1031 交換計算機

這款 1031 交換計算機 旨在估算您可以透過將一項投資物業的出售收益轉入另一項物業（即透過 Section 1031 同類資產交換）來遞延多少資本利得稅。它能計算出您的調整後成本基礎、已實現利得、任何須課稅的補價（Boot）、目前認列與遞延的利得、您延後繳納的綜合稅額，以及跟隨您進入新替代資產的結轉成本基礎。1031 交換並非免除您的稅款，而是遞延稅款，因此了解每個數字能幫助您正確規劃交易。

什麼是 1031 交換？

1031 交換（因美國國內稅收法規第 1031 條而得名）允許房地產投資者出售商業或投資用途的物業，並將其收益重新投資於同類（Like-kind）替代資產，而無需在出售時立即繳納資本利得稅。幾乎任何在美國持有用於投資或商業用途的房地產都屬於「同類」——公寓大樓可以與素地、出租公寓或商業單元進行交換。遞延的利得會結轉到新資產的成本基礎中，只有在您日後直接出售且未進行另一次交換時才會被課稅。

1031 交換計算公式

整個計算過程分為五個相互關聯的步驟，從您的原始成本基礎一直計算到您遞延的稅款：

什麼是補價（Boot）？

補價是指您在交換中收到的任何不屬於同類資產的價值。它在交換當年是需要課稅的，主要表現為以下兩種形式：

• 現金補價（Cash boot） — 您保留在口袋中、未重新投資到替代資產中的出售股權現金。
• 抵押貸款補價（Mortgage boot，即債務減免） — 您結清的舊貸款金額超過您承擔的新貸款金額的部分。減少您的債務等同於您獲得了利益，即使過程中沒有實質現金轉手。您可以透過在交易中投入新的現金來抵消抵押貸款補價，但您無法用新的債務來抵消現金補價。

若要 100% 遞延您的利得，經典的經驗法則為：購買價值相等或更高的替代資產、重新投資所有淨股權，並承擔相等或更高的債務。任何不足的部分都將成為補價。

45 天和 180 天規則

1031 交換遵循嚴格且毫無寬限空間的時間表，該時間表自您放棄的資產出售結案之日起算：

這兩個期間是同時進行的，包含週末和例假日等所有日曆天，且無法申請延長。錯過任何一個截止日期都會導致交換失效，並使全部利得在當期課稅。此外，資金必須由合格中介機構持有——您自己絕不能碰觸到出售收益款項。

折舊收回與 1031 交換

當您擁有一棟出租物業時，您每年都可以扣除折舊，這降低了您的應稅收入，但也降低了您的成本基礎。在正常的出售中，這些累計折舊將被「收回」並以最高達 25% 的聯邦稅率課稅（未收回的 Section 1250 利得）。完全遞延的 1031 交換能將這筆收回與其餘的資本利得一同延後繳納，這通常是長期房東最大的一筆節稅項目。本計算機會將您利得中的折舊收回部分與長期資本利得部分分開，以便您能清楚檢視兩者。

直接出售 vs 進行交換

此計算機提供了並排對比，顯示在每種路徑下您能保留並持續運用的資金。直接出售意味著您必須在出售當年繳納折舊收回稅、聯邦資本利得稅（0%、15% 或 20%）、適用情況下的 3.8% 淨投資收益稅（NIIT）以及任何州稅。而 1031 交換能讓這筆錢全額留在房地產中進行投資並發揮複利效應，這正是該策略吸引人滾動財富的核心所在。

哪些因素會影響您的 1031 交換延稅？

如何使用此計算機

1. 輸入出售詳情：輸入您要放棄的物業的出售價格、出售成本、原始購買價格、資本改良支出、累計折舊以及要結清的抵押貸款。
2. 輸入替代資產：輸入其購買價格以及您將承擔的新抵押貸款額度。
3. 設定稅務假設：選擇您的聯邦資本利得稅率，加入相關的州稅率（若有），如果適用於您，請勾選 3.8% 的 NIIT。
4. 加入結案日期（選填）：輸入您的出售結案日期，以規劃出 45 天和 180 天的截止期限。
5. 點擊計算：檢視您的已實現利得、補價、認列與遞延利得、遞延稅額以及新資產的結轉基礎。

常見問題

什麼是 1031 交換？

1031 交換因美國稅法第 1031 條而得名，它允許房地產投資者出售投資物業並將收益重新投資於同類替代資產，同時遞延通常需要繳納的資本利得稅。這項稅款是被延後繳納，而不是被消除，因為遞延的利得會結轉為新資產中較低的成本基礎。

在 1031 交換中，什麼是補價（Boot）？

補價是指您在交換中收到的任何非同類資產的價值。主要有兩種類型：現金補價（您保留未重新投資於替代資產的出售股權）和抵押貸款補價（當您新貸款小於已結清貸款時的債務減免）。補價在交換當年是需要課稅的，因此認列的利得等於您的已實現利得或收到的總補價兩者中的較小者。

1031 交換可以遞延多少資本利得稅？

如果您重新投資所有股權，並以相等或更高的債務購買相等或更高價值的替代資產，您可以 100% 遞延資本利得稅，包括折舊收回、3.8% 的淨投資收益稅（NIIT）和州稅。如果您降低交易級別（換較便宜的資產）或提取現金，您將遞延超過補價部分的利得稅，並在當下對認列的利得繳稅。

什麼是 45 天和 180 天規則？

在完成放棄資產的出售後，您有 45 個日曆天可正式以書面方式指定潛在的替代資產，並有總計 180 個日曆天完成替代資產的購買。這兩個期限都從出售完成日起算，同步進行，且包含週末與假日，不予展延。

折舊收回在 1031 交換中可以遞延嗎？

是的。一個完全遞延的 1031 交換可以延後未收回的 Section 1250 折舊稅（否則聯邦稅率最高可達 25%）以及其餘的資本利得。收回的稅務責任會結轉到替代資產中，只有在您日後直接出售且未進行另一次交換時才會觸發。

1031 交換中的結轉基礎是什麼？

替代資產將採用替代的或結轉的成本基礎，其金額等於其購買價格減去您遞延的利得。較低的基礎意味著未來物業最終直接出售時，會有更大的折舊收回和資本利得，這就是為什麼 1031 交換只是遞延稅款而不是消除稅款的原因。

免責聲明：本計算機提供的估算數據僅供教育和規劃參考，不構成稅務或法律建議。1031 交換有著極其嚴格的法規要求，您的實際稅額取決於您全面的財務狀況。在完成交換之前，請務必諮詢合格的稅務顧問與合格的中介機構。

額外資源

• 美國國內稅收法規第 1031 條 - 維基百科
• 房地產同類交換稅務提示 - 美國國稅局 (IRS)