Mietrendite Rechner

Der Mietrendite Rechner berechnet die Brutto- und Nettomietrendite einer Anlageimmobilie auf Basis von Kaufpreis, Miete und Betriebskosten. Die Rendite ist die nützlichste Kennzahl zum Vergleich von Renditeimmobilien, da sie den Preis aus der Gleichung herausnimmt und zeigt, wie viel Prozent des Wertes jede Immobilie pro Jahr einbringt. Dieses Tool zeigt beide Renditen auf einer einzigen Doppelzeiger-Anzeige, veranschaulicht, welchen Anteil der Miete Ihre Kosten verschlingen, und liefert das Kaufpreis-Miet-Verhältnis sowie die Amortisationszeit – alles übersichtlich Schritt für Schritt aufgeschlüsselt.

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite ist der jährliche Mietertrag einer Immobilie ausgedrückt als Prozentsatz ihres Wertes. Eine für 300.000 gekaufte Immobilie mit einer Jahresmiete von 18.000 erzielt beispielsweise eine Bruttorendite von 6%. Da die Rendite ein Prozentsatz ist, können Sie eine günstige Wohnung direkt mit einem teuren Haus vergleichen und sofort sehen, welche Immobilie rentabler für Ihr Kapital arbeitet – etwas, das die reine Miete oder der Preis allein niemals aussagen könnten.

Brutto- vs. Nettomietrendite

Es gibt zwei Renditearten, die jeder Investor kennen sollte, und in der Differenz zwischen beiden liegt der entscheidende Unterschied.

• Bruttomietrendite ist der Oberflächenwert: die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie lässt sich schnell berechnen und eignet sich hervorragend für die Vorauswahl, lässt jedoch sämtliche laufenden Kosten außen vor.
• Nettomietrendite zieht die jährlichen Betriebskosten – wie Verwaltung, Versicherung, Instandhaltung, Grundsteuern und Ähnliches – ab und teilt das Ergebnis durch den tatsächlich investierten Gesamtbetrag inklusive einmaliger Erwerbsnebenkosten. Dieser Wert spiegelt das Einkommen wider, das Sie wirklich behalten.

Eine hohe Bruttorendite bei einer deutlich niedrigeren Nettorendite ist ein Warnsignal dafür, dass die Kosten die Rendite auffressen. Die Doppelzeiger-Anzeige in diesem Tool ist so konzipiert, dass diese Lücke unübersehbar wird.

Mietrendite Formel

Wenn Ihnen nur die monatliche Miete vorliegt, multiplizieren Sie diese zuerst mit 12, um sie auf das Jahr hochzurechnen. Lässt man die Erwerbsnebenkosten weg, entspricht der Nenner für die Nettorendite einfach dem Kaufpreis.

Was ist eine gute Mietrendite?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort, da Renditen stark vom lokalen Markt abhängen. Teure Städte bieten meist niedrigere Renditen bei stärkerem Wertzuwachs, während günstigere Regionen oft hohe Renditen aufweisen, aber andere Risiken bergen. Als grobe Orientierung für Wohnimmobilien zeigt die folgende Tabelle, wie dieser Rechner die Nettorendite einstuft.

Was zählt zu den Betriebskosten?

Bitte beachten Sie, dass Hypothekenzahlungen keine Betriebskosten sind – sie zählen zu den Finanzierungskosten. Die Mietrendite klammert die Finanzierung bewusst aus, damit Sie Immobilien objektiv miteinander vergleichen können. Um die Rentabilität des tatsächlich von Ihnen eingesetzten Kapitals zu bewerten, nutzen Sie stattdessen eine Berechnung der Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return).

Mietrendite vs. Kapitalisierungssatz (Cap Rate)

Der Kapitalisierungssatz (Cap Rate) ist das Nettobetriebsergebnis geteilt durch den aktuellen Marktwert der Immobilie. Die Nettomietrendite hingegen ist das Nettoeinkommen geteilt durch Ihre gesamten Anschaffungskosten. Wenn der von Ihnen gezahlte Preis dem heutigen Marktwert entspricht, sind beide Zahlen fast identisch. Der praktische Unterschied liegt im Nenner: Der Kapitalisierungssatz schwankt mit dem Markt, während die Nettorendite an das gekoppelt ist, was Sie tatsächlich ausgegeben haben – was für Sie als Käufer meist die entscheidende Größe ist.

So bedienen Sie diesen Rechner

1. Wählen Sie Ihre Währung und geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein.
2. Geben Sie die Miete ein und wählen Sie aus, ob der Betrag pro Monat oder pro Jahr gilt.
3. Geben Sie die jährlichen Betriebskosten ein – Verwaltung, Versicherung, Instandhaltung, Steuern usw. Fügen Sie optional einmalige Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten hinzu.
4. Klicken Sie auf Berechnen, um Ihre Brutto- und Nettorendite auf der Anzeige, die Aufteilung der Einnahmen, das Kaufpreis-Miet-Verhältnis, die Amortisationszeit und eine vollständige Schritt-für-Schritt-Aufschlüsselung zu sehen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite ist der jährliche Mietertrag einer Immobilie ausgedrückt als Prozentsatz ihres Wertes. Sie zeigt Ihnen, wie viel Einkommen die Immobilie jedes Jahr im Verhältnis zu dem, was Sie dafür bezahlt haben, generiert. Das macht es einfach, verschiedene Immobilien unabhängig vom Preis zu vergleichen.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, vor Abzug jeglicher Kosten. Die Nettomietrendite zieht jährliche Betriebskosten wie Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Instandhaltung und Grundsteuern ab und kann auch einmalige Erwerbsnebenkosten im Nenner berücksichtigen. Die Nettorendite ist ein realistischeres Maß für das Einkommen, das Sie tatsächlich behalten.

Wie berechnet man die Mietrendite?

Für die Bruttorendite teilen Sie die Jahresmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren das Ergebnis mit 100. Für die Nettorendite subtrahieren Sie die jährlichen Betriebskosten von der Jahresmiete, um das Nettoeinkommen zu erhalten. Teilen Sie dieses dann durch den investierten Gesamtbetrag (Kaufpreis plus etwaige Erwerbsnebenkosten) und multiplizieren Sie mit 100.

Was ist eine gute Mietrendite?

Das variiert je nach Markt, aber als grobe Orientierung gilt eine Nettomietrendite unter 3% als schwach, 3% bis 5% als mäßig, 5% bis 7% als solide und über 7% als stark. Teure Städte haben tendenziell niedrigere Renditen, während günstigere Gegenden oft höhere Renditen aufweisen, jedoch andere Risiken bergen.

Ist die Mietrendite das Gleiche wie der Kapitalisierungssatz (Cap Rate)?

Sie sind eng miteinander verwandt, aber nicht identisch. Der Kapitalisierungssatz ist das Nettobetriebsergebnis geteilt durch den aktuellen Marktwert der Immobilie. Die Nettomietrendite ist das Nettoeinkommen geteilt durch den von Ihnen gezahlten Preis plus Erwerbsnebenkosten. Wenn der Kaufpreis dem aktuellen Wert entspricht und die Kostenbasis identisch ist, sind beide Werte sehr ähnlich.

Beinhaltet die Mietrendite die Hypothek?

Nein. Die Mietrendite measures die Ertragsrendite der Immobilie selbst und berücksichtigt nicht, wie diese finanziert ist. Hypothekenzinsen sind Finanzierungskosten und keine Betriebskosten, weshalb sie bei der Rendite excluded sind. Um die Rendite des tatsächlich von Ihnen eingesetzten Kapitals zu beurteilen, sollten Sie stattdessen die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return) heranziehen.

Zusätzliche Ressourcen

• Capitalization Rate - Wikipedia