1031 Exchange Rechner

Der 1031 Exchange Rechner schätzt, wie viel Kapitalertragsteuer Sie aufschieben können, indem Sie den Erlös aus einer Anlageimmobilie im Rahmen eines gleichartigen Tauschs nach Section 1031 (Like-Kind Exchange) in eine andere Immobilie reinvestieren. Er ermittelt Ihre bereinigte Kostenbasis, Ihren realisierten Gewinn, jegliches steuerpflichtige Boot, den Gewinn, der jetzt anerkannt im Vergleich zu aufgeschoben wird, die gemischte Steuer, die Sie aufschieben, und die übertragbare Kostenbasis, die auf die Ersatzimmobilie übergeht. Ein 1031 Exchange löscht Ihre Steuer nicht — er schiebt sie auf — daher hilft Ihnen das Verständnis jeder Zahl, die Transaktion korrekt zu planen.

Was ist ein 1031 Exchange?

Ein 1031 Exchange (benannt nach dem Internal Revenue Code Section 1031) ermöglicht es einem Immobilieninvestor, eine geschäftliche oder zu Anlagezwecken genutzte Immobilie zu verkaufen und den Erlös in eine gleichartige (like-kind) Ersatzimmobilie zu reinvestieren, ohne zum Zeitpunkt des Verkaufs Kapitalertragsteuer zahlen zu müssen. Fast jede US-Immobilie, die als Geldanlage oder zur geschäftlichen Nutzung gehalten wird, gilt als „gleichartig“ zu einer anderen — ein Wohngebäude kann gegen unbebautes Land, eine Eigentumswohnung zur Vermietung oder eine Gewerbeeinheit getauscht werden. Der aufgeschobene Gewinn wird auf die Basis der neuen Immobilie übertragen und wird erst besteuert, wenn Sie verkaufen, ohne einen weiteren Tausch durchzuführen.

1031 Exchange Formel

Die Berechnung erfolgt in fünf miteinander verknüpften Schritten, von Ihrer ursprünglichen Basis bis hin zur aufgeschobenen Steuer:

Was ist Boot?

Boot ist jeder Wert, den Sie beim Tausch erhalten und der keine gleichartige Immobilie darstellt. Es ist im Jahr des Tausches steuerpflichtig und tritt in zwei Formen auf:

• Bar-Boot (Cash Boot) — Verkaufseigenkapital, das Sie einbehalten, anstatt es in die Ersatzimmobilie zu reinvestieren.
• Hypotheken-Boot (Schuldenentlastung) — der Betrag, um den das von Ihnen abgelöste Darlehen das neue Darlehen übersteigt, das Sie aufnehmen. Die Reduzierung Ihrer Schulden gilt als erhaltener Vorteil, selbst wenn kein Bargeld den Besitzer wechselt. Sie können ein Hypotheken-Boot ausgleichen, indem Sie frisches Bargeld in das Geschäft einbringen, aber Sie können ein Bar-Boot nicht durch neue Schulden ausgleichen.

Um 100 % Ihres Gewinns aufzuschieben, lautet die klassische Faustregel: Kaufen Sie eine Ersatzimmobilie von gleichem oder höherem Wert, reinvestieren Sie Ihr gesamtes Eigenkapital und übernehmen Sie gleiche oder höhere Schulden. Jedes Defizit wird zum Boot.

Die 45-Tage- und 180-Tage-Regeln

1031 Exchanges unterliegen einem strengen, unbarmherzigen Zeitplan, der an dem Tag beginnt, an dem Ihr Verkauf abgeschlossen wird:

Beide Fristen laufen gleichzeitig, zählen jeden Kalendertag einschließlich Wochenenden und Feiertagen und können nicht verlängert werden. Das Versäumen einer der beiden Fristen führt zum Ausschluss des Tauschs und macht den gesamten Gewinn steuerpflichtig. Die Gelder müssen zudem von einem qualifizierten Intermediär (Qualified Intermediary) gehalten werden — Sie dürfen den Verkaufserlös nicht selbst berühren.

Abschreibungsrückerfassung und der 1031 Exchange

Wenn Sie eine Mietimmobilie besitzen, machen Sie jedes Jahr Abschreibungen geltend, was Ihr steuerpflichtiges Einkommen, aber auch Ihre Kostenbasis senkt. Bei einem normalen Verkauf wird diese kumulierte Abschreibung „rückerfasst“ (recaptured) und mit einem Bundessatz von bis zu 25 % besteuert (nicht rückerfasster Gewinn nach Section 1250). Ein vollständig aufgeschobener 1031 Exchange verschiebt diese Rückerfassung zusammen mit dem Rest des Gewinns, was oft die größte einzelne Steuerersparnis für langfristige Vermieter darstellt. Dieser Rechner trennt den Rückerfassungsanteil Ihres Gewinns vom langfristigen Kapitalertragsanteil, sodass Sie beide sehen können.

Direkter Verkauf vs. Tausch

Der Rechner zeigt einen direkten Vergleich des Kapitals, das Ihnen bei den jeweiligen Wegen weiterhin zur Verfügung steht. Ein direkter Verkauf bedeutet, dass Abschreibungsrückerfassung, Bundeskapitalertragsteuer (0 %, 15 % oder 20 %), die 3,8 % Net Investment Income Tax (sofern anwendbar) und jegliche Bundesstaaten-Steuer gezahlt werden müssen — und zwar komplett im Jahr des Verkaufs. Ein 1031 Exchange sorgt dafür, dass dieses Geld in Immobilien investiert bleibt und sich weiter verzinst, was den zentralen Reiz dieser Strategie beim Vermögensaufbau ausmacht.

Was beeinflusst Ihren Steueraufschub beim 1031 Exchange?

So nutzen Sie diesen Rechner

1. Verkaufsdetails eingeben: den Verkaufspreis, die Verkaufsnebenkosten, den ursprünglichen Kaufpreis, die wertsteigernden Modernisierungen, die kumulierte Abschreibung und die Hypothek, die für die abzutretende Immobilie abgelöst wird.
2. Ersatzimmobilie eingeben: deren Kaufpreis und die neue Hypothek, die Sie dafür aufnehmen werden.
3. Steuerannahmen festlegen: Wählen Sie Ihren Bundessteuersatz für Kapitalerträge, fügen Sie gegebenenfalls einen Bundesstaaten-Steuersatz hinzu und kreuzen Sie die 3,8 % NIIT an, falls diese für Sie zutrifft.
4. Ein Abschlussdatum hinzufügen (optional): Geben Sie Ihr Verkaufsabschlussdatum ein, um die 45-Tage- und 180-Tage-Fristen zu planen.
5. Auf Berechnen klicken: Überprüfen Sie Ihren realisierten Gewinn, das Boot, den anerkannten und aufgeschobenen Gewinn, die aufgeschobene Steuer und die übertragbare Basis der neuen Immobilie.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein 1031 Exchange?

Ein 1031 Exchange, benannt nach Section 1031 des US-Steuergesetzbuches, ermöglicht es einem Immobilieninvestor, eine Anlageimmobilie zu verkaufen und den Erlös in eine gleichartige Ersatzimmobilie zu reinvestieren, während die normalerweise fällige Kapitalertragsteuer aufgeschoben wird. Die Steuer wird aufgeschoben, nicht erlassen, da der aufgeschobene Gewinn in eine niedrigere Kostenbasis der neuen Immobilie übergeht.

Was ist Boot bei einem 1031 Exchange?

Als Boot wird jeder Wert bezeichnet, den Sie beim Tausch erhalten und der keine gleichartige Immobilie ist. Die beiden Hauptarten sind das Bar-Boot (Cash Boot), also Verkaufseigenkapital, das Sie einbehalten anstatt es zu reinvestieren, und das Hypotheken-Boot (Mortgage Boot), d. h. eine Schuldenentlastung, wenn Ihr neues Darlehen kleiner ist als das abgelöste. Boot ist im Jahr des Tausches steuerpflichtig, sodass der anerkannte Gewinn dem geringeren Wert aus realisiertem Gewinn oder erhaltenem Gesamt-Boot entspricht.

Wie viel Kapitalertragsteuer kann ein 1031 Exchange aufschieben?

Wenn Sie Ihr gesamtes Eigenkapital reinvestieren und eine Ersatzimmobilie von gleichem oder höherem Wert mit gleichen oder höheren Schulden kaufen, können Sie 100 % der Kapitalertragsteuer aufschieben, einschließlich der Abschreibungsrückerfassung, der 3,8 % Net Investment Income Tax und der Bundesstaaten-Steuer. Wenn Sie sich verkleinern oder Bargeld herausnehmen, schieben Sie die Steuer auf den Gewinn oberhalb des Boots auf und zahlen jetzt Steuern auf den anerkannten Gewinn.

Was sind die 45-Tage- und 180-Tage-Regeln?

Nach dem Abschluss des Verkaufs der abgegebenen Immobilie haben Sie 45 Kalendertage Zeit, potenzielle Ersatzimmobilien schriftlich formell zu benennen, und insgesamt 180 Kalendertage, um den Kauf der Ersatzimmobilie abzuschließen. Beide Fristen beginnen am Tag des Verkaufsabschlusses, laufen gleichzeitig und schließen Wochenenden und Feiertage ohne Verlängerungsmöglichkeit ein.

Wird die Abschreibungsrückerfassung bei einem 1031 Exchange aufgeschoben?

Ja. Ein vollständig aufgeschobener 1031 Exchange verschiebt die nicht rückerfasste Abschreibung nach Section 1250, die ansonsten mit einem Bundessteuersatz von bis zu 25 % besteuert wird, zusammen mit dem Rest des Kapitalertrags. Die Rückerfassungsverbindlichkeit wird auf die Ersatzimmobilie übertragen und wird erst fällig, wenn Sie später verkaufen, ohne einen weiteren Tausch durchzuführen.

Was ist die übertragbare Basis bei einem 1031 Exchange?

Die Ersatzimmobilie übernimmt eine ersetzte oder übertragbare Kostenbasis, die ihrem Kaufpreis abzüglich des von Ihnen aufgeschobenen Gewinns entspricht. Eine niedrigere Basis bedeutet eine größere zukünftige Abschreibungsrückerfassung und einen größeren Kapitalertrag, wenn die Immobilie schließlich direkt verkauft wird. Aus diesem Grund verschiebt ein 1031 Exchange die Steuer, anstatt sie zu eliminieren.

Haftungsausschluss: Dieser Rechner liefert Schätzungen ausschließlich zu Bildungs- und Planungszwecken und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. 1031 Exchanges unterliegen strengen Anforderungen, und Ihre tatsächliche Steuer hängt von Ihrer gesamten finanziellen Situation ab. Konsultieren Sie einen qualifizierten Steuerberater und einen qualifizierten Intermediär, bevor Sie einen Tausch durchführen.

Zusätzliche Ressourcen

• Internal Revenue Code Section 1031 - Wikipedia
• Like-Kind Exchanges Real Estate Tax Tips - IRS