de Prêt Hypothécaire ARM

Le Calculateur de prêt hypothécaire ARM modélise un prêt hypothécaire à taux ajustable — tel qu'un ARM 5/1 ou 7/1 — à la fois avant et après l'ajustement du taux d'intérêt. Il affiche votre paiement initial (promotionnel) bas, votre paiement maximal dans le pire des cas une fois que le taux atteint le plafond à vie, ainsi que le choc de paiement qui les sépare. Un graphique de la trajectoire des taux et des paiements dans le pire des cas, un calendrier année par année et une comparaison facultative avec un taux fixe vous aident à déterminer si un ARM correspond à vos besoins.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) ?

Un prêt hypothécaire à taux ajustable possède un taux d'intérêt qui est fixe pendant une période initiale, puis change périodiquement pour le reste de la durée du prêt. Les ARM sont désignés par deux chiffres, comme 5/1 ou 7/1 : le premier chiffre indique la durée de la période fixe en années, et le second chiffre précise la fréquence d'ajustement du taux par la suite, en années. Un ARM 5/1 est fixe pendant 5 ans, puis s'ajuste une fois par an ; un ARM 7/1 est fixe pendant 7 ans, puis s'ajuste annuellement.

Comment fonctionnent les plafonds de taux ARM

Après la période fixe, le taux d'un ARM est recalculé sous la forme d'un indice (un taux de référence) plus une marge fixe établie par le prêteur. Les plafonds de taux limitent la variation de ce taux et constituent la protection la plus importante pour l'emprunteur. Ils sont représentés par trois chiffres, tels que 2/2/5 :

• Plafond d'ajustement initial (premier chiffre) — le montant maximal dont le taux peut augmenter lors du premier ajustement.
• Plafond d'ajustement périodique (deuxième chiffre) — la variation maximale lors de chaque ajustement ultérieur.
• Plafond à vie (troisième chiffre) — l'augmentation maximale que le taux peut jamais subir par rapport au taux initial sur toute la durée du prêt.

Ce calculateur utilise ces plafonds pour élaborer le pire des cas : le taux augmente de la totalité du plafond initial lors du premier ajustement, puis de la totalité du plafond périodique chaque année, jusqu'à ce qu'il atteigne le plafond à vie et s'y maintienne.

Formule de paiement ARM

Chaque fois que le taux change, le solde restant est réamorti sur la durée restante à l'aide de la formule standard de paiement hypothécaire :

où M est le paiement mensuel, P est le solde restant du prêt, i est le taux d'intérêt mensuel (le taux annuel divisé par 12), et n est le nombre de paiements mensuels restants. Le paiement maximal possible intervient une fois que le taux atteint le plafond à vie, ce qui équivaut à votre taux initial plus le plafond à vie.

Exemple de taux dans le pire des cas (ARM 5/1, plafonds 2/2/5)

En partant d'un taux initial de 6 %, un ARM 5/1 avec des plafonds de 2/2/5 suit cette trajectoire du pire des cas :

ARM vs Prêt hypothécaire à taux fixe

Un ARM propose presque toujours un taux initial plus bas qu'un prêt à taux fixe comparable, ce qui se traduit par un paiement inférieur pendant la période fixe. Cela s'avère avantageux si vous prévoyez de vendre ou de refinancer avant la fin de la période fixe, ou si vous pensez que les taux vont baisser. La contrepartie réside dans l'incertitude : après la période fixe, votre paiement peut augmenter considérablement. Un prêt hypothécaire à taux fixe conserve le même taux et le même paiement pendant toute la durée, échangeant un taux de départ plus élevé contre une prévisibilité totale. Saisissez un taux fixe comparable dans ce calculateur pour comparer les deux options côte à côte.

Quand un ARM est-il judicieux ?

Comment utiliser ce calculateur

1. Saisissez votre prêt : Indiquez le montant du prêt et le taux d'intérêt initial (promotionnel), puis sélectionnez la durée du prêt et le type d'ARM comme 5/1 ou 7/1.
2. Saisissez les plafonds de taux : Définissez les plafonds initiaux, périodiques et à vie. La valeur par défaut courante est 2/2/5.
3. Ajoutez une comparaison (facultatif) : Entrez un taux fixe comparable pour mesurer l'ARM par rapport à un prêt à taux fixe.
4. Cliquez sur Calculer : Examinez votre paiement initial, votre paiement maximal dans le pire des cas, le choc de paiement, le graphique de trajectoire et le calendrier année par année.

Foire aux questions

Qu'est-ce qu'un ARM 5/1 ?

Un ARM 5/1 est un prêt hypothécaire à taux ajustable avec un taux d'intérêt fixe pour les 5 premières années, après quoi le taux s'ajuste une fois par an pour la durée restante. Le premier chiffre correspond à la durée de la période fixe en années et le second chiffre indique la fréquence d'ajustement du taux par la suite, en années.

Que signifient les plafonds ARM 2/2/5 ?

Les plafonds ARM limitent la variation du taux. Dans une structure 2/2/5, le premier chiffre est le plafond d'ajustement initial (le taux peut augmenter jusqu'à 2 % au premier ajustement), le deuxième est le plafond périodique (jusqu'à 2 % à chaque ajustement ultérieur), et le troisième est le plafond à vie (le taux ne peut jamais augmenter de plus de 5 % par rapport au taux initial).

Qu'est-ce que le choc de paiement sur un ARM ?

Le choc de paiement est l'augmentation entre votre paiement mensuel initial et un paiement plus élevé après l'ajustement du taux. Ce calculateur indique le choc de paiement dans le pire des cas, soit la différence entre votre paiement initial et le paiement maximal permis par le plafond à vie.

Jusqu'où mon paiement ARM peut-il monter ?

Le maximum est déterminé par le plafond à vie. Le taux le plus élevé possible est votre taux initial plus le plafond à vie. À ce taux, le solde de prêt restant est réamorti sur la durée restante, générant le paiement mensuel maximal. Cet outil calcule ce paiement du pire des cas pour vous.

Un ARM est-il préférable à un prêt à taux fixe ?

Un ARM propose généralement un taux initial inférieur, ce qui permet d'économiser de l'argent pendant la période fixe, notamment si vous comptez vendre ou refinancer avant sa fin. Un prêt à taux fixe garantit un paiement prévisible pour toute la durée. Le choix idéal dépend de la durée de conservation du prêt et de votre tolérance face au risque de mensualités futures plus élevées.

Qu'advient-il d'un ARM après la période fixe ?

Après la période fixe, le taux est recalculé périodiquement selon un indice plus une marge, puis limité par les plafonds. À chaque modification du taux, le solde restant est réamorti sur la durée restante, de sorte que la mensualité peut augmenter ou baisser. Ce calculateur simule le pire des cas où le taux grimpe jusqu'au plafond à chaque ajustement.

Ressources supplémentaires

• Adjustable-rate Mortgage - Wikipedia
• Adjustable-rate Mortgages - Consumer Financial Protection Bureau