เครื่องคำนวณพอยต์จำนอง

เครื่องคำนวณพอยต์จำนอง ช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่างการจ่ายเงินซื้อ พอยต์ลดดอกเบี้ย เพื่อปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงนั้นคุ้มค่าจริงหรือไม่ โดยระบบจะเปรียบเทียบสองแนวทางแบบเคียงข้างกัน ได้แก่ การยอมจ่ายค่าพอยต์ล่วงหน้าเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง หรือการเลือกเก็บเงินสดเอาไว้ พร้อมทั้งแสดง จุดคุ้มทุน ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ยอดเงินประหยัดรายเดือนจะสะสมจนเท่ากับจำนวนเงินที่คุณจ่ายไป ยิ่งไปกว่านั้น เครื่องคำนวณนี้แตกต่างจากเครื่องคำนวณพอยต์ทั่วไปตรงที่มีการจำลอง ต้นทุนค่าเสียโอกาส เพื่อให้คุณเห็นว่าในระยะยาวแล้ว การซื้อพอยต์นั้นให้ผลตอบแทนชนะการนำเงินก้อนไปลงทุนแทนได้จริงเมื่อใด

พอยต์ลดดอกเบี้ยจำนอง คืออะไร?

พอยต์ลดดอกเบี้ย คือค่าธรรมเนียมล่วงหน้าที่คุณจ่ายให้แก่ผู้ให้กู้ ณ วันปิดยอด (Closing) เพื่อแลกกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงตลอดอายุสัญญาเงินกู้ โดยทั่วไป 1 พอยต์จะมีราคาเท่ากับ 1% ของยอดเงินกู้ ตัวอย่างเช่น สำหรับเงินกู้จำนองจำนวน $350,000 ราคาของ 1 พอยต์จะเท่ากับ $3,500 ในทางกลับกัน ผู้ให้กู้มักจะลดอัตราดอกเบี้ยลงให้ประมาณ 0.25 เปอร์เซ็นต์ ต่อหนึ่งพอยต์ ทั้งนี้ อัตราการลดหย่อนที่แน่นอนอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามข้อเสนอของผู้ให้กู้และสภาวะตลาด เนื่องจากพอยต์จะช่วยลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างถาวร จึงทำให้ยอดชำระรายเดือนของคุณลดลงทุกเดือนตราบเท่าที่คุณยังถือครองสินเชื่อนี้อยู่

สูตรคำนวณจุดคุ้มทุนของพอยต์จำนอง

การคำนวณจุดคุ้มทุนแบบดั้งเดิมจะบอกให้ทราบว่าต้องใช้เวลากี่เดือนของยอดชำระรายเดือนที่ลดลง จึงจะคุ้มกับค่าใช้จ่ายล่วงหน้าที่เสียไป:

หากพอยต์มีราคา $3,500 และช่วยให้คุณประหยัดค่าผ่อนบ้านได้เดือนละ $50 คุณจะถึงจุดคุ้มทุนหลังจากผ่านไป 70 เดือน (หรือประมาณ 5 ปี 10 เดือน) หากคุณถือครองสินเชื่อนี้ยาวนานกว่านั้น การซื้อพอยต์ก็จะเริ่มทำกำไรให้แก่คุณ แต่ถ้าคุณขายบ้านหรือรีไฟแนนซ์ก่อนหน้านั้น คุณก็จะขาดทุน

ต้นทุนค่าเสียโอกาสที่เครื่องคำนวณส่วนใหญ่มองข้าม

เงินก้อนที่คุณจ่ายซื้อพอยต์ไปนั้น คือเงินที่คุณไม่สามารถนำไปลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนด้านอื่นได้ หากคุณเลือกเก็บเงินสดก้อนนั้นไว้ในบัญชีออมทรัพย์ดอกเบี้ยสูง หรือนำไปลงทุนในตลาดที่ให้ผลตอบแทน สมมติว่า 4% ต่อปี เงินก้อนนั้นก็จะงอกเงยขึ้น การเปรียบเทียบที่ยุติธรรมจึงต้องพิจารณาการเติบโตของเงินทั้งสองฝั่งชนกัน นั่นคือ เงินสดที่คุณเก็บไว้และนำไปลงทุน เทียบกับ ยอดเงินส่วนต่างที่ประหยัดได้รายเดือนซึ่งนำไปลงทุน หลังจากที่คุณซื้อพอยต์

ในสูตรนี้ \(r\) คือผลตอบแทนรายเดือน และ \(t\) คือจำนวนเดือน จุดที่เส้นโค้งของมูลค่าเงินทั้งสองฝั่งตัดกันก็คือ จุดคุ้มทุนที่แท้จริงซึ่งปรับตามต้นทุนค่าเสียโอกาสแล้ว และจุดนี้จะมาถึงช้ากว่าจุดคุ้มทุนแบบง่ายเสมอ เนื่องจากเงินสดที่คุณยอมสละไปนั้นควรจะมีโอกาสได้สะสมผลตอบแทนทบต้นตลอดเวลา อย่างไรก็ตาม เมื่อคุณตั้งค่าผลตอบแทนเป็น 0% ผลลัพธ์การคำนวณก็จะกลับมาตรงกับสูตรจุดคุ้มทุนแบบง่ายด้านบนอย่างพอดิบพอดี

ตัวอย่าง: การซื้อ 1 พอยต์ สำหรับเงินกู้ $350,000

หากผู้ซื้อรายนี้ถือครองสินเชื่อไว้นาน 10 ปี การซื้อพอยต์จะให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าอย่างชัดเจน แต่หากพวกเขาวางแผนที่จะย้ายบ้านในอีก 3 ปีข้างหน้า การเลือกเก็บเงินสดไว้กับตัวจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า

เมื่อใดที่การซื้อพอยต์จำนองคุ้มค่า?

เมื่อใดที่ควรข้ามการซื้อพอยต์

• คุณคาดว่าจะขายบ้านหรือรีไฟแนนซ์ก่อนที่จะถึงจุดคุ้มทุน
• การซื้อพอยต์จะบีบให้คุณต้องวางเงินดาวน์น้อยลง ซึ่งอาจส่งผลให้ต้องจ่ายเบี้ยประกันภัยสินเชื่อจำนองเพิ่มเติม
• คุณสามารถสร้างผลตอบแทนจากการนำเงินสดไปลงทุนด้านอื่นได้สูงกว่ามูลค่าดอกเบี้ยที่พอยต์ช่วยประหยัดได้
• คุณจำเป็นต้องเก็บเงินก้อนนั้นไว้สำหรับค่าปรับปรุงซ่อมแซมบ้าน ค่าใช้จ่ายในการย้ายเข้า หรือเป็นเงินสำรองสภาพคล่อง

วิธีใช้งานเครื่องคำนวณนี้

1. กรอกรายละเอียดเงินกู้ของคุณ: ใส่จำนวนเงินกู้ ระยะเวลาผ่อนชำระ และอัตราดอกเบี้ยที่ผู้ให้กู้เสนอในกรณีที่ไม่มีการซื้อพอยต์
2. กรอกข้อเสนอพอยต์: กำหนดจำนวนพอยต์ที่คุณสามารถซื้อได้ ระบุส่วนลดดอกเบี้ยต่อพอยต์ (ทั่วไปคือ 0.25%) และต้นทุนต่อพอยต์ (โดยปกติคือ 1% ของยอดเงินกู้)
3. ตั้งค่าระยะเวลาถือครอง: ระบุจำนวนปีที่คุณคาดว่าจะผ่อนชำระสินเชื่อนี้ และสามารถเลือกใส่ผลตอบแทนต่อปีที่เงินสดของคุณน่าจะทำได้หากนำไปลงทุนที่อื่น
4. ตรวจสอบผลลัพธ์: ดูยอดชำระรายเดือนที่ลดลง ค่าใช้จ่ายล่วงหน้า แผนภูมิเส้นเวลาจุดคุ้มทุนแบบแอนิเมชัน และคำตัดสินที่ชัดเจนว่าคุณควรซื้อพอยต์หรือเก็บเงินสดไว้

คำถามที่พบบ่อย

พอยต์ลดดอกเบี้ยจำนอง คืออะไร?

พอยต์ลดดอกเบี้ยจำนอง คือค่าธรรมเนียมล่วงหน้าที่คุณจ่ายให้แก่ผู้ให้กู้ ณ วันปิดยอด เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยของคุณอย่างถาวร โดย 1 พอยต์มีราคาเท่ากับ 1% ของยอดเงินกู้ และโดยทั่วไปจะลดอัตราดอกเบี้ยลงประมาณ 0.25 เปอร์เซ็นต์ ทั้งนี้การลดหย่อนที่แน่นอนจะขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้แต่ละราย

การคำนวณจุดคุ้มทุนของพอยต์ทำอย่างไร?

จุดคุ้มทุนแบบง่ายคำนวณจากค่าใช้จ่ายล่วงหน้าของพอยต์หารด้วยยอดเงินที่ประหยัดได้จากค่าชำระรายเดือน ตัวอย่างเช่น หากพอยต์มีราคา $3,500 และช่วยลดค่าชำระรายเดือนลงได้ $50 ต่อเดือน คุณจะคุ้มทุนหลังจากผ่านไป 70 เดือน หรือประมาณ 5 ปี 10 เดือน

ต้นทุนค่าเสียโอกาสในการตัดสินใจซื้อพอยต์คืออะไร?

ต้นทุนค่าเสียโอกาส คือยอดเงินที่เงินก้อนซึ่งคุณจ่ายซื้อพอยต์ไปจะสามารถงอกเงยได้หากคุณเก็บเงินนั้นไว้แล้วนำไปลงทุนแทน เมื่อคำนวณการเติบโตที่สูญเสียไปนั้น จุดคุ้มทุนที่แท้จริงจะมาถึงช้ากว่าจุดคุ้มทุนแบบง่าย เนื่องจากเงินสดที่คุณจ่ายไปนั้นจะสูญเสียโอกาสในการสะสมดอกเบี้ยทบต้นตลอดช่วงเวลาดังกล่าว

การซื้อพอยต์จำนองคุ้มค่าหรือไม่?

พอยต์จะคุ้มค่าเมื่อคุณถือครองสินเชื่อกู้นานเลยจุดคุ้มทุนไปพอสมควร หากคุณขายหรือรีไฟแนนซ์ก่อนถึงจุดคุ้มทุน คุณจะขาดทุน ยิ่งคุณถือครองสินเชื่อไว้นานเท่าใดหลังจากจุดคุ้มทุน พอยต์ก็จะยิ่งให้ผลตอบแทนตอบแทนมากขึ้นเท่านั้น ดังนั้นผู้ซื้อที่วางแผนจะอยู่ที่เดิมเป็นเวลาหลายปีจะได้รับประโยชน์สูงสุด

Are discount points tax deductible?

ในสหรัฐอเมริกา พอยต์ลดดอกเบี้ยของสินเชื่อจำนองสำหรับบ้านหลักมักจะนำไปลดหย่อนภาษีได้ โดยบางครั้งสามารถหักลดหย่อนได้เต็มจำนวนในปีที่จ่าย หรือบางครั้งเฉลี่ยไปตลอดอายุสัญญาเงินกู้ กฎเกณฑ์อาจแตกต่างกันไป ดังนั้นควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี เครื่องคำนวณนี้ไม่ได้รวมผลกระทบทางภาษีใดๆ ไว้

พอยต์ลดดอกเบี้ย (Discount points) กับพอยต์ค่าธรรมเนียมการขอสินเชื่อ (Origination points) แตกต่างกันอย่างไร?

พอยต์ลดดอกเบี้ยคือการซื้อเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยลง ซึ่งเป็นสิ่งที่เครื่องคำนวณนี้จำลองแบบไว้ ส่วนพอยต์ค่าธรรมเนียมการขอสินเชื่อคือค่าธรรมเนียมที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บเพื่อดำเนินการเกี่ยวกับสินเชื่อและไม่ได้ช่วยลดอัตราดอกเบี้ยของคุณ ดังนั้นจึงไม่ควรนำมากรอกในช่องนี้

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม

• Mortgage Loan - Wikipedia