Máy Tính Trao Đổi 1031

Máy tính Trao đổi 1031 ước tính lượng thuế lãi vốn bạn có thể hoãn lại bằng cách chuyển số tiền thu được từ một bất động sản đầu tư sang một bất động sản đầu tư khác thông qua hình thức trao đổi đồng loại theo Mục 1031. Công cụ này sẽ tính toán cơ sở chi phí điều chỉnh của bạn, lợi nhuận thực hiện, bất kỳ phần bù (boot) chịu thuế nào, phần lợi nhuận được ghi nhận ngay bây giờ so với hoãn lại, mức thuế tổng hợp mà bạn trì hoãn, và cơ sở chi phí chuyển giao áp dụng cho bất động sản thay thế của bạn. Một cuộc trao đổi 1031 không xóa bỏ thuế của bạn — nó chỉ hoãn thuế — vì vậy việc hiểu rõ từng con số sẽ giúp bạn lập kế hoạch giao dịch một cách chính xác.

Trao đổi 1031 Là Gì?

Một cuộc trao đổi 1031 (được đặt tên theo Mục 1031 của Bộ luật Thuế thu nhập Nội bộ) cho phép một nhà đầu tư bất động sản bán một bất động sản kinh doanh hoặc đầu tư và tái đầu tư số tiền thu được vào một bất động sản thay thế đồng loại mà không phải nộp thuế lãi vốn tại thời điểm bán. Hầu như bất kỳ bất động sản thực tế nào tại Hoa Kỳ được giữ cho mục đích đầu tư hoặc sử dụng trong kinh doanh đều được coi là \"đồng loại\" với nhau — một tòa nhà chung cư có thể được trao đổi lấy đất thô, một căn hộ chung cư cho thuê hoặc một mặt bằng thương mại. Khoản lợi nhuận hoãn lại được chuyển vào cơ sở chi phí của bất động sản mới và chỉ bị đánh thuế nếu và khi bạn bán đứt mà không thực hiện một cuộc trao đổi khác.

Công thức Trao đổi 1031

Việc tính toán di chuyển qua năm bước liên kết với nhau, từ cơ sở chi phí ban đầu cho đến khoản thuế bạn được hoãn lại:

Boot (Phần bù) Là Gì?

Boot (Phần bù) là bất kỳ giá trị nào bạn nhận được trong cuộc trao đổi không phải là bất động sản đồng loại. Phần này phải chịu thuế trong năm thực hiện trao đổi và tồn tại dưới hai hình thức:

• Phần bù bằng tiền mặt (cash boot) — vốn chủ sở hữu từ việc bán bất động sản mà bạn giữ lại trong túi thay vì tái đầu tư vào bất động sản thay thế.
• Phần bù bằng thế chấp (mortgage boot - giảm nợ) — khoản tiền mà khoản vay bạn đã thanh toán vượt quá khoản vay mới mà bạn đảm nhận. Việc giảm bớt nợ được tính là một lợi ích nhận được, ngay cả khi không có tiền mặt nào đổi tay. Bạn có thể bù trừ phần bù bằng thế chấp bằng cách thêm tiền mặt mới vào giao dịch, nhưng bạn không thể bù trừ phần bù bằng tiền mặt bằng khoản nợ mới.

Để hoãn 100% lợi nhuận của bạn, quy tắc ngón tay cái cổ điển là: mua một bất động sản thay thế có giá trị bằng hoặc lớn hơn, tái đầu tư tất cả số vốn chủ sở hữu ròng của bạn và gánh khoản nợ bằng hoặc lớn hơn. Bất kỳ phần thiếu hụt nào đều trở thành phần bù (boot).

Quy tắc 45 Ngày và 180 Ngày

Các cuộc trao đổi 1031 vận hành theo một lịch trình nghiêm ngặt, không khoan nhượng bắt đầu từ ngày giao dịch bán của bạn được hoàn tất:

Cả hai khoảng thời gian này đều chạy song song, tính tất cả các ngày trong lịch bao gồm cả cuối tuần và ngày lễ, và không thể gia hạn. Bỏ lỡ bất kỳ thời hạn nào cũng sẽ làm mất tư cách trao đổi hợp lệ và khiến toàn bộ lợi nhuận phải chịu thuế. Số tiền thu được cũng phải được giữ bởi một bên trung gian đủ điều kiện — bạn không được tự mình chạm vào số tiền bán bất động sản đó.

Thu hồi Khấu hao và Trao đổi 1031

Khi bạn sở hữu một bất động sản cho thuê, bạn khấu trừ chi phí khấu hao hàng năm, điều này làm giảm thu nhập chịu thuế của bạn nhưng cũng làm giảm cơ sở chi phí của bạn. Khi bán thông thường, phần khấu hao lũy kế đó sẽ bị \"thu hồi\" và bị đánh thuế ở mức liên bang lên tới 25% (lợi nhuận Mục 1250 chưa thu hồi). Một cuộc trao đổi 1031 hoãn lại hoàn toàn sẽ trì hoãn khoản thu hồi này cùng với phần còn lại của lãi vốn, đây thường là khoản tiết kiệm thuế lớn nhất đối với các chủ nhà cho thuê dài hạn. Máy tính này tách riêng phần thu hồi khấu hao khỏi phần lợi nhuận lãi vốn dài hạn để bạn có thể nhìn thấy cả hai.

Bán đứt Hoàn toàn vs Trao đổi 1031

Máy tính hiển thị một so sánh song song về số tiền mặt bạn giữ lại để tiếp tục làm việc cho mình theo mỗi lộ trình. Bán đứt nghĩa là phải nộp thuế thu hồi khấu hao, thuế lãi vốn liên bang (0%, 15% hoặc 20%), Thuế thu nhập đầu tư ròng 3.8% nếu áp dụng, và bất kỳ khoản thuế tiểu bang nào — tất cả ngay trong năm bán. Một cuộc trao đổi 1031 giữ cho số tiền đó tiếp tục được đầu tư vào bất động sản và sinh lãi kép, đây chính là sức hút cốt lõi trong việc xây dựng tài sản của chiến lược này.

Yếu tố nào ảnh hưởng đến việc hoãn thuế trao đổi 1031 của bạn?

Cách Sử dụng Máy tính Này

1. Nhập thông tin chi tiết về việc bán: giá bán, chi phí bán hàng, giá mua gốc, cải tạo vốn, khấu hao lũy kế và khoản thế chấp đang được thanh toán của bất động sản bạn đang từ bỏ.
2. Nhập bất động sản thay thế: giá mua và khoản thế chấp mới bạn sẽ gánh trên bất động sản đó.
3. Thiết lập các giả định về thuế: chọn mức thuế suất lãi vốn liên bang của bạn, thêm mức thuế suất tiểu bang nếu có liên quan và tích chọn 3.8% NIIT nếu điều đó áp dụng cho bạn.
4. Thêm ngày hoàn tất giao dịch (tùy chọn): nhập ngày kết thúc giao dịch bán của bạn để lập bản đồ thời hạn 45 ngày và 180 ngày.
5. Nhấp vào Tính toán: xem lại lợi nhuận thực hiện, phần bù (boot), lợi nhuận được ghi nhận và hoãn lại, khoản thuế được hoãn, và cơ sở chuyển giao của bất động sản mới.

Câu hỏi Thường gặp

Trao đổi 1031 là gì?

Trao đổi 1031, được đặt tên theo Mục 1031 của bộ luật thuế Hoa Kỳ, cho phép một nhà đầu tư bất động sản bán một bất động sản đầu tư và tái đầu tư số tiền thu được vào một bất động sản thay thế đồng loại trong khi hoãn khoản thuế lãi vốn thường phải nộp. Khoản thuế này được trì hoãn chứ không phải xóa bỏ, vì phần lợi nhuận hoãn lại sẽ được chuyển giao thành cơ sở chi phí thấp hơn cho bất động sản mới.

Phần bù (boot) trong trao đổi 1031 là gì?

Phần bù (boot) là bất kỳ giá trị nào bạn nhận được trong cuộc trao đổi mà không phải là bất động sản đồng loại. Hai loại chính là phần bù bằng tiền mặt (cash boot), tức là vốn chủ sở hữu từ việc bán mà bạn giữ lại thay vì tái đầu tư, và phần bù bằng thế chấp (mortgage boot), tức là việc giảm bớt nợ khi khoản vay mới của bạn nhỏ hơn khoản vay đã thanh toán. Phần bù phải chịu thuế trong năm trao đổi, vì vậy lợi nhuận được ghi nhận sẽ bằng giá trị nhỏ hơn giữa lợi nhuận thực hiện của bạn hoặc tổng số phần bù nhận được.

Một cuộc trao đổi 1031 có thể hoãn bao nhiêu thuế lãi vốn?

Nếu bạn tái đầu tư toàn bộ vốn chủ sở hữu của mình và mua một bất động sản thay thế có giá trị bằng hoặc lớn hơn với khoản nợ bằng hoặc lớn hơn, bạn có thể hoãn 100% thuế lãi vốn, bao gồm cả thu hồi khấu hao, Thuế thu nhập đầu tư ròng 3.8% và thuế tiểu bang. Nếu bạn giảm giá trị giao dịch hoặc rút tiền mặt ra, bạn sẽ hoãn thuế đối với phần lợi nhuận vượt quá phần bù và phải nộp thuế cho phần lợi nhuận được ghi nhận ngay bây giờ.

Quy tắc 45 ngày và 180 ngày là gì?

After closing on the sale of the relinquished property you have 45 calendar days to formally identify potential replacement properties in writing, and a total of 180 calendar days to complete the purchase of the replacement property. Both clocks start on the sale closing date, run concurrently, and include weekends and holidays with no extensions.

Thu hồi khấu hao có được hoãn lại trong trao đổi 1031 không?

Có. Một cuộc trao đổi 1031 được hoãn lại hoàn toàn sẽ trì hoãn khoản khấu hao Mục 1250 chưa thu hồi, vốn nếu không sẽ bị đánh thuế ở mức liên bang lên tới 25%, cùng với phần còn lại của lãi vốn. Nghĩa vụ thu hồi này được chuyển giao vào bất động sản thay thế và chỉ bị kích hoạt nếu sau này bạn bán đứt mà không thực hiện một cuộc trao đổi khác.

Cơ sở chuyển giao (carryover basis) trong trao đổi 1031 là gì?

Bất động sản thay thế sẽ nhận một cơ sở chi phí thay thế, hoặc cơ sở chuyển giao, bằng với giá mua của nó trừ đi khoản lợi nhuận mà bạn đã hoãn lại. Cơ sở thấp hơn đồng nghĩa với việc thu hồi khấu hao và lãi vốn trong tương lai sẽ lớn hơn khi bất động sản cuối cùng được bán đứt, đó là lý do tại sao trao đổi 1031 chỉ hoãn thuế chứ không loại bỏ thuế.

Tuyên bố từ chối trách nhiệm: Máy tính này chỉ cung cấp các ước tính cho mục đích giáo dục và lập kế hoạch, không phải là lời khuyên về thuế hoặc pháp lý. Các cuộc trao đổi 1031 có các yêu cầu nghiêm ngặt và khoản thuế thực tế của bạn phụ thuộc vào toàn bộ tình hình tài chính của bạn. Hãy tham khảo ý kiến của cố vấn thuế đủ năng lực và bên trung gian đủ điều kiện trước khi hoàn tất giao dịch trao đổi.

Tài nguyên Bổ sung

• Mục 1031 Bộ luật Thu nhập Nội bộ - Wikipedia
• Mẹo Thuế Bất động sản Trao đổi Đồng loại - IRS