Máy Tính Lợi Suất Cho Thuê

Tính toán lợi suất cho thuê thô và thuần của một bất động sản đầu tư dựa trên giá mua, tiền thuê và chi phí vận hành. So sánh trực quan cả hai tỷ suất trên thước đo hai kim, xem chi phí ăn mòn bao nhiêu phần lợi nhuận của bạn, nhận tỷ số giá trên tiền thuê và thời gian hoàn vốn, đồng thời theo dõi bảng phân tích từng bước rõ ràng. Hoạt động với mọi loại tiền tệ và tiền thuê theo tháng hoặc theo năm.

Ví dụ nhanh — nhấp để điền thông tin vào biểu mẫu, sau đó nhấn Tính toán:

Tiền tệ

Giá mua

Tiền thuê

Chi phí vận hành hàng năm

Quản lý, bảo hiểm, bảo trì, thuế. Để trống nếu bằng 0.

Chi phí mua một lần (tùy chọn)

Thuế đóng dấu, chi phí hoàn tất thủ tục, phí pháp lý. Được cộng vào gốc tính lợi suất ròng.

Embed Máy Tính Lợi Suất Cho Thuê Widget

Giới thiệu về Máy Tính Lợi Suất Cho Thuê

Máy Tính Lợi Suất Cho Thuê giúp tính toán tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp và ròng của một bất động sản đầu tư dựa trên giá mua, tiền thuê và chi phí vận hành. Lợi suất là con số hữu ích nhất để so sánh các bất động sản tạo ra thu nhập vì nó loại bỏ yếu tố giá cả ra khỏi bức tranh toàn cảnh và cho bạn biết mỗi bất động sản kiếm được bao nhiêu phần trăm mỗi năm. Công cụ này hiển thị cả hai loại lợi suất trên cùng một đồng hồ đo hai kim, tiết lộ chi phí chiếm bao nhiêu phần trong tiền thuê của bạn, đồng thời cung cấp tỷ lệ giá trên tiền thuê và thời gian hoàn vốn — tất cả đi kèm bảng phân tích từng bước rõ ràng.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là gì?

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là thu nhập cho thuê hàng năm của một bất động sản được thể hiện dưới dạng tỷ lệ phần trăm trên giá trị của nó. Một bất động sản được mua với giá 300.000 có tiền thuê 18.000 một năm sẽ có lợi suất gộp là 6%. Vì lợi suất là tỷ lệ phần trăm, bạn có thể đặt một căn hộ giá rẻ cạnh một ngôi nhà đắt tiền và thấy ngay căn nào sinh lời hiệu quả hơn cho số tiền của bạn — điều mà chỉ riêng tiền thuê hay giá mua thuần túy không bao giờ có thể cho bạn biết.

Lợi suất cho thuê gộp và ròng

Có hai loại lợi suất mà mọi nhà đầu tư nên biết, và khoảng cách giữa chúng chính là nơi phản ánh câu chuyện thực tế.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp là con số tiêu đề: tiền thuê hàng năm chia cho giá mua. Cách tính này nhanh chóng và tuyệt vời để lập danh sách rút gọn, nhưng nó bỏ qua mọi chi phí duy trì.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng trừ đi các chi phí vận hành hàng năm — quản lý, bảo hiểm, bảo trì, thuế bất động sản và các chi phí tương tự — rồi chia cho tổng số tiền thực tế bạn đã đầu tư, bao gồm cả chi phí mua một lần. Đây là con số phản ánh thu nhập thực tế mà bạn giữ lại được.

Lợi suất gộp cao nhưng lợi suất ròng thấp hơn nhiều là một dấu hiệu cảnh báo rằng các chi phí đang bào mòn lợi nhuận. Đồng hồ đo hai kim trong công cụ này được thiết kế để giúp bạn không thể bỏ qua khoảng cách đó.

Công thức tính tỷ suất lợi nhuận cho thuê

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp

$$\text{Gross Yield} = \frac{\text{Annual Rent}}{\text{Purchase Price}} \times 100$$

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng

$$\text{Net Yield} = \frac{\text{Annual Rent} - \text{Annual Expenses}}{\text{Purchase Price} + \text{Purchase Costs}} \times 100$$

Nếu bạn chỉ biết tiền thuê hàng tháng, hãy nhân nó với 12 để quy đổi thành tiền thuê hàng năm trước. Việc bỏ qua chi phí mua chỉ đơn giản là làm cho mẫu số của lợi suất ròng bằng với giá mua.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê bao nhiêu là tốt?

Không có một câu trả lời chính xác duy nhất vì lợi suất phụ thuộc rất nhiều vào thị trường địa phương — các thành phố đắt đỏ có xu hướng mang lại lợi suất thấp nhưng tăng trưởng vốn mạnh hơn, trong khi các khu vực giá rẻ thường có lợi suất cao nhưng lại tiềm ẩn những rủi ro khác. Như một hướng dẫn sơ bộ cho bất động sản nhà ở, bảng dưới đây hiển thị cách máy tính này phân loại các mức lợi suất ròng.

Lợi suất ròng	Đánh giá	Ý nghĩa thông thường
Dưới 0%	Âm	Chi phí vượt quá tiền thuê — bất động sản thua lỗ trước khi tính chi phí tài chính
0% – 3%	Thấp	Thu nhập vừa vặn bù đắp chi phí; phụ thuộc vào sự tăng trưởng giá cả
3% – 5%	Khiêm tốn	Phổ biến ở các thành phố đắt đỏ, có nhu cầu cao
5% – 7%	Lành mạnh	Biên thu nhập ổn định và bền vững
7% – 10%	Mạnh	Dòng tiền cao; cần xác minh lại ước tính chi phí
Trên 10%	Đặc biệt	Cao bất thường; cần kiểm tra kỹ lại tiền thuê và chi phí

Khoản nào được tính là chi phí vận hành?

🧰 Bảo trì & Sửa chữa

Việc bảo dưỡng định kỳ và các khoản sửa chữa lớn thỉnh thoảng phát sinh. Nhiều nhà đầu tư lập ngân sách khoảng 1% giá trị bất động sản mỗi năm.

👔 Quản lý bất động sản

Phí môi giới cho thuê hoặc phí quản lý, thường chiếm 8–12% tiền thuê nếu bạn không tự quản lý.

🛡️ Bảo hiểm

Bảo hiểm nhà và tài sản cho chủ nhà, cộng với bất kỳ khoản bảo hiểm trách nhiệm pháp lý hoặc bảo hiểm đảm bảo tiền thuê nào.

🏛️ Thuế bất động sản

Thuế tài sản hoặc thuế hội đồng hàng năm mà chủ sở hữu có trách nhiệm phải nộp tại khu vực tài phán của bạn.

🏚️ Dự phòng trống phòng

Để riêng một số tuần tiền thuê mỗi năm để bù đắp cho những khoảng thời gian trống phòng giữa các hợp đồng thuê.

🧾 Phí dịch vụ

Phí HOA, phí chung cư, hoặc các chi phí dịch vụ và tiền thuê đất đối với căn hộ và nhà thuê dài hạn (leasehold).

Lưu ý rằng các khoản thanh toán thế chấp không phải là chi phí vận hành — chúng là chi phí tài chính. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê cố tình bỏ qua yếu tố tài chính để bạn có thể so sánh bản chất của chính các bất động sản. Để đánh giá lợi nhuận trên số tiền mặt bạn bỏ ra, hãy sử dụng công thức tính lợi nhuận trên tiền mặt (cash-on-cash return) thay thế.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê so với tỷ lệ vốn hóa

Tỷ lệ vốn hóa (cap rate) là thu nhập vận hành ròng chia cho giá trị thị trường hiện tại của bất động sản. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng là thu nhập ròng chia cho tổng chi phí mua của bạn. Khi mức giá bạn trả bằng với giá trị thị trường ngày hôm nay, hai con số này gần như trùng khớp. Sự khác biệt thực tế nằm ở mẫu số: tỷ lệ vốn hóa biến động theo thị trường, trong khi lợi suất ròng được neo cố định vào số tiền thực tế bạn đã chi ra — điều mà bạn thường quan tâm nhất với tư cách là người mua.

Cách sử dụng máy tính này

Chọn loại tiền tệ của bạn và nhập giá mua của bất động sản.
Nhập số tiền thuê và chọn xem con số đó là tính theo tháng hay theo năm.
Nhập chi phí vận hành hàng năm — quản lý, bảo hiểm, bảo trì, thuế, v.v. Tùy chọn thêm chi phí mua một lần như thuế đóng dấu hoặc chi phí hoàn tất thủ tục.
Nhấp vào Tính toán để xem lợi suất gộp và ròng của bạn trên đồng hồ đo, sự phân chia thu nhập, tỷ lệ giá trên tiền thuê, thời gian hoàn vốn và bảng phân tích đầy đủ từng bước.

Các câu hỏi thường gặp

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là gì?

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là thu nhập cho thuê hàng năm của một bất động sản được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên giá trị của nó. Nó cho bạn biết bất động sản đó tạo ra bao nhiêu thu nhập mỗi năm so với số tiền bạn đã bỏ ra để mua, giúp bạn dễ dàng so sánh các bất động sản khác nhau bất kể mức giá.

Sự khác biệt giữa tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp và ròng là gì?

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp là tiền thuê hàng năm chia cho giá mua, trước khi trừ bất kỳ chi phí nào. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng trừ đi các chi phí vận hành hàng năm như phí quản lý, bảo hiểm, bảo trì và thuế bất động sản, đồng thời cũng có thể tính cả chi phí mua một lần vào mẫu số. Lợi suất ròng là một thước đo thực tế hơn về số thu nhập mà bạn thực sự giữ lại được.

Làm thế nào để tính tỷ suất lợi nhuận cho thuê?

Đối với lợi suất gộp, hãy chia tiền thuê hàng năm cho giá mua rồi nhân với 100. Đối với lợi suất ròng, hãy lấy tiền thuê hàng năm trừ đi chi phí vận hành hàng năm để có thu nhập ròng, sau đó chia cho tổng số tiền đầu tư (giá mua cộng với bất kỳ chi phí mua nào) rồi nhân với 100.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê bao nhiêu là tốt?

Nó thay đổi tùy theo từng thị trường, nhưng theo hướng dẫn sơ bộ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng dưới 3% là yếu, 3% đến 5% là khiêm tốn, 5% đến 7% là lành mạnh và trên 7% là mạnh. Các thành phố đắt đỏ có xu hướng có lợi suất thấp hơn, trong khi các khu vực giá rẻ thường có lợi suất cao hơn nhưng đi kèm với các rủi ro khác.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê có giống với tỷ lệ vốn hóa không?

Chúng có mối quan hệ chặt chẽ nhưng không hoàn toàn giống nhau. Tỷ lệ vốn hóa là thu nhập vận hành ròng chia cho giá trị thị trường hiện tại của bất động sản. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng là thu nhập ròng chia cho giá bạn đã trả cộng với chi phí mua. Khi giá mua bằng với giá trị hiện tại và cơ sở chi phí giống nhau, hai chỉ số này rất giống nhau.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê có bao gồm khoản thế chấp không?

Không. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê đo lường hiệu suất thu nhập của chính bất động sản đó và bỏ qua cách nó được tài trợ. Lãi suất thế chấp là một chi phí tài chính, không phải chi phí vận hành, vì vậy nó bị loại trừ khỏi lợi suất. Để đánh giá lợi nhuận trên số tiền mặt thực tế bạn bỏ ra, hãy xem xét tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt (cash-on-cash return) thay thế.