1031 交换计算器

1031 交换计算器用于评估通过Section 1031 同类财产交换将一处投资物业的出售收益滚动投资到另一处物业时，您可以延期缴纳多少资本利得税。它会计算出您的调整后成本依据、已实现收益、任何应纳税的补价（Boot）、当前确认与延期的收益、您推迟的混合税额，以及跟随您进入置换财产的结转成本依据。1031 交换并不能免除您的税款——它只是延期——因此理解每一个数字有助于您正确规划交易。

什么是 1031 交换？

1031 交换（得名于美国国内收入法典第 1031 条）允许房地产投资者出售商业或投资性财产，并将收益重新投资于同类（Like-Kind）置换财产，而无需在出售时支付资本利得税。几乎任何用于投资或商业用途的美国不动产彼此之间都是“同类”的——公寓楼可以转换为荒地、出租公寓或商业单元。延期的收益将计入新置换财产的依据中，并且只有在您以后直接出售而不进行另一次交换时才会征税。

1031 交换公式

计算过程分为五个相连的步骤，从您的原始依据一直推导到您延期的税款：

什么是补价（Boot）？

补价（Boot）是指您在交换中收到的任何非同类财产的价值。它在交换当年是需要纳税的，有两种形式：

• 现金补价（Cash boot） —— 您留在自己口袋里、没有重新投资到置换财产中的销售净资产（权益）。
• 抵押贷款补价（Mortgage boot / 债务减免） —— 您付清的贷款金额超过您承担的新贷款金额的部分。减少您的债务算作收到的利益，即使没有现金转手。您可以通过在交易中投入新的现金来抵消抵押贷款补价，但您不能用新的债务来抵消现金补价。

要 100% 延期您的收益，经典的经验法则是：购买同等或更高价值的置换财产，重新投资所有净权益，并承担同等或更高额度的债务。任何不足部分都会变成补价。

45 天和 180 天规则

1031 交换运行在严格且没有通融余地的日历时间表上，该时间表自您的出售交易结束之日起算：

这两个期间同时运行，计算包括周末和节假日内涵在内的每个日历日，且无法延期。错过任何一个截止日期都会使交换失效，并导致全部收益均需纳税。资金还必须由合格中介机构（Qualified Intermediary）持有 —— 您自己不能接触出售收益。

折旧收回与 1031 交换

当您拥有租赁物业时，您每年都会扣除折旧，这降低了您的应纳税收入，但也降低了您的成本依据。在正常出售时，这些累计折旧将被“收回”并按高达 25% 的联邦税率征税（未收回的 Section 1250 收益）。完全延期的 1031 交换会将此收回责任与其余收益一起推迟，这通常是长期房东最大的一笔税收节省。本计算器将您的收益中属于折旧收回的部分与长期资本利得部分分开，以便您可以清晰查看两者。

直接出售 vs 同类交换

该计算器并排对比了在每种路径下您可以继续用于投资的保留资金。直接出售意味着在出售当年支付折旧收回税、联邦资本利得税（0%、15% 或 20%）、适用的 3.8% 净投资收益税以及任何州税。而 1031 交换则可以使这笔资金留在房地产中继续投资并产生复利，这也是该策略吸引长期财富增长的核心所在。

什么会影响您的 1031 交换延税额度？

如何使用本计算器

1. 输入出售详情：输入您正在放弃的物业的销售价格、销售成本、原始购买价格、资本改良支出、累计折旧以及要付清的抵押贷款。
2. 输入置换财产：输入其购买价格以及您将承担的新抵押贷款。
3. 设置您的税收假设：选择您的联邦资本利得税率，添加相关的州税率（如果适用），如果 NIIT 适用于您，请勾选 3.8% NIIT。
4. 添加交易结束日期（可选）：输入您的销售结束日期以映射 45 天和 180 天的截止日期。
5. 点击计算：审查您的已实现收益、补价、确认的和延期的收益、延期的税款以及新物业的结转依据。

常见问题

什么是 1031 交换？

1031 交换得名于美国税法第 1031 条（Section 1031），它允许房地产投资者出售投资性财产并将收益重新投资于同类的置换财产，同时延期缴纳通常需要支付的资本利得税。这笔税款是被推迟而不是被免除，因为延期的收益会结转为新财产中较低的成本依据。

1031 交换中的补价（Boot）是什么？

补价（Boot）是指您在交换中收到的任何非同类财产的价值。主要有两种类型：现金补价（您保留而不是重新投资到置换财产中的销售资产净值）和抵押贷款补价（当您的新贷款少于已付清的贷款时的债务减免）。补价在交换当年是需要纳税的，因此确认的收益等于您的已实现收益或收到的总补价中的较小者。

1031 交换可以延期多少资本利得税？

如果您将所有净资产进行重新投资，并以同等或更高的债务购买同等或更高价值的置换财产，您可以 100% 延期资本利得税，包括折旧收回、3.8% 的净投资收益税和州税。如果您降级交易或提取现金，您只能对超过补价的收益部分进行延税，并需要在当前为确认的收益纳税。

什么是 45 天和 180 天规则？

在被放弃财产的出售交易结束（Closing）后，您有 45 个自然日的时间向您的合格中介机构正式提交书面的潜在置换财产确认，并且总共有 180 个自然日的时间来完成置换财产的购买。这两个时钟都从出售结束之日起算，同时进行，包含周末和节假日，且不能延期。

折旧收回在 1031 交换中可以延期吗？

是的。完全延期的 1031 交换可以推迟未收回的 Section 1250 折旧（通常按高达 25% 的联邦税率征税）以及其余的资本利得。收回责任将转入置换财产中，只有在您以后直接出售而不进行另一次交换时才会被触发。

什么是 1031 交换中的结转依据（Carryover Basis）？

置换财产将采用替代的或结转的成本依据，其等于其购买价格减去您延期的收益。较低的依据意味着当该财产最终被直接出售时，未来将产生更大的折旧收回和资本利得，这就是为什么 1031 交换只是延期税款而不是消除税款的原因。

免责声明：本计算器仅提供用于教育和规划目的的估算，不构成税务或法律建议。1031 交换具有严格的要求，您的实际税额取决于您的全面财务状况。在完成交换之前，请咨询合格的税务顾问和合格的中介机构。

其他资源

• 美国国内收入法典第 1031 条 - 维基百科
• 房地产同类财产交换税务提示 - IRS