Kalkulator Pertukaran 1031

Kalkulator Pertukaran 1031 mengestimasi seberapa banyak pajak keuntungan modal yang dapat Anda tangguhkan dengan mengalihkan hasil penjualan dari satu properti investasi ke properti investasi lainnya melalui Pertukaran Sejenis Pasal 1031. Alat ini menghitung basis biaya yang disesuaikan, keuntungan yang direalisasikan, boot yang dikenakan pajak, keuntungan yang diakui sekarang versus yang ditangguhkan, akumulasi pajak yang Anda tunda, serta basis biaya pelimpahan yang mengikuti Anda ke properti pengganti. Pertukaran 1031 tidak menghapus pajak Anda — melainkan menangguhkannya — sehingga memahami setiap angka akan membantu Anda merencanakan transaksi ini dengan benar.

Apa Itu Pertukaran 1031?

Sebuah pertukaran 1031 (dinamai berdasarkan Internal Revenue Code Pasal 1031) memungkinkan investor real estat untuk menjual properti bisnis atau investasi dan menginvestasikan kembali hasilnya ke dalam properti pengganti yang sejenis tanpa membayar pajak keuntungan modal pada saat penjualan. Hampir semua properti riil di AS yang dipegang untuk investasi atau penggunaan bisnis dianggap "sejenis" satu sama lain — gedung apartemen dapat ditukar dengan tanah mentah, kondominium sewaan, atau unit komersial. Keuntungan yang ditangguhkan akan dialihkan ke dalam basis properti baru dan hanya dikenakan pajak jika dan ketika Anda menjualnya tanpa melakukan pertukaran lainnya.

Formula Pertukaran 1031

Perhitungan ini bergerak melalui lima langkah yang saling terhubung, mulai dari basis awal Anda hingga pajak yang Anda tangguhkan:

Apa Itu Boot?

Boot adalah nilai apa pun yang Anda terima dalam transaksi pertukaran yang bukan berupa properti sejenis. Nilai ini dikenakan pajak pada tahun terjadinya pertukaran dan hadir dalam dua bentuk:

• Boot tunai — ekuitas penjualan yang Anda simpan di dompet Anda alih-alih diinvestasikan kembali ke dalam properti pengganti.
• Boot hipotek (peringanan utang) — jumlah selisih di mana pinjaman yang Anda lunasi lebih besar daripada pinjaman baru yang Anda ambil. Pengurangan utang Anda dihitung sebagai manfaat yang diterima, meskipun tidak ada uang tunai yang berpindah tangan. Anda dapat mengimbangi boot hipotek dengan menambahkan uang tunai segar ke dalam transaksi, namun Anda tidak dapat mengimbangi boot tunai dengan utang baru.

Untuk menangguhkan 100% dari keuntungan Anda, aturan praktis klasiknya adalah: belilah properti pengganti dengan nilai yang sama atau lebih besar, investasikan kembali semua ekuitas bersih Anda, dan ambil utang yang sama atau lebih besar. Setiap kekurangan yang timbul akan menjadi boot.

Aturan 45 Hari dan 180 Hari

Pertukaran 1031 berjalan berdasarkan garis waktu yang ketat dan kaku yang dimulai sejak hari penutupan penjualan Anda:

Kedua periode berjalan secara bersamaan, menghitung setiap hari kalender termasuk akhir pekan dan hari libur, serta tidak dapat diperpanjang. Melewatkan salah satu batas waktu akan menggugurkan pertukaran dan membuat seluruh keuntungan dikenakan pajak. Dana hasil penjualan juga harus dipegang oleh perantara resmi (qualified intermediary) — Anda tidak boleh menyentuh atau menerima dana hasil penjualan tersebut secara langsung.

Pemulihan Penyusutan dan Pertukaran 1031

Saat Anda memiliki properti sewaan, Anda mengurangkan biaya penyusutan setiap tahun, yang menurunkan pendapatan kena pajak Anda sekaligus menurunkan basis biaya Anda. Pada penjualan normal, akumulasi penyusutan tersebut akan "dipulihkan" dan dikenakan pajak dengan tarif federal hingga 25% (keuntungan Pasal 1250 yang belum dipulihkan). Pertukaran 1031 yang ditangguhkan sepenuhnya menunda pemulihan ini bersama dengan sisa keuntungan modal lainnya, yang sering kali menjadi penghematan pajak tunggal terbesar bagi pemilik properti jangka panjang. Kalkulator ini memisahkan bagian keuntungan pemulihan dari bagian keuntungan modal jangka panjang sehingga Anda dapat melihat keduanya.

Penjualan Langsung vs Pertukaran

Kalkulator ini menampilkan perbandingan berdampingan mengenai dana yang terus bekerja untuk Anda di setiap jalur. Menjual secara langsung berarti membayar pemulihan penyusutan, pajak keuntungan modal federal (0%, 15%, atau 20%), Pajak Pendapatan Investasi Bersih 3,8% jika berlaku, dan pajak negara bagian apa pun — semuanya di tahun penjualan. Pertukaran 1031 menjaga uang tersebut tetap diinvestasikan dalam real estat dan terus berkembang, yang merupakan daya tarik utama dalam membangun kekayaan dari strategi ini.

Apa yang Memengaruhi Penangguhan Pajak Pertukaran 1031 Anda?

Cara Menggunakan Kalkulator Ini

1. Masukkan detail penjualan: harga jual, biaya penjualan, harga pembelian awal, perbaikan modal, akumulasi penyusutan, dan hipotek yang dilunasi pada properti yang Anda lepaskan.
2. Masukkan properti pengganti: harga pembelian dan hipotek baru yang akan Anda tanggung untuk properti tersebut.
3. Atur asumsi pajak Anda: pilih tarif keuntungan modal federal Anda, tambahkan tarif pajak negara bagian jika relevan, dan centang NIIT 3,8% jika itu berlaku untuk Anda.
4. Tambahkan tanggal penutupan (opsional): masukkan tanggal penutupan penjualan Anda untuk memetakan batas waktu 45 hari dan 180 hari.
5. Klik Hitung: tinjau keuntungan yang direalisasikan, boot, keuntungan yang diakui dan ditangguhkan, pajak yang ditangguhkan, dan basis pelimpahan dari properti baru.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

What is a 1031 exchange?

Pertukaran 1031, yang dinamai berdasarkan Pasal 1031 dari kode pajak AS, memungkinkan investor real estat untuk menjual properti investasi dan menginvestasikan kembali hasilnya ke dalam properti pengganti yang sejenis sambil menangguhkan pajak keuntungan modal yang biasanya harus dibayar. Pajak ini ditunda, bukan dihapuskan, karena keuntungan yang ditangguhkan dialihkan menjadi basis biaya yang lebih rendah pada properti baru.

What is boot in a 1031 exchange?

Boot adalah nilai apa pun yang Anda terima dalam pertukaran yang bukan properti sejenis (like-kind). Dua jenis utamanya adalah cash boot, yaitu ekuitas penjualan yang Anda simpan alih-alih diinvestasikan kembali, dan mortgage boot, yaitu keringanan utang saat pinjaman baru Anda lebih kecil dari yang telah dilunasi. Boot dikenakan pajak pada tahun pertukaran terjadi, sehingga keuntungan yang diakui sama dengan nilai yang lebih kecil antara keuntungan terealisasi Anda atau total boot yang diterima.

How much capital gains tax can a 1031 exchange defer?

Jika Anda menginvestasikan kembali semua ekuitas Anda dan membeli properti pengganti dengan nilai yang sama atau lebih besar dengan utang yang sama or lebih besar, Anda dapat menangguhkan 100% dari pajak keuntungan modal, termasuk pemulihan penyusutan, Pajak Pendapatan Investasi Bersih 3,8% dan pajak negara bagian. Jika Anda melakukan tukar tambah ke nilai yang lebih rendah atau menarik uang tunai, Anda menangguhkan pajak atas keuntungan di atas boot dan membayar pajak atas keuntungan yang diakui sekarang.

What are the 45-day and 180-day rules?

Setelah penutupan penjualan properti yang dilepaskan, Anda memiliki waktu 45 hari kalender untuk mengidentifikasi properti pengganti potensial secara resmi secara tertulis, dan total 180 hari kalender untuk menyelesaikan pembelian properti pengganti. Kedua perhitungan waktu ini dimulai pada tanggal penutupan penjualan, berjalan secara bersamaan, dan mencakup akhir pekan serta hari libur tanpa ada perpanjangan.

Is depreciation recapture deferred in a 1031 exchange?

Ya. Pertukaran 1031 yang ditangguhkan sepenuhnya menunda penyusutan Pasal 1250 yang belum dipulihkan, yang jika tidak ditangguhkan akan dikenakan pajak dengan tarif federal hingga 25%, bersama dengan sisa keuntungan modal lainnya. Kewajiban pemulihan ini diteruskan ke dalam properti pengganti dan hanya dipicu jika Anda kemudian menjualnya tanpa melakukan pertukaran lain.

What is carryover basis in a 1031 exchange?

Properti pengganti mengambil basis biaya substitusi, atau basis pelimpahan, yang sama dengan harga pembeliannya dikurangi keuntungan yang Anda tangguhkan. Basis yang lebih rendah berarti pemulihan penyusutan dan keuntungan modal masa depan akan lebih besar ketika properti tersebut akhirnya dijual langsung, itulah sebabnya pertukaran 1031 menangguhkan pajak dan bukannya menghilangkannya.

Penafian: Kalkulator ini menyediakan estimasi hanya untuk tujuan pendidikan dan perencanaan, serta bukan merupakan saran pajak atau hukum. Pertukaran 1031 memiliki persyaratan yang ketat dan pajak aktual Anda bergantung pada situasi keuangan penuh Anda. Konsultasikan dengan penasihat pajak berkualifikasi dan perantara resmi sebelum menyelesaikan pertukaran.

Sumber Daya Tambahan

• Internal Revenue Code Section 1031 - Wikipedia
• Like-Kind Exchanges Real Estate Tax Tips - IRS