Kalkulator Poin Hipotek

Kalkulator Poin Hipotek membantu Anda memutuskan apakah membayar poin diskon untuk menurunkan suku bunga Anda benar-benar sepadan dengan biayanya. Alat ini membandingkan dua jalur secara berdampingan — membayar poin di muka untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah, atau menyimpan uang tunai Anda — dan menunjukkan titik impas: momen ketika penghematan bulanan akhirnya membayar kembali apa yang telah Anda belanjakan. Tidak seperti kebanyakan kalkulator poin, alat ini juga memodelkan biaya peluang, sehingga Anda dapat melihat kapan membeli poin benar-benar lebih menguntungkan daripada sekadar menginvestasikan uang tersebut.

Apa Itu Poin Diskon Hipotek?

Poin diskon adalah biaya awal yang Anda bayarkan kepada pemberi pinjaman saat penutupan sebagai imbalan atas suku bunga yang lebih rendah selama masa pinjaman. Satu poin berbiaya 1% dari jumlah pinjaman — pada hipotek senilai $350,000, satu poin adalah $3,500. Sebagai imbalannya, pemberi pinjaman biasanya menurunkan suku bunga Anda sekitar 0.25 poin persentase per poin, meskipun penurunan pastinya bervariasi tergantung pemberi pinjaman dan pasar. Karena poin secara permanen menurunkan suku bunga Anda, poin tersebut mengurangi setiap pembayaran bulanan selama Anda mempertahankan pinjaman.

Rumus Impas Poin Hipotek

Impas klasik memberi tahu Anda berapa bulan pembayaran yang lebih rendah yang diperlukan untuk memulihkan biaya awal:

Jika poin berbiaya $3,500 dan menurunkan pembayaran Anda sebesar $50 sebulan, Anda akan mencapai titik impas setelah 70 bulan — sekitar 5 tahun dan 10 bulan. Pertahankan pinjaman lebih lama dari itu dan poin akan menguntungkan; jual atau lakukan pembiayaan kembali lebih cepat dan Anda akan kehilangan uang.

Biaya Peluang yang Diabaikan Kebanyakan Kalkulator

Uang yang Anda serahkan untuk poin adalah uang yang tidak lagi Anda miliki untuk diinvestasikan. Jika Anda malah menyimpan uang tunai tersebut di akun tabungan berimbal hasil tinggi atau pasar modal yang menghasilkan, katakanlah, 4% setahun, uang itu akan tumbuh. Perbandingan yang adil mempertimbangkan dua saldo yang berkembang satu sama lain: uang tunai yang Anda simpan dan investasikan versus penghematan bulanan yang Anda investasikan setelah membeli poin.

Di sini \(r\) adalah imbal hasil bulanan dan \(t\) adalah jumlah bulan. Titik di mana kedua kurva ini berpotongan adalah titik impas sejati yang disesuaikan dengan biaya peluang — dan titik ini selalu jatuh sedikit lebih lambat daripada impas sederhana, karena uang tunai yang Anda lepaskan seharusnya mengalami pertumbuhan majemuk sepanjang waktu. Ketika Anda mengatur imbal hasil ke 0%, perhitungan matematika akan kembali dengan rapi ke rumus sederhana di atas.

Contoh: Membeli Satu Poin pada Pinjaman $350,000

Jika pembeli ini mempertahankan pinjaman selama 10 tahun, pembelian poin jelas menguntungkan. Jika mereka memperkirakan akan pindah dalam tiga tahun, mereka sebaiknya menyimpan uang tunai tersebut.

Kapan Poin Hipotek Sepadan dengan Biayanya?

Kapan Harus Melewati Pembelian Poin

• Anda memperkirakan akan menjual atau melakukan pembiayaan kembali sebelum titik impas.
• Membayar poin akan memaksa uang muka yang lebih kecil, yang mungkin memicu asuransi hipotek.
• Anda dapat menghasilkan lebih banyak dengan menginvestasikan uang tunai tersebut daripada yang dihemat oleh poin.
• Anda membutuhkan uang tersebut untuk renovasi, biaya pindah, atau cadangan kas.

Cara Menggunakan Kalkulator Ini

1. Masukkan rincian pinjaman Anda: Ketik jumlah pinjaman Anda, jangka waktu, dan suku bunga yang ditawarkan pemberi pinjaman tanpa poin.
2. Masukkan penawaran poin: Atur berapa banyak poin yang dapat Anda beli, seberapa besar masing-masing poin menurunkan suku bunga (0.25% adalah tipikal), dan biaya per poin (biasanya 1% dari pinjaman).
3. Atur cakrawala Anda: Masukkan berapa tahun perkiraan Anda akan mempertahankan pinjaman, dan secara opsional imbal hasil tahunan yang bisa dihasilkan uang tunai Anda di tempat lain.
4. Tinjau hasil: Lihat pembayaran Anda yang lebih rendah, biaya awal, linimasa impas animasi, dan putusan jelas tentang apakah harus membeli poin atau menyimpan uang tunai Anda.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apa itu poin diskon hipotek?

Poin diskon hipotek adalah biaya awal yang Anda bayarkan kepada pemberi pinjaman saat penutupan untuk menurunkan suku bunga Anda secara permanen. Satu poin berbiaya 1% dari jumlah pinjaman dan biasanya mengurangi suku bunga sekitar 0.25 poin persentase, meskipun pengurangan pastinya bervariasi tergantung pemberi pinjaman.

Bagaimana titik impas pada poin dihitung?

Titik impas sederhana adalah biaya awal dari poin dibagi dengan penghematan pembayaran bulanan yang dihasilkannya. Sebagai contoh, jika poin berbiaya $3,500 dan menurunkan pembayaran Anda sebesar $50 sebulan, Anda akan mencapai titik impas setelah 70 bulan, atau sekitar 5 tahun dan 10 bulan.

What is opportunity cost in a points decision?

Biaya peluang adalah apa yang bisa dihasilkan oleh uang yang Anda belanjakan untuk poin jika Anda menyimpannya dan menginvestasikannya sebagai gantinya. Ketika Anda memperhitungkan pertumbuhan yang hilang itu, titik impas yang sebenarnya terjadi lebih lambat daripada titik impas sederhana, karena uang tunai yang Anda lepaskan seharusnya mengalami pertumbuhan majemuk sepanjang waktu.

Are mortgage points worth it?

Poin sepadan dengan biayanya ketika Anda mempertahankan pinjaman jauh melewati titik impas. Jika Anda menjual atau melakukan pembiayaan kembali sebelum titik impas, Anda kehilangan uang. Semakin lama Anda menahan pinjaman setelah titik impas, semakin banyak poin yang menguntungkan, sehingga pembeli yang berencana tinggal untuk bertahun-tahun mendapatkan manfaat paling besar.

Are discount points tax deductible?

Di Amerika Serikat, poin diskon pada hipotek untuk rumah utama Anda sering kali dapat dikurangkan dari pajak, terkadang sepenuhnya pada tahun Anda membayarnya dan terkadang disebarkan selama masa pinjaman. Aturan bervariasi, jadi konsultasikan dengan profesional pajak. Kalkulator ini tidak mencakup efek pajak apa pun.

Apa perbedaan antara discount points dan origination points?

Poin diskon membeli penurunan suku bunga Anda dan merupakan apa yang dimodelkan oleh kalkulator ini. Poin provisi adalah biaya yang dikenakan pemberi pinjaman untuk memproses pinjaman dan tidak menurunkan suku bunga Anda, sehingga tidak boleh dimasukkan di sini.

Sumber Daya Tambahan

• Mortgage Loan - Wikipedia