ARM住宅ローン電卓

ARM住宅ローン計算機は、金利が調整される前と後の両方における変動金利住宅ローン（5/1や7/1 ARMなど）をモデル化します。低い当初返済額（ティーザー）、金利が生涯上限まで上昇したときの最悪のケースの最大返済額、およびそれらの間の支払いショックを表示します。最悪のケースの金利・返済額推移チャート、年ごとのスケジュール、およびオプションの固定金利比較により、ARMがあなたに適しているかどうかを判断するのに役立ちます。

変動金利住宅ローン（ARM）とは何ですか？

変動金利住宅ローンとは、導入期間中の金利が固定され、その後はローンの残りの期間中定期的に変更される住宅ローンです。ARMは5/1や7/1のように2つの数字で表記されます。最初の数字は固定期間の年数を表し、2番目の数字はその後どのくらいの間隔（年数）で金利が調整されるかを表しています。5/1 ARMは5年間固定され、その後は1年に1回調整されます。7/1 ARMは7年間固定され、その後は毎年調整されます。

ARM金利上限の仕組み

固定期間の終了後、ARM金利はインデックス（指標金利）に、貸し手が設定した固定のマージン（スプレッド）を加えたものとして再計算されます。金利上限（キャップ）は、金利がどこまで変動できるかを制限するものであり、借り手にとって最も重要な保護策です。これらは2/2/5のように3つの数字で表記されます。

• 初回調整上限（最初の数字） — 最初の調整時に金利が上昇できる最大幅。
• 定期調整上限（2番目の数字） — それ以降の各調整時における最大変動幅。
• 生涯上限（3番目の数字） — ローンの全期間を通じて、金利が当初金利を超えて生涯で上昇できる最大幅。

この電卓は、これらの上限を使用して最悪のケースを構築します。最初の調整時に初回調整上限いっぱいまで金利が跳ね上がり、その後は生涯上限に達してそこに留まるまで、毎年定期調整上限いっぱいに金利が上昇していくケースを想定しています。

ARM返済額の計算式

金利が変更されるたびに、残りのローン残高は標準の住宅ローン返済式を使用して、残りの借入期間で再元利均等返済計算されます。

ここで、Mは毎月の返済額、Pは残りのローン残高、iは月利（年利を12で割ったもの）、nは残りの毎月の返済回数です。発生し得る最大返済額は、金利が生涯上限に達したときに発生し、これは当初金利に生涯上限を足した物に等しくなります。

最悪のケースの金利例（5/1 ARM、2/2/5上限）

当初金利6%からスタートした場合、2/2/5の上限を持つ5/1 ARMは以下のような最悪のケースの経路をたどります。

ARM vs 固定金利住宅ローン

ARMは、対応する固定金利住宅ローンよりもほぼ常に低い当初金利を提供するため、固定期間中の返済額を低く抑えることができます。これは、固定期間が終了する前に売却や借り換えを予定している場合、または金利が低下すると考えている場合に魅力的です。引き換えとなるのは不確実性です。固定期間が終わると、返済額が急激に上昇する可能性があります。固定金利住宅ローンは、全期間を通じて同じ金利と返済額を維持するため、高い初期金利と引き換えに完全な予測可能性を確保できます。この電卓に比較対象となる固定金利を入力して、両者を並べて比較してみてください。

ARMが適しているのはどのような場合ですか？

この電卓の使い方

1. ローンの入力: ローン総額と当初（ティーザー）金利を入力し、ローンの借入期間と5/1や7/1などのARMタイプを選択します。
2. 金利上限の入力: 初回上限、定期上限、および生涯上限を設定します。一般的なデフォルトは2/2/5です。
3. 比較対象の追加（オプション）: 変動金利（ARM）と固定金利住宅ローンを比較するために、比較対象となる固定金利を入力します。
4. 「計算」をクリック: 当初返済額、最悪のケースの最大返済額、支払いショック、推移チャート、および年ごとのスケジュールを確認します。

よくある質問

5/1 ARMとは何ですか？

5/1 ARMとは、最初の5年間は固定金利で、その後は残りの期間中、年に1回金利が調整される変動金利住宅ローンです。最初の数字は固定期間の年数を表し、2番目の数字はその後どのくらいの間隔（年数）で金利が調整されるかを表しています。

ARMの上限2/2/5とはどういう意味ですか？

ARMの上限（キャップ）は、金利がどの程度変動できるかを制限するものです。2/2/5の構造では、最初の数字が初回調整上限（最初の調整時に金利が最大2%上昇する可能性がある）、2番目が定期上限（その後の各調整時に最大2%上昇する可能性がある）、3番目が生涯上限（金利が当初金利から通算で5%を超えて上昇することはない）を意味します。

ARMにおける支払いショックとは何ですか？

支払いショックとは、金利調整後に当初の毎月返済額から高い返済額へと増加することです。この電卓は、当初返済額と生涯上限で許容される最大返済額との差である、最悪のケースの支払いショックを表示します。

ARMの返済額はどこまで高くなる可能性がありますか？

最大返済額は生涯上限によって設定されます。最高となる可能性のある金利は、当初金利に生涯上限を足したものです。その金利において、残りのローン残高が残りの借入期間で再元利均等返済計算され、最大の毎月返済額が算出されます。このツールは、その最悪のケースの返済額を計算します。

ARMは固定金利住宅ローンよりも優れていますか？

ARMは通常、当初金利が低く設定されているため、特に固定期間が終了する前に売却や借り換えを計画している場合は、固定期間中の資金を節約できます。固定金利住宅ローンは、全期間にわたって予測可能な返済額を提供します。適切な選択は、ローンをどのくらいの期間維持するか、また後で返済額が高くなるリスクへの許容度によって異なります。

固定期間終了後、ARMはどうなりますか？

固定期間終了後、金利はインデックス（指標金利）に貸し手が設定したスプレッド（マージン）を加えたものとして定期的に再計算され、その後上限によって制限されます。金利が変わるたびに、残りの残高が残りの借入期間で再元利均等返済計算されるため、毎月の返済額は上がることも下がることもあります。この電卓は、各調整時に金利が上限まで上昇するという最悪のケースをモデル化しています。

その他のリソース

• Adjustable-rate Mortgage - Wikipedia
• Adjustable-rate Mortgages - Consumer Financial Protection Bureau