房贷点数计算器

房贷点数计算器可以帮您决定，通过支付折扣点数（Discount Points）来购买更低的贷款利率是否真的划算。它将两种选择并排进行对比——一种是预先支付点数以换取更低的利率，另一种是保留现金——并显示出盈亏平衡点：即每月的省下的钱何时能彻底抵消您预先支付的成本。与大多数点数计算器不同的是，它还模拟了机会成本，这样您就可以清晰地看到购买点数何时能真正击败“将资金直接用于投资”的方案。

什么是房贷折扣点数？

折扣点数是您在过户截止（Closing）时向贷款机构支付的一笔预付费，以换取贷款期限内更低的利率。一个点数的成本相当于贷款总额的1%——在350,000美元的房贷中，一个点数就是3,500美元。作为回报，贷款机构通常会为每个点数降低约 0.25个百分点 的利率，不过具体的降幅因贷款机构和市场情况而异。由于点数是永久降低您的利率，因此只要您一直持有该贷款，它就会减少您接下来的每一个月的月供。

房贷点数盈亏平衡公式

经典的盈亏平衡计算会告诉您，需要多少个月的低月供才能收回预付的成本：

如果点数成本为3,500美元，每月能降低50美元的月供，那么您将在70个月（约5年10个月）后达到盈亏平衡。如果持有贷款的时间超过这个期限，购买点数就是划算的；如果提前出售房产或重新贷款，您就会亏钱。

大多数计算器忽略的机会成本

您用来购买点数的资金，是您无法再用于投资的资金。如果您选择将这笔现金留在高收益储蓄账户或股票市场中，假设每年赚取4%的收益，它就会不断增长。一个公平的对比需要将两笔不断增长的资产进行博弈：您保留并用于投资的现金 vs 购买点数后每月省下并用于投资的钱。

这里的 \(r\) 是月收益率，\(t\) 是月数。这两条曲线相交的地方就是考虑机会成本调整后的真正盈亏平衡点——它往往比简单盈亏平衡点来得更晚，因为您放弃的那笔现金原本一直在产生复利。如果您将投资收益率设置为0%，该数学模型将完美退化回上述的简单盈亏平衡公式。

示例：在350,000美元贷款中购买一个点数

如果买家持有该贷款10年，购买点数显然是非常划算的。但如果他们预计在三年内搬家，则应该保留现金。

什么时候购买房贷点数划算？

什么时候应该跳过购买点数

• 您预计在达到盈亏平衡点之前就会出售房屋或重新贷款。
• 支付点数会迫使您缩减首付比例，从而可能不得不支付额外的房贷保险费（PMI）。
• 您通过投资这笔现金能够赚取的收益，超过了点数能为您省下的钱。
• 您需要这笔钱用于装潢、搬家成本或留作现金储备。

如何使用本计算器

1. 输入您的贷款详情： 输入您的贷款总额、期限以及贷款机构在不包含任何点数情况下报价的利率。
2. 输入点数方案： 设置您可以购买多少个点数、每个点数能降低多少利率（通常为0.25%）以及每个点数的成本（通常为贷款额的1%）。
3. 设置您的持有期限： 输入您预计持有该贷款的年数，并可选择输入您的现金在其他地方可以赚取的年化收益率。
4. 查看计算结果： 查看您降低后的月供、预付成本、动态的盈亏平衡时间线，以及关于应该购买点数还是保留现金的清晰结论。

常见问题解答

什么是房贷折扣点数？

房贷折扣点数是您在过户截止时向贷款机构支付的预付费，用以永久降低您的贷款利率。一个点数的成本是贷款总额的1%，通常可以降低约0.25个百分点的利率，不过具体的降幅因贷款机构而异。

如何计算点数的盈亏平衡点？

简单的盈亏平衡点是用点数的预付成本除以其带来的每月省下的月供金额。例如，如果点数成本为3,500美元，每月能减少50美元的月供，那么您将在70个月（即约5年10个月）后达到盈亏平衡。

点数决策中的机会成本是什么？

机会成本是指您花在点数上的资金如果保留下来用于投资所能赚取的收益。当您将这部分错失的资产增长考虑在内时，真正的盈亏平衡点会比简单盈亏平衡点来得更晚，因为您放弃的现金原本一直在产生复利增长。

购买房贷点数划算吗？

当您持有贷款的时间远超盈亏平衡点时，购买点数就是划算的。如果您在达到盈亏平衡之前就出售房产或重新贷款，您就会亏钱。盈亏平衡后您持有贷款的时间越长，点数带来的回报就越多，因此计划长期居住多年的买家受益最大。

折扣点数可以抵税吗？

在美国，用于主要住宅的房贷折扣点数通常是可以抵税的，有时可以在支付当年全额抵扣，有时则需要分摊到贷款的整个生命周期中。规则各有不同，因此请咨询税务专业人员。本计算器不包含任何税务影响。

折扣点数（Discount Points）和贷款手续费点数（Origination Points）有什么区别？

折扣点数用于购买更低的利率，这也是本计算器所模拟的对象。贷款手续费点数是贷款机构为处理贷款而收取的费用，不会降低您的利率，因此不应在此处输入。

其他资源

• 折扣点数 - 维基百科 (英文)
• 房屋抵押贷款 - 维基百科 (英文)