เครื่องคำนวณผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด

เครื่องคำนวณผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด จะวัดผลตอบแทนรายปีจากเงินสดจริงที่คุณใส่ลงไปในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า โดยจะหาร กระแสเงินสดก่อนหักภาษีรายปี ของคุณด้วย เงินสดทั้งหมดที่คุณลงทุน ซึ่งได้แก่ เงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายวันโอน และค่าปรับปรุงซ่อมแซม เพื่อให้คุณเห็นอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงจากเงินที่จ่ายออกจากกระเป๋าของคุณ ไม่ใช่วัดจากราคาซื้อเต็มจำนวน นอกจากเปอร์เซ็นต์หลักที่เป็นหัวข้อแล้ว เครื่องมือนี้ยังแสดงแผนภูมิแสดงลำดับขั้นกระแสเงินสด (Cash-flow waterfall) การแยกส่วนเงินสดที่คุณลงทุน และตัวชี้วัดสนับสนุนอื่นๆ เช่น Cap rate, NOI และ DSCR

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดคืออะไร?

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด (CoC) เป็นหนึ่งในตัวชี้วัดที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า เนื่องจากมันตอบคำถามง่ายๆ ว่า: "สำหรับเงินสดของฉันเองทุกๆ หนึ่งดอลลาร์ที่ใส่ลงไป มีเงินกลับคืนมาหาฉันกี่เซนต์ในแต่ละปี?" เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าส่วนใหญ่มักซื้อด้วยการขอสินเชื่อ เงินสดที่คุณลงทุนจริงจึงน้อยกว่าราคาซื้ออย่างมาก ดังนั้น ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดจึงมักจะดูแตกต่างจากอัตราผลตอบแทนที่คิดจากราคาซื้อแบบตรงๆ อย่างสิ้นเชิง มันเป็นการวัดกระแสเงินสดแบบ ก่อนหักภาษี และคิดผลตอบแทน ภายในปีเดียว เท่านั้น

สูตรคำนวณผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด

องค์ประกอบทั้งสองส่วนสามารถแยกย่อยลงไปได้อีกดังนี้:

โดยที่ NOI (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ) คือรายได้ค่าเช่าที่แท้จริง (หลังหักอัตราว่างแล้ว) หักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด เช่น ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ประกันภัย ค่าบำรุงรักษา ค่าบริหารจัดการ และค่าส่วนกลาง แต่ ไม่รวม ค่าผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้าน

ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติว่าคุณซื้อบ้านเช่าราคา $180,000 โดยดาวน์ 20% ($36,000) มีค่าใช้จ่ายวันโอน $4,000 และค่าปรับปรุงซ่อมแซม $6,000 รวมเป็น เงินสดลงทุนทั้งหมด $46,000 บ้านหลังนี้ให้เช่าได้ $1,850/เดือน ($22,200/ปี) หลังหักค่าเผื่ออัตราว่าง 5% ค่าภาษีและประกันภัย $3,300 ค่าใช้จ่ายอื่นๆ $2,160 และค่าผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้าน $910/เดือน ($10,922/ปี) อสังหาริมทรัพย์นี้จะมีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ประมาณ $15,630 และเหลือ กระแสเงินสดรายปีสุทธิประมาณ $4,700 ซึ่งจะคิดเป็นผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดประมาณ $4,700 ÷ $46,000 ≈ 10.2% หากซื้ออสังหาริมทรัพย์เดียวกันนี้ด้วยเงินสดทั้งหมด จะมีกระแสเงินสดที่สูงกว่าแต่ก็ต้องใช้เงินสดลงทุนที่มากกว่าเช่นกัน และโดยทั่วไปมักจะได้ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดที่ ต่ำกว่า ซึ่งนี่คือผลลัพธ์จากการใช้ประโยชน์จากเงินกู้ (Leverage) ที่กำลังทำงานอยู่

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดที่ดีคือเท่าไหร่?

ช่วงตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงแนวทาง ไม่ใช่กฎตายตัว นักลงทุนในตลาดที่อสังหาริมทรัพย์ราคาแพงและมีมูลค่าเติบโตสูง (High-appreciation) มักจะยอมรับผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดที่ต่ำกว่าได้เนื่องจากพวกเขาคาดหวังการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ ในขณะที่นักลงทุนที่เน้นกระแสเงินสดในตลาดที่ราคาถูกกว่าจะพยายามผลักดันให้ได้ตัวเลขที่สูงขึ้น

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด เทียบกับ Cap Rate เทียบกับ ROI

ตัวชี้วัดทั้งสามนี้เป็นเรื่องที่สับสนได้ง่าย:

• Cap rate = NOI ÷ ราคาซื้อ ตัวชี้วัดนี้จะละทิ้งเรื่องการจัดหาเงินกู้ไปเลย ดังนั้นมันจึงอธิบายตัว อสังหาริมทรัพย์ โดยไม่สนใจว่าใครเป็นคนซื้อหรือซื้ออย่างไร
• ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด = กระแสเงินสดหลังหักเงินกู้ ÷ เงินสดลงทุน ตัวชี้วัดนี้สะท้อนถึงการจัดหาเงินกู้และเงินดาวน์ ของคุณ ดังนั้นผู้ซื้อสองคนจึงอาจได้ผลตอบแทน CoC ที่แตกต่างกันมากในอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน
• ROI รวม (Total ROI) จะก้าวไปไกลกว่านั้น โดยนำการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การจ่ายคืนเงินต้นของเงินกู้ และสิทธิประโยชน์ทางภาษีมารวมเข้ากับกระแสเงินสดด้วย ส่วนผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดจะตั้งใจตัดสิ่งเหล่านั้นออกไปเพื่อให้เป็นการวัดเงินสดของปีปัจจุบันที่ชัดเจน

การใช้ประโยชน์จากเงินกู้เปลี่ยนผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดอย่างไร

การใช้เงินกู้ซื้อบ้าน (Leverage) ช่วยลดเงินสดที่คุณต้องลงทุน ซึ่งสามารถเพิ่มผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดให้สูงขึ้นได้ — แต่จะเกิดขึ้นเฉพาะเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นทำรายได้ได้มากกว่าต้นทุนของเงินกู้เท่านั้น หากอัตราดอกเบี้ยสูงเมื่อเทียบกับ Cap rate ของอสังหาริมทรัพย์ การใช้เงินกู้จะส่งผลเสียต่อคุณและสามารถฉุดให้กระแสเงินสดรวมถึงผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดติดลบได้ นี่คือเหตุผลว่าทำไมอสังหาริมทรัพย์เดียวกันอาจเป็นข้อเสนอที่ดีมากสำหรับผู้ซื้อรายหนึ่งแต่เป็นข้อเสนอที่ไม่ดีสำหรับอีกรายหนึ่ง โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของเงินกู้

สิ่งที่มีผลต่อผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดของคุณ?

วิธีใช้งานเครื่องคำนวณนี้

1. กรอกรายละเอียดการซื้อและการจัดหาเงินกู้: ราคาซื้อ เปอร์เซ็นต์เงินดาวน์ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาเงินกู้ สำหรับการซื้อด้วยเงินสดทั้งหมด ให้ตั้งค่าเงินดาวน์เป็น 100%
2. เพิ่มค่าใช้จ่ายเงินสดล่วงหน้าของคุณ: ค่าใช้จ่ายวันโอน และค่าปรับปรุงซ่อมแซมหรือค่าซ่อมแซมใดๆ สิ่งเหล่านี้จะรวมกับเงินดาวน์เพื่อเป็นเงินสดลงทุนทั้งหมดของคุณ
3. กรอกรายได้และค่าใช้จ่าย: ค่าเช่ารายเดือน อัตราว่าง ภาษีอสังหาริมทรัพย์และประกันภัยรายปี และค่าใช้จ่ายรายเดือนอื่นๆ
4. คลิก คำนวณ: ตรวจสอบผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดของคุณบนมาตรวัดคะแนน แผนภูมิแสดงลำดับขั้นกระแสเงินสด แผนภูมิโดนัทแสดงเงินสดลงทุน และตัวชี้วัดสนับสนุน เช่น Cap rate และ DSCR

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดคืออะไร?

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดคืออัตราส่วนของกระแสเงินสดก่อนหักภาษีรายปีของอสังหาริมทรัพย์ต่อเงินสดทั้งหมดที่คุณลงทุนจริงในอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งเป็นการวัดผลตอบแทนรายปีจากเงินที่จ่ายออกจากกระเป๋าของคุณจริงๆ — รวมถึงเงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายวันโอน และค่าปรับปรุงซ่อมแซม — แทนที่จะวัดจากราคาซื้อเต็มจำนวน

คุณจะคำนวณผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดได้อย่างไร?

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด = กระแสเงินสดก่อนหักภาษีรายปี ÷ เงินสดลงทุนทั้งหมด × 100 ทั้งนี้ กระแสเงินสดก่อนหักภาษีรายปีคือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิหักด้วยยอดชำระเงินกู้ซื้อบ้านรายปี ส่วนเงินสดลงทุนทั้งหมดคือเงินดาวน์บวกค่าใช้จ่ายวันโอนบวกค่าปรับปรุงซ่อมแซม

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดที่ดีคือเท่าไหร่?

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าจำนวนมากตั้งเป้าหมายผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดไว้ที่ 8% ถึง 12% หากต่ำกว่าประมาณ 4% จะถือว่าน้อยมากเนื่องจากเหลือส่วนต่างสำหรับเหตุการณ์ไม่คาดคิดเพียงเล็กน้อย ในขณะที่ผลตอบแทนที่เป็นลบหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นขาดทุนในแต่ละเดือน สิ่งที่นับว่าดีนั้นยังขึ้นอยู่กับตลาดของคุณ การยอมรับความเสี่ยง และมูลค่าที่คุณให้กับส่วนต่างราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับกระแสเงินสดด้วย

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดและ Cap rate ต่างกันอย่างไร?

Cap rate จะหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์และไม่นำเรื่องการจัดหาเงินกู้มาคิด ดังนั้นมันจึงอธิบายถึงตัวอสังหาริมทรัพย์เอง ส่วนผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดจะหารกระแสเงินสดหลังหักเงินกู้ด้วยเงินสดที่คุณลงทุนไป ดังนั้นมันจึงสะท้อนถึงการจัดหาเงินกู้และเงินดาวน์เฉพาะของคุณ ด้วยการใช้ประโยชน์จากเงินกู้ ตัวเลขทั้งสองนี้อาจแตกต่างกันอย่างมาก

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดรวมค่าผ่อนชำระเงินกู้ด้วยหรือไม่?

รวม เนื่องจากผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดอิงตามกระแสเงินสดหลังจากการชำระเงินกู้ซื้อบ้านแล้ว ดังนั้นมันจึงคิดรวมเงินกู้ของคุณด้วย นี่คือสิ่งที่ทำให้มันแตกต่างจาก Cap rate ซึ่งคำนวณก่อนการบริการชำระหนี้ใดๆ

ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดรวมการเพิ่มขึ้นของมูลค่าหรือสิทธิประโยชน์ทางภาษีด้วยหรือไม่?

ไม่ ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดเป็นการวัดผลก่อนหักภาษีที่อิงตามกระแสเงินสดจริงในปีเดียวเท่านั้น โดยไม่รวมการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การจ่ายคืนเงินต้นของเงินกู้ (การสร้างทุนเรือนหุ้น) และสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น ค่าเสื่อมราคา สิ่งเหล่านั้นช่วยเพิ่มผลตอบแทนรวมที่แท้จริงของคุณ แต่ไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของตัวเลขเงินสดต่อเงินสด

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม

• Cash on Cash Return - Wikipedia
• Capitalization Rate - Wikipedia