Calcolatore di Rendimento da Affitto

Il Calcolatore di Rendimento da Affitto calcola il rendimento da affitto lordo e netto di un immobile da investimento a partire dal prezzo di acquisto, dal canone di locazione e dalle spese operative. Il rendimento è il dato più utile in assoluto per confrontare gli immobili a reddito, poiché elimina la variabile del prezzo dal quadro generale e mostra quanto ogni immobile guadagna all'anno in termini percentuali. Questo strumento mostra entrambi i rendimenti su un unico indicatore a doppia freccia, rivela quanta parte dell'affitto viene assorbita dalle spese e fornisce il rapporto prezzo/affitto e il periodo di ammortamento, il tutto accompagnato da un chiaro resoconto passo dopo passo.

Cos'è il Rendimento da Affitto?

Il rendimento da affitto è il reddito annuo derivante dalla locazione di un immobile espresso come percentuale del suo valore. Un immobile acquistato a 300.000 che viene affittato a 18,000 all'anno ha un rendimento lordo del 6%. Poiché il rendimento è espresso in percentuale, è possibile confrontare un appartamento economico con una casa costosa e vedere istantaneamente quale dei due valorizza meglio il tuo denaro, cosa che il semplice canone di locazione o il prezzo da soli non potrebbero mai rivelare.

Rendimento da Affitto Lordo vs Netto

Ci sono due tipi di rendimento che ogni investitore dovrebbe conoscere, ed è proprio nello scarto tra i due che si nasconde la situazione reale.

• Il rendimento da affitto lordo è il dato di riferimento principale: l'affitto annuale diviso per il prezzo di acquisto. È rapido da calcolare e ottimo per una prima selezione, ma ignora completamente i costi di gestione.
• Il rendimento da affitto netto sottrae le spese operative annuali (gestione, assicurazione, manutenzione, tasse sulla proprietà e simili) e divide il risultato per l'importo totale effettivamente investito, inclusi i costi di acquisto una tantum. È la cifra che riflette il reddito che trattieni concretamente.

Un rendimento lordo elevato a fronte di un rendimento netto molto più basso è un campanello d'allarme che indica che i costi stanno erodendo il profitto. L'indicatore a doppia freccia di questo strumento è progettato appositamente per rendere evidente questo scarto.

Formula del Rendimento da Affitto

Se conosci solo l'affitto mensile, moltiplicalo prima per 12 per calcolare il valore su base annua. Escludere i costi di acquisto rende semplicemente il denominatore del rendimento netto uguale al prezzo di acquisto.

Qual è un Buon Rendimento da Affitto?

Non esiste un'unica risposta corretta perché i rendimenti dipendono fortemente dal mercato locale: le città con prezzi elevati tendono a offrire rendimenti bassi ma con una maggiore crescita del capitale nel tempo, mentre le zone più economiche mostrano spesso rendimenti elevati ma comportano altri rischi. Come guida di massima per gli immobili residenziali, la tabella seguente mostra come questo calcolatore classifica il rendimento netto.

Cosa Rientra nelle Spese Operative?

Nota che le rate del mutuo non sono spese operative, bensì un costo di finanziamento. Il rendimento da affitto esclude deliberatamente il finanziamento in modo da poter confrontare gli immobili di per sé. Per valutare il rendimento del denaro contante effettivamente investito, utilizza invece un calcolo del rendimento cash-on-cash.

Rendimento da Affitto vs Cap Rate

Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è il reddito operativo netto diviso per il valore di mercato attuale dell'immobile. Il rendimento da affitto netto è il reddito netto diviso per il costo totale di acquisto. Quando il prezzo pagato è uguale al valore di mercato odierno, i due dati sono quasi identici. La differenza pratica sta nel denominatore: il cap rate oscilla con il mercato, mentre il rendimento netto è ancorato a quanto hai effettivamente speso, che è l'aspetto che di solito interessa di più a un acquirente.

Come Usare Questo Calcolatore

1. Scegli la tua valuta e inserisci il prezzo di acquisto dell'immobile.
2. Inserisci l'affitto e seleziona se la cifra è intesa al mese o all'anno.
3. Inserisci le spese operative annuali (gestione, assicurazione, manutenzione, tasse e così via). Facoltativamente, aggiungi i costi di acquisto una tantum come l'imposta di registro o le spese di chiusura.
4. Fai clic su Calcola per vedere il tuo rendimento lordo e netto sull'indicatore, la ripartizione del reddito, il rapporto prezzo/affitto, il periodo di ammortamento e un resoconto completo passo dopo passo.

Domande Frequenti

Cos'è il rendimento da affitto?

Il rendimento da affitto è il reddito annuo derivante dalla locazione di un immobile espresso come percentuale del suo valore. Indica quante entrate genera l'immobile ogni anno rispetto a quanto pagato per acquistarlo, il che rende facile confrontare diversi immobili indipendentemente dal prezzo.

Qual è la differenza tra rendimento lordo e netto da affitto?

Il rendimento lordo da affitto è l'affitto annuale diviso per il prezzo di acquisto, prima di qualsiasi costo. Il rendimento netto da affitto sottrae le spese operative annuali come le commissioni di gestione, l'assicurazione, la manutenzione e le tasse sulla proprietà, e può anche includere i costi di acquisto una tantum al denominatore. Il rendimento netto è una misura più realistica del reddito che trattieni effettivamente.

Come si calcola il rendimento da affitto?

Per il rendimento lordo, dividi l'affitto annuale per il prezzo di acquisto e moltiplica per 100. Per il rendimento netto, sottrai le spese operative annuali dall'affitto annuale per ottenere il reddito netto, quindi dividi per l'importo totale investito (prezzo di acquisto più eventuali costi di acquisto) e moltiplica per 100.

Qual è un buon rendimento da affitto?

Varia a seconda del mercato, ma come guida approssimativa un rendimento netto da affitto inferiore al 3% è debole, dal 3% al 5% è modesto, dal 5% al 7% è salutare e superiore al 7% è forte. Le città costose tendono ad avere rendimenti più bassi, mentre le zone più economiche offrono spesso rendimenti più elevati ma comportano altri rischi.

Il rendimento da affitto è uguale al cap rate?

Sono strettamente correlati ma non identici. Il tasso di capitalizzazione è il reddito operativo netto diviso per il valore di mercato attuale dell'immobile. Il rendimento netto da affitto è il reddito netto diviso per il prezzo pagato più i costi di acquisto. Quando il prezzo di acquisto è pari al valore attuale e la base di costo è la stessa, i due valori sono molto simili.

Il rendimento da affitto include il mutuo?

No. Il rendimento da affitto misura il ritorno economico dell'immobile stesso e prescinde da come viene finanziato. Gli interessi del mutuo sono un costo di finanziamento, non una spesa operativa, quindi sono esclusi dal rendimento. Per valutare i rendimenti sul denaro contante effettivamente investito, guarda invece il rendimento cash-on-cash.

Risorse Aggiuntive

• Renting - Wikipedia (Inglese)
• Tasso di Capitalizzazione - Wikipedia