Mietobjekt-Rechner

Der Mietobjekt-Rechner hilft Immobilieninvestoren dabei, potenzielle Mietobjekte zu bewerten, indem er den Cashflow, wichtige Investitionskennzahlen und langfristige Prognosen analysiert. Egal, ob Sie Ihre erste Immobilie kaufen oder Ihr Portfolio erweitern – dieser Rechner bietet eine umfassende Analyse für datengestützte Entscheidungen.

Wichtige Kennzahlen erklärt

Cap-Rate (Kapitalisierungsrate)

Die Cap-Rate misst das Ertragspotenzial einer Immobilie unabhängig von der Finanzierung. Sie wird berechnet als Nettobetriebsergebnis (NOI) geteilt durch den Kaufpreis, ausgedrückt in Prozent. Eine höhere Cap-Rate deutet auf einen besseren Ertrag im Verhältnis zum Preis hin, kann aber auch ein höheres Risiko signalisieren. Typische Bereiche:

• 3-5%: Kernmärkte (Küstenstädte, Gebiete mit hoher Wertsteigerung)
• 5-8%: Value-Add-Möglichkeiten in stabilen Märkten
• 8-12%+: Märkte mit höheren Renditen, potenziell höheres Risiko

Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return, CoC)

Die Eigenkapitalrendite misst den jährlichen Cashflow vor Steuern als Prozentsatz des insgesamt investierten Bargelds (Anzahlung + Abschlusskosten + Reparaturen). Im Gegensatz zur Cap-Rate berücksichtigt die CoC-Rendite die Finanzierung, was sie besonders nützlich für den Vergleich von gehebelten Investitionen macht. Die meisten Investoren streben 8-12 % oder mehr an.

DSCR (Debt Service Coverage Ratio / Schuldendienstdeckungsgrad)

Der DSCR vergleicht Ihr Nettobetriebsergebnis mit den jährlichen Hypothekenzahlungen. Ein DSCR von 1,0 bedeutet, dass die Einnahmen genau den Schuldendienst decken. Die meisten Kreditgeber verlangen einen Wert von 1,25 oder höher. Ein DSCR unter 1,0 bedeutet, dass Sie das Defizit aus eigener Tasche decken müssen.

GRM (Gross Rent Multiplier / Bruttomietmultiplikator)

Der GRM ist der Kaufpreis geteilt durch die Bruttojahresmiete. Ein niedrigerer GRM deutet auf ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen hin. Er ist ein schnelles Vergleichsinstrument – die meisten Immobilien liegen je nach Markt zwischen dem 4-fachen und 20-fachen.

Die 1%-Regel

Ein schnelles Auswahlkriterium: Die monatliche Miete sollte mindestens 1 % des Kaufpreises betragen. Eine Immobilie für 200.000 $ sollte für mindestens 2.000 $/Monat vermietet werden. Dies ist zwar keine umfassende Analyse, aber ein nützlicher erster Filter.

Break-Even-Rate

Die Break-Even-Rate zeigt, wie viel Prozent der Bruttoeinnahmen für Betriebskosten und Schuldendienst aufgewendet werden. Eine niedrigere Quote bedeutet mehr Puffer. Die meisten Investoren wünschen sich diesen Wert unter 85 %.

So nutzen Sie diesen Rechner

1. Immobiliendetails eingeben: Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapitalanteil, Zinssatz und Laufzeit ein.
2. Mieteinnahmen hinzufügen: Geben Sie die erwartete monatliche Miete ein.
3. Ausgaben spezifizieren: Tragen Sie Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld, Leerstandsrate, Instandhaltung, Verwaltungsgebühren und sonstige Kosten ein.
4. Wachstumsannahmen festlegen: Geben Sie die erwarteten jährlichen Steigerungsraten für den Wert und die Miete ein.
5. Analyse prüfen: Bewerten Sie den Deal-Score, die Cashflow-Aufschlüsselung, die Diagramme und die 30-Jahres-Projektion.

Deal-Score Bewertung

Der Deal-Score (0-100) bewertet die Gesamtqualität der Investition basierend auf vier gleich gewichteten Faktoren: Cap-Rate, Eigenkapitalrendite, monatlicher Cashflow und DSCR. Die Noten sind:

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine gute Cap-Rate für Mietimmobilien?

Eine gute Cap-Rate liegt typischerweise zwischen 5 % und 10 %, abhängig vom Markt. In begehrten Küstenstädten sind 3-5 % üblich, da die Immobilienwerte höher sind. In kleineren Märkten sind 8-12 %+ erreichbar. Höhere Cap-Raten gehen oft mit höherem Risiko einher.

Was ist die Eigenkapitalrendite und warum ist sie wichtig?

Die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return) misst den tatsächlichen Ertrag auf das von Ihnen investierte Kapital. Im Gegensatz zur Cap-Rate zeigt CoC, wie gut sich Ihr eingesetztes Geld verzinst. Ein Wert von 8-12 % gilt allgemein als gut.

Was ist die 1%-Regel bei Immobilieninvestitionen?

Die 1%-Regel besagt, dass die monatliche Miete einer Immobilie mindestens 1 % des Kaufpreises betragen sollte. Ein Objekt für 250.000 $ sollte also 2.500 $/Monat einbringen. Es ist eine grobe Orientierungshilfe, keine Garantie für Profitabilität.

Was ist der DSCR und warum achten Kreditgeber darauf?

Der DSCR vergleicht das Nettobetriebsergebnis mit den Hypothekenzahlungen. Ein DSCR von 1,25 bedeutet, dass Ihre Einnahmen 25 % über Ihren Schuldenzahlungen liegen, was einen Sicherheitspuffer bietet. Banken verlangen diesen Wert oft als Nachweis der Nachhaltigkeit.

Wie wird das Nettobetriebsergebnis (NOI) berechnet?

NOI = Bruttomieteinnahmen − Leerstandsverluste − Betriebskosten. Die Betriebskosten umfassen Steuern, Versicherungen, Instandhaltung und Verwaltung. Wichtig: Der NOI enthält keine Hypothekenzahlungen.

Welche Leerstandsrate sollte ich ansetzen?

Eine Rate von 5 % ist Standard für stabile Märkte (ca. 2-3 Wochen Leerstand pro Jahr). In umkämpften Märkten können 3-4 % realistisch sein. In Gebieten mit hoher Fluktuation sollten Sie 8-10 % veranschlagen.

Verwandte Konzepte

• Kapitalisierungszins — Wikipedia
• Bruttomietmultiplikator (Englisch) — Wikipedia
• Schuldendienstdeckungsgrad — Wikipedia