เครื่องคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า

เครื่องคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า ช่วยคำนวณ ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นและผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยคำนวณจากราคาซื้อ ค่าเช่า และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน อัตราผลตอบแทน (Yield) เป็นตัวเลขที่มีประโยชน์ที่สุดในการเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ เพราะช่วยตัดปัจจัยเรื่องราคาออกไป ทำให้เห็นภาพชัดเจนว่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งทำเงินได้กี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี เครื่องมือนี้จะแสดงอัตราผลตอบแทนทั้งสองแบบบน มาตรวัดแบบสองเข็มชี้ ช่วยให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายกลืนกินค่าเช่าไปเท่าใด พร้อมแสดงอัตราส่วนราคาต่อค่าเช่าและระยะเวลาคืนทุน เพื่อให้คุณเห็นการวิเคราะห์แยกย่อยในแต่ละขั้นตอนได้อย่างชัดเจน

ผลตอบแทนค่าเช่าคืออะไร?

ผลตอบแทนค่าเช่า คือ รายได้จากค่าเช่ารายปีของอสังหาริมทรัพย์ที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น ห้องชุดที่ซื้อมาในราคา 300,000 และปล่อยเช่าได้ 18,000 ต่อปี จะมีผลตอบแทนขั้นต้นอยู่ที่ 6% เนื่องจากผลตอบแทนคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ คุณจึงสามารถนำแฟลตราคาถูกมาเปรียบเทียบกับบ้านราคาแพง และดูได้ทันทีว่าอสังหาริมทรัพย์ชิ้นไหนสร้างผลตอบแทนคุ้มค่าเงินลงทุนมากกว่ากัน ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่สามารถบอกได้จากตัวเลขค่าเช่าดิบหรือราคาเพียงอย่างเดียว

ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น vs สุทธิ

มีผลตอบแทนสองรูปแบบที่นักลงทุนทุกคนควรทราบ และช่องว่างระหว่างสองค่านี้คือจุดที่บอกความเป็นจริงของการลงทุน

• ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น (Gross Rental Yield) คือ ตัวเลขพาดหัว: ค่าเช่ารายปีหารด้วยราคาซื้อ เป็นวิธีคำนวณที่รวดเร็วและเหมาะสำหรับการคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ในเบื้องต้น แต่ไม่ได้นำค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาต่างๆ มารวมด้วย
• ผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ (Net Rental Yield) จะหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรายปี เช่น ค่าบริหารจัดการ ค่าประกันภัย ค่าบำรุงรักษา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่คล้ายคลึงกัน ออกก่อน จากนั้นจึงหารด้วยจำนวนเงินทั้งหมดที่คุณลงทุนจริง ซึ่งรวมถึงต้นทุนการซื้อที่จ่ายครั้งเดียวด้วย ตัวเลขนี้จึงสะท้อนรายได้ที่คุณจะได้รับและเก็บเข้ากระเป๋าจริงอย่างแท้จริง

หากผลตอบแทนขั้นต้นสูง แต่ผลตอบแทนสุทธิต่ำกว่ามาก นั่นเป็นสัญญาณเตือนว่าค่าใช้จ่ายต่างๆ กำลังกัดกินผลตอบแทนของคุณ มาตรวัดสองเข็มชี้ในเครื่องมือนี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อให้คุณไม่พลาดในการสังเกตเห็นช่องว่างดังกล่าว

สูตรคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า

หากคุณทราบเพียงค่าเช่ารายเดือน ให้คูณด้วย 12 เพื่อแปลงเป็นรายปีก่อน การไม่ใส่ต้นทุนการซื้อจะทำให้ตัวหารของผลตอบแทนสุทธิเท่ากับราคาซื้อโดยอัตโนอนุมัติ

ผลตอบแทนค่าเช่าที่ดีคือเท่าไร?

ไม่มีคำตอบที่ตายตัวสำหรับทุกคน เนื่องจากผลตอบแทนขึ้นอยู่กับตลาดในแต่ละท้องถิ่นเป็นอย่างมาก เมืองที่ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงมักจะให้ผลตอบแทนค่าเช่าต่ำแต่มีการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ที่สูงกว่า ในขณะที่พื้นที่ที่ราคาถูกกว่ามักจะแสดงผลตอบแทนที่สูงแต่ก็มีความเสี่ยงด้านอื่นๆ ตามมา ตารางด้านล่างนี้แสดงเกณฑ์คะแนนผลตอบแทนสุทธิเพื่อเป็นแนวทางคร่าวๆ สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

สิ่งใดบ้างที่นับเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน?

โปรดทราบว่า ค่าผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน แต่ถือเป็นต้นทุนทางการเงิน ผลตอบแทนค่าเช่าจงใจละเว้นปัจจัยด้านเงินกู้ยืมเพื่อให้คุณสามารถเปรียบเทียบตัวอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันเองได้ หากต้องการตัดสินผลตอบแทนจากเงินสดที่คุณควักกระเป๋าจ่ายไปจริง ให้ใช้การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากเงินสดต่อเงินสด (Cash-on-Cash Return) แทน

ผลตอบแทนค่าเช่า vs อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Cap Rate)

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Cap Rate) คือ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิหารด้วยมูลค่าตลาดปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ ส่วน ผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ คือ รายได้สุทธิหารด้วยต้นทุนการซื้อทั้งหมดของคุณ เมื่อราคาที่คุณจ่ายไปเท่ากับมูลค่าตลาดในปัจจุบัน ตัวเลขทั้งสองนี้จะเกือบเท่ากันทุกประการ ข้อแตกต่างในทางปฏิบัติคือตัวหาร: Cap Rate จะลอยตัวตามกลไกตลาดในขณะที่ผลตอบแทนสุทธิจะยึดตามจำนวนเงินที่คุณจ่ายไปจริง ซึ่งมักจะเป็นสิ่งที่คุณสนใจมากที่สุดในฐานะผู้ซื้อ

วิธีใช้เครื่องคำนวณนี้

1. เลือกสกุลเงินของคุณแล้วกรอกราคาซื้อ ของอสังหาริมทรัพย์
2. กรอกจำนวนค่าเช่า และเลือกว่าตัวเลขนั้นเป็นราคาต่อเดือนหรือต่อปี
3. กรอกค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรายปี — เช่น ค่าบริหารจัดการ ค่าประกันภัย ค่าบำรุงรักษา ภาษี และอื่นๆ และสามารถกรอกต้นทุนการซื้อที่จ่ายครั้งเดียวเพิ่มได้ เช่น ค่าอากรแสตมป์ หรือค่าธรรมเนียมวันโอนกรรมสิทธิ์
4. คลิก คำนวณ เพื่อดูผลตอบแทนขั้นต้นและผลตอบแทนสุทธิของคุณบนมาตรวัด การวิเคราะห์สัดส่วนรายได้ อัตราส่วนราคาต่อค่าเช่า ระยะเวลาคืนทุน และการวิเคราะห์แยกย่อยทีละขั้นตอนแบบละเอียด

คำถามที่พบบ่อย

ผลตอบแทนค่าเช่าคืออะไร?

ผลตอบแทนค่าเช่า คือ รายได้จากค่าเช่ารายปีของอสังหาริมทรัพย์ที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งจะบอกคุณว่าอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้เท่าใดในแต่ละปีเมื่อเทียบกับสิ่งที่คุณจ่ายไป ทำให้สามารถเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ง่ายขึ้นไม่ว่าราคาจะต่างกันเพียงใด

ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นและผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิต่างกันอย่างไร?

ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น คือ ค่าเช่ารายปีหารด้วยราคาซื้อ ก่อนหักค่าใช้จ่ายใดๆ ส่วนผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิจะหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรายปี เช่น ค่าธรรมเนียมการจัดการ ค่าประกันภัย ค่าบำรุงรักษา และภาษีโรงเรือน/ที่ดินออกก่อน และยังสามารถนำต้นทุนการซื้อที่จ่ายครั้งเดียวมารวมในตัวหารได้ด้วย ผลตอบแทนสุทธิจึงเป็นตัววัดรายได้ที่คุณได้รับจริงที่สะท้อนความเป็นจริงมากกว่า

คำนวณผลตอบแทนค่าเช่าได้อย่างไร?

สำหรับผลตอบแทนขั้นต้น ให้หารค่าเช่ารายปีด้วยราคาซื้อแล้วคูณด้วย 100 สำหรับผลตอบแทนสุทธิ ให้หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรายปีออกจากค่าเช่ารายปีเพื่อหาตัวเลขรายได้สุทธิ จากนั้นหารด้วยจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด (ราคาซื้อบวกต้นทุนการซื้อต่างๆ) แล้วคูณด้วย 100

ผลตอบแทนค่าเช่าที่ดีคือเท่าไร?

แตกต่างกันไปตามแต่ละตลาด แต่โดยทั่วไปแล้ว ผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิที่ต่ำกว่า 3% ถือว่าน้อย, 3% ถึง 5% ถือว่าปานกลาง, 5% ถึง 7% ถือว่าดี และสูงกว่า 7% ถือว่าสูงมาก เมืองใหญ่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์แพงมักมีผลตอบแทนต่ำกว่า ในขณะที่พื้นที่ที่ราคาถูกกว่ามักมีผลตอบแทนสูงกว่าแต่อาจมีความเสี่ยงด้านอื่น

ผลตอบแทนค่าเช่าเหมือนกับ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Cap Rate) หรือไม่?

มีความเกี่ยวข้องกันอย่างใกล้ชิดแต่ไม่เหมือนกันทีเดียว อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) คือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิหารด้วยมูลค่าตลาดปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ ส่วนผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิคือรายได้สุทธิหารด้วยราคาที่คุณจ่ายไปบวกต้นทุนการซื้อ เมื่อราคาซื้อเท่ากับมูลค่าปัจจุบันและฐานต้นทุนเท่ากัน ทั้งสองค่านี้จะใกล้เคียงกันมาก

ผลตอบแทนค่าเช่ารวมค่าผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านหรือไม่?

ไม่รวม ผลตอบแทนค่าเช่าจะวัดผลตอบแทนรายได้จากตัวอสังหาริมทรัพย์เอง โดยไม่สนใจว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะจัดหาเงินทุนมาอย่างไร ดอกเบี้ยเงินกู้ถือเป็นต้นทุนทางการเงิน ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน จึงไม่นำมารวมในการคำนวณผลตอบแทน หากต้องการประเมินผลตอบแทนจากเงินสดที่คุณควักกระเป๋าจ่ายไปจริง ให้ดูที่ อัตราผลตอบแทนจากเงินสดต่อเงินสด (Cash-on-Cash Return) แทน

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม

• Renting - Wikipedia
• Capitalization Rate - Wikipedia