Calculadora de Rentabilidad de Alquiler

La Calculadora de Rentabilidad de Alquiler calcula la rentabilidad bruta y neta del alquiler de una propiedad de inversión a partir de su precio de compra, alquiler y gastos operativos. La rentabilidad es el dato más útil para comparar propiedades de ingresos porque elimina el precio de la ecuación y le indica cuánto genera cada propiedad al año en forma de porcentaje. Esta herramienta muestra ambas rentabilidades en un solo indicador de doble aguja, revela qué parte del alquiler se consume en gastos y le ofrece la relación precio-alquiler y el periodo de recuperación, todo ello con un desglose claro paso a paso.

¿Qué es la rentabilidad del alquiler?

La rentabilidad del alquiler son los ingresos anuales por alquiler de una propiedad expresados como un porcentaje de su valor. Una propiedad comprada por 300,000 que se alquila por 18,000 al año tiene una rentabilidad bruta del 6%. Al tratarse de un porcentaje, puede comparar un piso económico con una casa costosa y ver al instante cuál genera un mayor rendimiento por su dinero, algo que el alquiler bruto o el precio por sí solos nunca podrán indicarle.

Rentabilidad del alquiler bruta frente a neta

Existen dos tipos de rentabilidad que todo inversor debe conocer, y la diferencia entre ambas es donde se encuentra la realidad del negocio.

• Rentabilidad bruta del alquiler es la cifra principal: el alquiler anual dividido por el precio de compra. Es rápida de calcular e ideal para hacer una selección inicial, pero ignora todos los costes de mantenimiento y operación.
• Rentabilidad neta del alquiler resta los gastos operativos anuales (administración, seguros, mantenimiento, impuestos sobre la propiedad y similares) y los divide por la cantidad total que realmente ha invertido, incluyendo los costes de compra únicos. Es la cifra que refleja los ingresos que conserva de verdad.

Una rentabilidad bruta alta con una rentabilidad neta mucho más baja es una señal de advertencia de que los costes están consumiendo el beneficio. El indicador de doble aguja de esta herramienta está diseñado para que esa diferencia sea imposible de pasar por alto.

Fórmula de la rentabilidad del alquiler

Si solo conoce el alquiler mensual, multiplíquelo por 12 primero para anualizarlo. Dejar fuera los costes de compra simplemente hace que el denominador de la rentabilidad neta sea igual al precio de compra.

¿Qué es una buena rentabilidad del alquiler?

No existe una única respuesta correcta porque las rentabilidades dependen en gran medida del mercado local; las ciudades con precios elevados suelen ofrecer rentabilidades bajas pero con un mayor crecimiento del capital, mientras que las zonas más baratas a menudo muestran rentabilidades altas pero conllevan otros riesgos. Como guía orientativa para propiedades residenciales, la siguiente tabla muestra cómo clasifica esta calculadora la rentabilidad neta.

¿Qué se considera un gasto operativo?

Tenga en cuenta que los pagos de la hipoteca no son gastos operativos, sino un coste de financiación. La rentabilidad del alquiler ignora deliberadamente la financiación para que pueda comparar las propiedades por sí mismas. Para evaluar el rendimiento del dinero en efectivo que realmente aportó, utilice en su lugar un cálculo de rendimiento de efectivo sobre efectivo.

Rentabilidad del alquiler frente a tasa de capitalización (cap rate)

La tasa de capitalización (cap rate) es el ingreso operativo neto dividido por el valor de mercado actual de la propiedad. La rentabilidad neta del alquiler es el ingreso neto dividido por el coste total de compra. Cuando el precio que pagó es igual al valor de mercado actual, ambas cifras son casi idénticas. La diferencia práctica radica en el denominador: la tasa de capitalización fluctúa con el mercado, mientras que la rentabilidad neta se vincula a lo que realmente gastó, que es lo que suele importar a un comprador.

Cómo utilizar esta calculadora

1. Elija su divisa e introduzca el precio de compra de la propiedad.
2. Introduzca el alquiler y seleccione si la cifra es por mes o por año.
3. Introduzca los gastos operativos anuales: administración, seguros, mantenimiento, impuestos, etc. Opcionalmente, añada los costes de compra únicos, como el impuesto de transmisiones patrimoniales o los gastos de escrituración.
4. Haga clic en Calcular para ver su rentabilidad bruta y neta en el indicador, la distribución de ingresos, la relación precio-alquiler, el periodo de recuperación y un desglose completo paso a paso.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la rentabilidad del alquiler?

La rentabilidad del alquiler son los ingresos anuales por alquiler de una propiedad expresados como un porcentaje de su valor. Le indica cuántos ingresos genera la propiedad cada año en relación con lo que pagó por ella, lo que facilita la comparación de diferentes propiedades independientemente de su precio.

¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta del alquiler?

La rentabilidad bruta del alquiler es el alquiler anual dividido por el precio de compra, antes de cualquier coste. La rentabilidad neta del alquiler resta los gastos operativos anuales, como los honorarios de administración, seguros, mantenimiento e impuestos sobre la propiedad, y también puede incluir los costes de compra únicos en el denominador. La rentabilidad neta es una medida más realista de los ingresos que realmente conserva.

¿Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler?

Para la rentabilidad bruta, divida el alquiler anual por el precio de compra y multiplíquelo por 100. Para la rentabilidad neta, reste los gastos operativos anuales del alquiler anual para obtener los ingresos netos, luego divídalos por la cantidad total invertida (precio de compra más cualquier coste de compra) y multiplíquelo por 100.

¿Qué es una buena rentabilidad del alquiler?

Varía según el mercado, pero como guía general, una rentabilidad neta del alquiler por debajo del 3% es débil, del 3% al 5% es modesta, del 5% al 7% es saludable y por encima del 7% es sólida. Las ciudades caras suelen tener rentabilidades más bajas, mientras que las zonas más baratas a menudo ofrecen rentabilidades más altas pero con otros riesgos.

¿Es la rentabilidad del alquiler lo mismo que la tasa de capitalización (cap rate)?

Están estrechamente relacionadas pero no son idénticas. La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto dividido por el valor de mercado actual de la propiedad. La rentabilidad neta del alquiler es el ingreso neto dividido por el precio que pagó más los costes de compra. Cuando el precio de compra es igual al valor actual y la base de costes es la misma, ambas son muy similares.

¿La rentabilidad del alquiler incluye la hipoteca?

No. La rentabilidad del alquiler mide el rendimiento de los ingresos de la propiedad en sí e ignora cómo se financia. El interés de la hipoteca es un coste de financiación, no un gasto operativo, por lo que se excluye de la rentabilidad. Para evaluar los rendimientos del efectivo que realmente aportó, consulte el rendimiento de efectivo sobre efectivo (cash-on-cash return).

Recursos adicionales

• Alquiler - Wikipedia
• Tasa de capitalización - Wikipedia