BRRRR-Methode-Rechner

Der BRRRR-Methode-Rechner bildet einen vollständigen Immobilien-Deal nach dem Prinzip Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Kaufen, Sanieren, Vermieten, Refinanzieren, Wiederholen) von Anfang bis Ende ab. Er berücksichtigt Ihren Kaufpreis, Ihr Sanierungsbudget, Ihre Haltekosten, den Nach-Sanierungs-Wert (ARV), die Refinanzierungskonditionen, die Miete und die Betriebskosten. Anschließend zeigt er Ihnen Ihre Gesamtkosten, das sofort geschaffene Eigenkapital, wie viel Bargeld die Cash-Out-Refinanzierung einbringt, wie viel Kapital im Deal verbleibt, Ihren monatlichen Cashflow sowie Ihre Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return) — einschließlich der Information, ob Sie die berühmte „unendliche Rendite“ erreichen.

Was ist die BRRRR-Methode?

BRRRR ist eine Immobilien-Investmentstrategie, die darauf basiert, denselben Kapitalpool für einen Deal nach dem anderen wiederzuverwenden. Anstatt bei jeder Immobilie eine hohe Anzahlung langfristig zu binden, steigern Sie den Wert einer Immobilie gezielt durch eine Renovierung und refinanzieren sie anschließend, um Ihr eingesetztes Kapital wieder herauszuziehen. Die fünf Schritte bilden den Namen:

BRRRR-Formeln

Wenn das im Deal verbliebene Kapital null erreicht, wird Ihre Eigenkapitalrendite (jährlicher Cashflow geteilt durch das investierte Kapital) durch Null geteilt und somit effektiv unendlich. Das ist das Ergebnis, dem BRRRR-Investoren nacheifern.

Ein praktisches Beispiel

Angenommen, Sie kaufen ein renovierungsbedürftiges Haus für 120.000 $ in bar, zahlen 3.000 $ an Kaufnebenkosten, 35.000 $ für die Sanierung und 4.000 $ an Haltekosten — das macht Gesamtkosten von 162.000 $. Nach den Arbeiten wird die Immobilie auf einen ARV von 230.000 $ geschätzt, womit Sie rund 68.000 $ an sofortigem Eigenkapital geschaffen haben. Ihre Bank refinanziert zu 75 % des ARV, was einem neuen Kredit von 172.500 $ entspricht. Nach Abzug von 4.000 $ für Refinanzierungsnebenkosten ziehen Sie etwa 168.500 $ heraus — also mehr als die 162.000 $, die Sie investiert haben. Sie haben somit mehr als 100 % Ihres Kapitals zurückgewonnen und haben im Grunde 0 $ im Deal verblieben, während die Immobilie weiterhin für 1.900 $/Monat vermietet ist. Da kein eigenes Kapital mehr gebunden ist, ist die Eigenkapitalrendite effektiv unendlich — ein BRRRR wie aus dem Bilderbuch.

Was ist ein guter Prozentsatz für das recycelte Kapital?

Diese Bereiche dienen als Richtwerte, nicht als Garantien. Ein niedrigerer Prozentsatz beim Kapitalrecycling kann dennoch eine hervorragende langfristige Mietimmobilie bedeuten; es bindet lediglich mehr von Ihrem Kapital und verlangsamt das Tempo, mit dem Sie skalieren können.

Die 75%-Faustregel

Da viele Banken bis zu 75 % des ARV refinanzieren, ist es ein beliebtes Ziel, die Gesamtkosten bei oder unter 75 % des ARV zu halten. Wenn Ihnen das gelingt, kann der neue Kredit in der Regel alles abdecken, was Sie investiert haben, sodass wenig oder gar kein Kapital im Deal verbleibt. Unsere Live-Vorschau zeigt Ihnen bereits während der Eingabe an, ob Ihre Gesamtkosten innerhalb der 75%-Regel liegen, sodass Sie einen Deal in Sekundenschnelle überprüfen können.

BRRRR vs. House Flipping vs. Buy-and-Hold

• House Flipping beinhaltet den Kauf, die Sanierung und den anschließenden Verkauf für einen einmaligen Gewinn. BRRRR nutzt denselben Kauf- und Sanierungsprozess, aber Sie behalten die Immobilie und refinanzieren sie, anstatt sie zu verkaufen. Dadurch sichern Sie sich den laufenden Cashflow und die zukünftige Wertsteigerung.
• Klassisches Buy-and-Hold sieht meist den Kauf einer vermietbaren Immobilie mit einer Anzahlung von 20–25 % vor, die dann dauerhaft im Deal gebunden bleibt. BRRRR zielt darauf ab, dieses Kapital durch die Refinanzierung zurückzugewinnen, damit es wiederverwendet werden kann.
• BRRRR kombiniert das Wertsteigerungspotenzial durch erzwungenes Eigenkapital beim Flipping mit dem langfristigen Vermögensaufbau von Buy-and-Hold — allerdings um den Preis von mehr Arbeit, höherem Risiko und der Abhängigkeit davon, dass die Sanierung den Schätzwert auch tatsächlich entsprechend anhebt.

Risiken, auf die Sie achten sollten

• Zu niedriges Gutachten: Wenn der ARV niedriger ausfällt als geschätzt, bringt die Refinanzierung weniger Bargeld ein und es bleibt mehr Kapital gebunden.
• Sanierungsüberschreitungen: Reparaturen kosten fast immer mehr und dauern länger als geplant, was Ihre Gesamtkosten in die Höhe treibt.
• Haltekosten: Steuern, Versicherungen, Nebenkosten und Kreditzinsen fallen während der gesamten Zeit an, in der die Immobilie wegen der Sanierung leer steht.
• Zins- und Haltedauer-Regeln: Höhere Refinanzierungszinsen schmälern den Cashflow, und manche Kreditgeber verlangen eine gewisse Mindesthaltedauer („Seasoning-Phase“), bevor sie eine Refinanzierung auf Basis des vollen ARV erlauben.

Wie Sie diesen Rechner nutzen

1. Geben Sie die Kauf- und Sanierungszahlen ein: Kaufpreis, Kauf-Anzahlung (wählen Sie 100 % für einen reinen Barkauf), Kaufnebenkosten, Sanierungsbudget und Haltekosten.
2. Geben Sie den ARV und die Refinanzierungskonditionen ein: Nach-Sanierungs-Wert, Refinanzierungs-LTV, Zinssatz, Laufzeit und Refinanzierungsnebenkosten.
3. Geben Sie Miete und Kosten ein: monatliche Miete, Mietausfallabschlag, jährliche Grundsteuer und Versicherung sowie sonstige monatliche Kosten.
4. Klicken Sie auf Berechnen: Prüfen Sie Ihre Gesamtkosten, das geschaffene Eigenkapital, das zurückgewonnene Kapital, das im Deal verbliebene Kapital, die Anzeige des recycelten Kapitals und die fünfstufige BRRRR-Pipeline.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist die BRRRR-Methode?

BRRRR steht für Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Kaufen, Sanieren, Vermieten, Refinanzieren, Wiederholen). Sie kaufen eine unterbewertete Immobilie, renovieren sie, um ihren Wert gezielt zu steigern, vermieten sie und führen dann eine Cash-Out-Refinanzierung auf Basis des neuen höheren Wertes durch, um den Großteil oder das gesamte investierte Kapital wieder herauszuziehen, und wiederholen den Prozess mit dem recycelten Kapital beim nächsten Deal.

Wie wird das im Deal verbliebene Kapital berechnet?

Das im Deal verbliebene Kapital entspricht dem Kapital, das Sie im Vorfeld investiert haben (Anzahlung plus Kaufnebenkosten plus Sanierung plus Haltekosten) minus dem Kapital, das Sie bei der Refinanzierung zurückgewonnen haben. Das zurückgewonnene Kapital entspricht dem neuen Refinanzierungskredit minus aller Kredite, die Sie zurückzahlen mussten, minus den Refinanzierungsnebenkosten. Wenn das Ergebnis null oder negativ ist, haben Sie alles herausgezogen, was Sie investiert haben.

Was ist der Nach-Sanierungs-Wert (ARV)?

Der Nach-Sanierungs-Wert (After-Repair Value, ARV) ist der geschätzte Marktwert der Immobilie nach Abschluss der Sanierung. Refinanzierungsgeber basieren Ihren neuen Kredit auf dem ARV und leihen in der Regel 70 bis 75 Prozent davon. Dies ermöglicht es einem BRRRR-Investor, nach der Wertsteigerung durch Renovierung Kapital wieder herauszuziehen.

Was ist ein guter Prozentsatz für das recycelte Kapital?

Das recycelte Kapital ist der Anteil Ihres investierten Kapitals, den Sie bei der Refinanzierung zurückerhalten. Investoren streben 80 to 100 Prozent oder mehr an. Das Erreichen von 100 Prozent bedeutet, dass Sie Ihr gesamtes Kapital zurückgewonnen haben und Ihre Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) effektiv unendlich wird, was als der heilige Gral von BRRRR gilt. Unterhalb von 50 Prozent bleibt der Großteil Ihres Kapitals gebunden, was die Wiederholung verlangsamt.

Warum kann eine BRRRR-Rendite unendlich sein?

Wenn die Cash-Out-Refinanzierung das gesamte von Ihnen investierte Geld zurückzahlt, verbleibt null eigenes Kapital in der Immobilie, während diese weiterhin einen positiven Cashflow generiert. Die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) teilt den jährlichen Cashflow durch das investierte Kapital. Das Teilen einer positiven Zahl durch Null ist mathematisch unendlich, weshalb die Rendite als unendlich oder undefiniert beschrieben wird.

Was ist die 75-Prozent-Regel bei BRRRR?

Eine gängige Faustregel besagt, dass Ihre Gesamtkosten bei oder unter 75 Prozent des ARV liegen sollten. Da viele Kreditgeber bis zu 75 Prozent des ARV refinanzieren, bedeutet das Verbleiben unter diesem Wert, dass der neue Kredit all Ihr investiertes Kapital zurückzahlen kann, sodass wenig oder gar kein Geld im Deal verbleibt. Dies ist eine Richtlinie, keine Garantie, und hängt von Ihrem Kreditgeber und Markt ab.

Zusätzliche Ressourcen

• Immobilieninvestition - Wikipedia
• Umfinanzierung - Wikipedia