キャッシュオンキャッシュリターン計算機

キャッシュオンキャッシュリターン計算機は、賃貸物件に投入した実際の現金に対する年間リターンを測定するための電卓です。年間税引前キャッシュフローを、頭金、諸経費、リフォーム費用などの総投資現金で割ることにより、物件の全額購入価格ではなく、実際にポケットから出たお金に対する本当の利回りを表示します。パーセンテージの数値に加えて、キャッシュフロー・ウォーターフォール、投資現金の構成内訳、およびキャップレート、NOI、DSCRなどの補助的な指標も確認できます。

キャッシュオンキャッシュリターンとは？

キャッシュオンキャッシュリターン（CoC）は、不動産投資において最も人気のある指標の1つです。なぜなら、「自分が投入した現金1ドルに対して、毎年何セントの現金が戻ってくるか？」というシンプルな疑問に答えてくれるからです。多くの賃貸物件は住宅ローンを利用して購入されるため、実際に投資する現金は購入価格よりも大幅に小さくなります。そのため、キャッシュオンキャッシュリターンは単純な物件価格ベースの利回りとは大きく異なることがよくあります。これは、税引前かつ単一年度のキャッシュフローのみを測定する指標です。

キャッシュオンキャッシュリターンの計算式

この2つの要素は、それぞれさらに細かく分解されます：

ここで、NOI（営業純利益）とは、実質的な家賃収入（空室損失控除後）から、固定資産税、保険料、修繕費、管理費、管理組合費などのすべての運営費用を差し引いたものです（住宅ローンの返済額は含みません）。

計算の具体例

例えば、180,000ドルの賃貸物件を20%の頭金（36,000ドル）、諸経費4,000ドル、リフォーム費用6,000ドルで購入したとします。この場合、総投資現金は46,000ドルになります。この物件が月額1,850ドル（年間22,200ドル）で賃貸されるとします。5%の空室手当、3,300ドルの税金と保険料、2,160ドルのその他の費用、そして月額910ドル（年間10,922ドル）の住宅ローンを差し引くと、物件の営業純利益は約15,630ドルとなり、最終的に年間約4,700ドルのキャッシュフローが残ります。これにより、キャッシュオンキャッシュリターンは、およそ4,700ドル ÷ 46,000ドル ≈ 10.2%となります。同じ物件を全額現金で購入した場合、キャッシュフローは高くなりますが、投資現金が非常に大きくなるため、通常はキャッシュオンキャッシュリターンが低くなります。これがレバレッジ効果の本質です。

良いキャッシュオンキャッシュリターンの目安は？

これらの範囲はあくまで目安であり、絶対的なルールではありません。価格が高く上昇期待の大きい市場の投資家は、将来の資産拡大を見込んで低いキャッシュオンキャッシュリターンを受け入れることがあります。一方で、価格が安くキャッシュフロー重視の市場の投資家は、より高い数値を求めます。

キャッシュオンキャッシュリターン vs キャップレート vs ROI

これら3つの指標は混同されやすいものです：

• キャップレート = NOI ÷ 購入価格。融資条件を完全に無視するため、誰がどのように購入するかにかかわらず、その物件そのものの利回りを示します。
• キャッシュオンキャッシュリターン = ローン返済後のキャッシュフロー ÷ 投資現金。あなた自身の融資と頭金の額が反映されるため、同じ物件であっても買い手によってまったく異なるリターンになることがあります。
• 総 ROI = さらに一歩進んで、キャッシュフローに加えて物件の価格上昇、ローン元金の返済、税制上の優遇措置などを合計したものです。キャッシュオンキャッシュリターンは、当年度の純粋な現金指標を保つために、これらを意図的に除外しています。

レバレッジがキャッシュオンキャッシュリターンに与える影響

住宅ローン（レバレッジ）を利用すると、自己資金の持ち出しを減らすことができるため、物件の収益がローンのコストを上回っている限り、キャッシュオンキャッシュリターンを押し上げることができます。しかし、物件のキャップレートに対して金利が高い場合、レバレッジは逆効果となり、キャッシュフローおよびキャッシュオンキャッシュリターンがマイナスに転じる可能性があります。同じ物件であっても、融資条件によってある買い手には優良物件となり、別の買い手には悪条件となるのはこのためです。

キャッシュオンキャッシュリターンに影響を与える要因

この電卓の使い方

1. 購入と融資の詳細を入力する: 購入価格、頭金の割合、金利、およびローン期間を入力します。全額現金での取引の場合は、頭金を100%に設定します。
2. 初期の現金費用を追加する: 諸経費やリフォーム・修繕費用を入力します。これらが頭金に加算され、総投資現金となります。
3. 収入と費用を入力する: 月額家賃、空室率、年間の固定資産税と保険料、およびその他の月額費用を入力します。
4. 「計算」をクリックする: 評価ゲージでキャッシュオンキャッシュリターンを確認し、キャッシュフロー・ウォーターフォール、投資現金のドーナツ図、およびキャップレートやDSCRなどの補助的な指標をレビューします。

よくある質問（FAQ）

キャッシュオンキャッシュリターンとは何ですか？

キャッシュオンキャッシュリターンとは、物件の年間税引前キャッシュフローに対する、実際に投資した総現金の割合のことです。物件の全額購入価格ではなく、頭金、諸経費、リフォーム費用など、実際にポケットから出たお金に対する年間リターンを測定します。

キャッシュオンキャッシュリターンはどのように計算しますか？

キャッシュオンキャッシュリターン = 年間税引前キャッシュフロー ÷ 総投資現金 × 100。年間税引前キャッシュフローは、営業純利益（NOI）から年間の住宅ローン返済額を差し引いたものです。総投資現金は、頭金に諸経費とリフォーム費用を足したものです。

良いキャッシュオンキャッシュリターンの目安はどれくらいですか？

多くの賃貸物件投資家は、8%〜12%のキャッシュオンキャッシュリターンを目標にしています。約4%未満は、想定外の事態に対する余力がほとんどないため低いと見なされ、マイナスのリターンは物件が毎月赤字であることを意味します。何が良いとされるかは、市場、リスク許容度、およびキャッシュフローよりも物件の価格上昇をどれだけ重視するかによっても異なります。

キャッシュオンキャッシュリターンとキャップレートの違いは何ですか？

キャップレートは営業純利益を物件価格で割ったもので、融資を考慮しないため、物件そのものの評価を示します。一方、キャッシュオンキャッシュリターンはローン返済後のキャッシュフローを投資現金で割るため、特定の融資条件や頭金の額が反映されます。レバレッジを利用することで、これら2つの数値は大きく異なる場合があります。

キャッシュオンキャッシュリターンには住宅ローンが含まれますか？

はい。キャッシュオンキャッシュリターンは住宅ローン返済後のキャッシュフローに基づいているため、ローンが考慮されています。これが、債務返済前に計算されるキャップレートとの違いです。

キャッシュオンキャッシュリターンには、価格上昇や税制上の優遇措置は含まれますか？

いいえ。キャッシュオンキャッシュリターンは税引前の指標であり、単一年度の実際のキャッシュフローのみに基づいています。物件の価格上昇、ローン元金の返済（含み益の蓄積）、減価償却などの税制上の優遇措置は除外されています。これらは実際の総リターンを増加させますが、キャッシュオンキャッシュの数値には含まれません。

参考リソース

• Cash on Cash Return - Wikipedia
• Capitalization Rate - Wikipedia