Máy Tính Điểm Vay Thế Chấp

Máy tính điểm vay thế chấp giúp bạn quyết định xem việc trả điểm giảm lãi suất để mua giảm lãi suất vay của mình có thực sự xứng đáng hay không. Công cụ này sẽ so sánh hai lựa chọn song song với nhau — trả điểm trước để có lãi suất thấp hơn, hoặc giữ lại tiền mặt của bạn — và hiển thị điểm hòa vốn: thời điểm mà số tiền tiết kiệm được hằng tháng cuối cùng cũng bù đắp được số tiền bạn đã bỏ ra. Không giống như hầu hết các máy tính điểm vay khác, công cụ này cũng mô phỏng cả chi phí cơ hội, vì vậy bạn có thể thấy khi nào việc mua điểm thực sự mang lại hiệu quả tốt hơn so với việc chỉ đơn giản đem số tiền đó đi đầu tư.

Điểm giảm lãi suất vay thế chấp là gì?

Điểm giảm lãi suất là một khoản phí trả trước mà bạn trả cho bên cho vay khi hoàn tất thủ tục để đổi lấy mức lãi suất thấp hơn trong suốt thời hạn của khoản vay. Một điểm có chi phí bằng 1% số tiền vay — đối với khoản vay thế chấp trị giá $350,000, một điểm sẽ là $3,500. Đổi lại, bên cho vay thường giảm lãi suất của bạn khoảng 0.25 điểm phần trăm cho mỗi điểm, mặc dù mức giảm chính xác sẽ khác nhau tùy thuộc vào bên cho vay và thị trường. Vì các điểm này làm giảm lãi suất của bạn vĩnh viễn, chúng sẽ làm giảm mọi khoản thanh toán hằng tháng miễn là bạn còn duy trì khoản vay đó.

Công thức tính điểm hòa vốn điểm vay thế chấp

Tính toán hòa vốn cổ điển cho bạn biết cần bao nhiêu tháng có khoản thanh toán thấp hơn để thu hồi lại chi phí trả trước:

Nếu các điểm có chi phí $3,500 và làm giảm khoản thanh toán của bạn đi $50 một tháng, bạn sẽ hòa vốn sau 70 tháng — khoảng 5 năm và 10 tháng. Giữ khoản vay lâu hơn thời gian đó thì việc mua điểm sẽ có lãi; bán hoặc tái cấp vốn sớm hơn thì bạn sẽ lỗ tiền.

Chi phí cơ hội mà hầu hết các máy tính bỏ qua

Số tiền bạn bỏ ra để mua điểm là số tiền bạn không còn để đem đi đầu tư nữa. Thay vào đó, nếu bạn giữ số tiền mặt đó trong tài khoản tiết kiệm lãi suất cao hoặc thị trường chứng khoán với mức sinh lời chẳng hạn là 4% một năm, nó sẽ tăng trưởng. Một sự so sánh công bằng sẽ đặt hai số dư tăng trưởng này đối đầu với nhau: tiền mặt bạn giữ lại và đầu tư đối với khoản tiết kiệm hằng tháng bạn đem đầu tư sau khi mua điểm.

Ở đây \(r\) là tỷ suất lợi nhuận hằng tháng và \(t\) là số tháng. Điểm mà hai đường cong này giao nhau là điểm hòa vốn thực tế đã điều chỉnh theo chi phí cơ hội — và nó luôn đến muộn hơn một chút so với điểm hòa vốn đơn giản, bởi vì số tiền mặt bạn bỏ ra lẽ ra đã được tính lãi kép trong suốt thời gian đó. Khi bạn đặt tỷ suất lợi nhuận thành 0%, phép tính sẽ quay trở về một cách khớp gọn gàng với công thức đơn giản ở trên.

Ví dụ: Mua một điểm cho khoản vay $350,000

Nếu người mua này duy trì khoản vay trong 10 năm, việc mua điểm rõ ràng là mang lại hiệu quả. Nếu họ dự kiến sẽ chuyển đi nơi khác sau ba năm, họ nên giữ lại tiền mặt.

Khi nào mua điểm vay thế chấp là xứng đáng?

Khi nào nên bỏ qua việc mua điểm

• Bạn dự kiến sẽ bán nhà hoặc tái cấp vốn trước khi đạt điểm hòa vốn.
• Việc trả tiền mua điểm sẽ buộc bạn phải giảm số tiền trả trước, có thể dẫn đến việc phải mua bảo hiểm vay thế chấp.
• Bạn có thể kiếm được nhiều tiền hơn bằng cách đầu tư số tiền mặt đó thay vì số tiền mà các điểm tiết kiệm được cho bạn.
• Bạn cần số tiền đó cho việc sửa chữa nhà cửa, chi phí chuyển nhà hoặc làm quỹ tiền mặt dự phòng.

Cách sử dụng máy tính này

1. Nhập thông tin chi tiết khoản vay của bạn: Nhập số tiền vay, thời hạn vay và lãi suất mà bên cho vay báo giá khi không có điểm.
2. Nhập ưu đãi điểm: Thiết lập số lượng điểm bạn có thể mua, mức giảm lãi suất của mỗi điểm (0.25% là phổ biến) và chi phí cho mỗi điểm (thường là 1% khoản vay).
3. Đặt khoảng thời gian dự kiến của bạn: Nhập số năm bạn dự kiến sẽ duy trì khoản vay, và tùy chọn nhập tỷ suất lợi nhuận hằng năm mà tiền mặt của bạn có thể kiếm được ở nơi khác.
4. Xem lại kết quả: Xem khoản thanh toán thấp hơn của bạn, chi phí trả trước, dòng thời gian hòa vốn động và nhận định rõ ràng về việc nên mua điểm hay giữ lại tiền mặt.

Câu hỏi thường gặp

Điểm giảm lãi suất vay thế chấp là gì?

Điểm giảm lãi suất vay thế chấp là các khoản phí trả trước mà bạn trả cho bên cho vay khi hoàn tất thủ tục để giảm vĩnh viễn lãi suất của mình. Một điểm có chi phí bằng 1% số tiền vay và thường làm giảm lãi suất khoảng 0.25 điểm phần trăm, mặc dù mức giảm chính xác sẽ khác nhau tùy theo bên cho vay.

Điểm hòa vốn khi mua điểm được tính như thế nào?

Điểm hòa vốn đơn giản là chi phí trả trước của các điểm chia cho số tiền tiết kiệm được từ khoản thanh toán hằng tháng mà chúng tạo ra. Ví dụ: nếu các điểm có chi phí $3,500 và làm giảm khoản thanh toán của bạn đi $50 một tháng, bạn sẽ hòa vốn sau 70 tháng, hoặc khoảng 5 năm và 10 tháng.

Chi phí cơ hội trong quyết định chọn điểm là gì?

Chi phí cơ hội là số tiền bạn chi cho các điểm có thể kiếm được nếu bạn giữ lại và đem đi đầu tư thay thế. Khi bạn tính đến mức tăng trưởng bị mất đó, điểm hòa vốn thực sự sẽ đến muộn hơn so với điểm hòa vốn đơn giản, bởi vì số tiền mặt bạn bỏ ra lẽ ra đã được tính lãi kép trong suốt thời gian đó.

Mua điểm vay thế chấp có xứng đáng không?

Mua điểm sẽ xứng đáng khi bạn duy trì khoản vay qua khỏi điểm hòa vốn một khoảng thời gian dài. Nếu bạn bán hoặc tái cấp vốn trước khi hòa vốn, bạn sẽ lỗ tiền. Bạn giữ khoản vay càng lâu sau điểm hòa vốn, các điểm càng mang lại nhiều lợi ích, vì vậy những người mua có kế hoạch ở lại trong nhiều năm sẽ được hưởng lợi nhiều nhất.

Các điểm giảm lãi suất có được khấu trừ thuế không?

Tại Hoa Kỳ, các điểm giảm lãi suất đối với khoản vay thế chấp cho ngôi nhà chính của bạn thường được khấu trừ thuế, đôi khi được khấu trừ toàn bộ trong năm bạn trả tiền và đôi khi được chia đều trong suốt thời hạn của khoản vay. Các quy định có thể khác nhau, vì vậy hãy tham khảo ý kiến của chuyên gia thuế. Máy tính này không bao gồm bất kỳ tác động thuế nào.

Sự khác biệt giữa điểm giảm lãi suất và điểm khởi tạo khoản vay là gì?

Điểm giảm lãi suất giúp mua giảm lãi suất của bạn và là những gì máy tính này mô phỏng. Điểm khởi tạo khoản vay là một khoản phí mà bên cho vay tính để xử lý khoản vay và không làm giảm lãi suất của bạn, vì vậy không nên nhập chúng vào đây.

Tài nguyên bổ sung

• Discount Points - Wikipedia
• Mortgage Loan - Wikipedia