Cash-on-Cash-Rendite-Rechner

Der Cash-on-Cash-Rendite-Rechner misst die jährliche Rendite auf das tatsächliche Eigenkapital, das Sie in eine Mietimmobilie einbringen. Er teilt Ihren jährlichen Cashflow vor Steuern durch das gesamte investierte Kapital — Ihre Anzahlung, die Abschlusskosten und die Sanierung —, sodass Sie die reale Rendite für das Geld sehen, das tatsächlich aus eigener Tasche gezahlt wurde, und nicht für den gesamten Kaufpreis. Neben dem prozentualen Hauptergebnis zeigt das Tool ein Cashflow-Wasserfalldiagramm, eine Aufschlüsselung Ihres investierten Kapitals sowie unterstützende Kennzahlen wie Cap-Rate, NOI und DSCR.

Was ist die Cash-on-Cash-Rendite?

Die Cash-on-Cash-Rendite (CoC) ist eine der beliebtesten Kennzahlen im Bereich der Mietimmobilien, weil sie eine einfache Frage beantwortet: "Für jeden Dollar meines eigenen Geldes, den ich investiere, wie viele Cents fließen jedes Jahr als Cash an mich zurück?" Da die meisten Mietobjekte mit einer Hypothek gekauft werden, ist das tatsächlich investierte Kapital weitaus geringer als der Kaufpreis — daher weicht die Cash-on-Cash-Rendite oft stark von einer einfachen preisbasierten Rendite ab. Sie ist eine reine Kennzahl des Cashflows vor Steuern und für ein einzelnes Jahr.

Die Cash-on-Cash-Rendite-Formel

Die beiden Komponenten lassen sich wie folgt weiter aufschlüsseln:

wobei NOI (Net Operating Income / Nettobetriebsergebnis) die effektiven Mieteinnahmen (nach Abzug von Leerstand) abzüglich aller Betriebskosten wie Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung und WEG-Gebühren darstellt — jedoch ohne Berücksichtigung der Hypothek.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, Sie kaufen ein Mietobjekt für 180.000 $ mit 20% Anzahlung (36.000 $), 4.000 $ Abschlusskosten und 6.000 $ Sanierungskosten — das ergibt ein investiertes Gesamtkapital von 46.000 $. Die Immobilie wird für 1.850 $/Monat (22.200 $/Jahr) vermietet. Nach Abzug von 5% Leerstand, 3.300 $ für Steuern und Versicherungen, 2.160 $ für sonstige Kosten und einer Hypothek von 910 $/Monat (10.922 $/Jahr) erzielt die Immobilie ein Nettobetriebsergebnis von etwa 15.630 $ und wirft rund 4.700 $ jährlichen Cashflow ab. Das ergibt eine Cash-on-Cash-Rendite von ungefähr 4.700 $ ÷ 46.000 $ ≈ 10,2%. Wenn dieselbe Immobilie komplett bar gekauft würde, wäre der Cashflow zwar höher, aber das investierte Kapital um ein Vielfaches größer — was meist zu einer niedrigeren Cash-on-Cash-Rendite führt. Hier wird der Hebeleffekt (Leverage-Effekt) sichtbar.

Was ist eine gute Cash-on-Cash-Rendite?

Diese Bereiche sind Richtwerte, keine festen Regeln. Investoren in teuren Märkten mit hoher Wertsteigerung akzeptieren oft niedrigere Cash-on-Cash-Renditen, weil sie auf Vermögenszuwachs setzen, während auf Cashflow ausgerichtete Investoren in günstigeren Märkten höhere Zahlen anstreben.

Cash-on-Cash-Rendite vs. Cap-Rate vs. ROI

Diese drei Kennzahlen werden leicht verwechselt:

• Cap-Rate (Kapitalisierungszinssatz) = NOI ÷ Kaufpreis. Sie ignoriert die Finanzierung komplett und beschreibt daher die Immobilie an sich, unabhängig davon, wer sie wie kauft.
• Cash-on-Cash-Rendite = Cashflow nach Hypothek ÷ investiertes Kapital. Sie spiegelt Ihre Finanzierung und Anzahlung wider, sodass zwei Käufer bei derselben Immobilie sehr unterschiedliche CoC-Renditen erzielen können.
• Gesamt-ROI (Return on Investment) geht noch weiter und rechnet neben dem Cashflow auch Wertsteigerung, Tilgung des Kreditguthabens und Steuervorteile hinzu. Die Cash-on-Cash-Rendite klammert diese bewusst aus, um eine klare Kennzahl für das aktuelle Jahr zu bleiben.

Wie der Hebeleffekt die Cash-on-Cash-Rendite verändert

Die Nutzung einer Hypothek (Fremdkapitalhebel) verringert das von Ihnen einzubringende Bargeld, was die Cash-on-Cash-Rendite steigern kann — allerdings nur, solange die Immobilie mehr abwirft, als der Kredit kostet. Wenn der Zinssatz im Verhältnis zur Cap-Rate der Immobilie zu hoch ist, wirkt sich der Hebeleffekt negativ aus und kann den Cashflow sowie die Cash-on-Cash-Rendite ins Negative drücken. Aus diesem Grund kann dieselbe Immobilie je nach Kreditkonditionen für den einen Käufer ein hervorragendes Geschäft und für den anderen eine schlechte Investition sein.

Was beeinflusst Ihre Cash-on-Cash-Rendite?

So nutzen Sie diesen Rechner

Der von Ihnen eingegebene Zinssatz und die Kreditlaufzeit bestimmen die monatliche Hypothekenzahlung, die in den Ergebnissen angezeigt wird. Lassen Sie das Feld Zinssatz leer, verwendet der Rechner 0%. Lassen Sie das Feld Kreditlaufzeit leer, werden 30 Jahre angesetzt. Die Zahlung ist eine übliche, vollständig tilgende Zahlung aus Zins und Tilgung. Für ein möglichst genaues Ergebnis verwenden Sie daher am besten Ihr tatsächliches Finanzierungsangebot.

1. Geben Sie die Kauf- und Finanzierungsdetails ein: Kaufpreis, Anzahlung in Prozent, Zinssatz und Kreditlaufzeit. Bei einem reinen Barkauf setzen Sie die Anzahlung auf 100%.
2. Fügen Sie Ihre anfänglichen Barkosten hinzu: Abschlusskosten und alle Sanierungs- oder Reparaturaufwände. Diese bilden zusammen mit der Anzahlung Ihr gesamtes investiertes Kapital.
3. Einnahmen und Kosten eintragen: monatliche Miete, Leerstandsquote, jährliche Grundsteuer und Versicherung sowie sonstige monatliche Kosten.
4. Auf Berechnen klicken: Überprüfen Sie Ihre Cash-on-Cash-Rendite auf der Bewertungsskala, das Cashflow-Wasserfalldiagramm, das Donut-Diagramm Ihres investierten Kapitals und unterstützende Kennzahlen wie Cap-Rate und DSCR.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist die Cash-on-Cash-Rendite?

Die Cash-on-Cash-Rendite ist das Verhältnis des jährlichen Cashflows vor Steuern einer Immobilie zum gesamten tatsächlich investierten Kapital. Sie misst die jährliche Rendite auf das Geld, das Sie aus eigener Tasche gezahlt haben — einschließlich Anzahlung, Abschlusskosten und Sanierung —, anstatt auf den vollen Kaufpreis.

Wie berechnet man die Cash-on-Cash-Rendite?

Cash-on-Cash-Rendite = Jährlicher Cashflow vor Steuern ÷ Gesamtes investiertes Kapital × 100. Der jährliche Cashflow vor Steuern ist das Nettobetriebsergebnis abzüglich der jährlichen Hypothekenzahlungen. Das gesamte investierte Kapital setzt sich aus der Anzahlung plus Abschlusskosten plus Sanierungskosten zusammen.

Was ist eine gute Cash-on-Cash-Rendite?

Viele Vermieter und Investoren streben eine Cash-on-Cash-Rendite von 8% bis 12% an. Werte unter etwa 4% gelten als schwach, da sie wenig Spielraum für Unvorhergesehenes bieten, während eine negative Rendite bedeutet, dass die Immobilie jeden Monat Verluste einfährt. Was gut ist, hängt auch von Ihrem Markt, Ihrer Risikobereitschaft und dem Stellenwert von Wertsteigerung ab.

Was ist der Unterschied zwischen Cash-on-Cash-Rendite und Cap-Rate?

Die Cap-Rate teilt das Nettobetriebsergebnis durch den Immobilienpreis und vernachlässigt die Finanzierung, beschreibt also das Objekt an sich. Die Cash-on-Cash-Rendite teilt den Cashflow nach Abzug der Hypothek durch das investierte Geld, berücksichtigt also Ihre konkrete Finanzierung und Anzahlung. Durch den Hebeleffekt können sich beide Werte stark unterscheiden.

Berücksichtigt die Cash-on-Cash-Rendite die Hypothek?

Ja. Die Cash-on-Cash-Rendite berechnet sich auf Basis des Cashflows nach Abzug der Hypothekenzahlung, bezieht Ihr Darlehen also mit ein. Dies unterscheidet sie von der Cap-Rate, welche vor dem Schuldendienst ermittelt wird.

Beinhaltet die Cash-on-Cash-Rendite Wertsteigerungen oder Steuervorteile?

Nein. Die Cash-on-Cash-Rendite ist eine Kennzahl vor Steuern, die ausschließlich auf dem tatsächlichen Cashflow eines einzelnen Jahres basiert. Wertsteigerungen, Tilgungen des Kreditguthabens (Eigenkapitalaufbau) und Steuervorteile wie Abschreibungen werden ausgeklammert. Diese zählen zur Gesamtrendite, sind aber kein Bestandteil der Cash-on-Cash-Betrachtung.

Zusätzliche Ressourcen

• Cash on Cash Return - Wikipedia (Englisch)