Máy Tính Lợi Suất Tiền Mặt Trên Tiền Mặt

Máy tính Tỷ suất Lợi nhuận Tiền mặt trên Tiền mặt đo lường lợi nhuận hàng năm trên số tiền mặt thực tế bạn bỏ vào một bất động sản cho thuê. Nó chia dòng tiền trước thuế hàng năm của bạn cho tổng số tiền mặt bạn đã đầu tư — bao gồm khoản trả trước, chi phí hoàn tất thủ tục và chi phí cải tạo — để bạn thấy được lợi suất thực tế của số tiền đã rời khỏi túi của mình chứ không phải trên toàn bộ giá mua. Cùng với tỷ lệ phần trăm tiêu đề, công cụ này hiển thị biểu đồ dòng thác dòng tiền, phân tích số tiền mặt đã đầu tư của bạn và các chỉ số hỗ trợ như tỷ lệ vốn hóa, NOI và DSCR.

Tỷ suất Lợi nhuận Tiền mặt trên Tiền mặt là gì?

Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt (CoC) là một trong những chỉ số phổ biến nhất trong bất động sản cho thuê vì nó trả lời một câu hỏi đơn giản: "Đối với mỗi đồng tiền mặt tôi bỏ ra, tôi sẽ nhận lại bao nhiêu xu tiền mặt mỗi năm?" Bởi vì hầu hết các bất động sản cho thuê được mua bằng một khoản thế chấp, số tiền mặt bạn thực sự đầu tư nhỏ hơn nhiều so với giá mua — do đó tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt thường trông rất khác so với lợi suất đơn giản dựa trên giá mua. Đây là thước đo dòng tiền chỉ tính trước thuế và trong một năm duy nhất.

Công thức tính Tỷ suất Lợi nhuận Tiền mặt trên Tiền mặt

Hai thành phần trên được phân tích chi tiết hơn như sau:

trong đó NOI (Thu nhập Hoạt động Thuần) là thu nhập cho thuê hiệu quả (sau khi trừ tỷ lệ trống) trừ đi tất cả các chi phí hoạt động như thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì, quản lý và phí HOA — nhưng không bao gồm khoản thế chấp.

Một ví dụ thực tế

Giả sử bạn mua một bất động sản cho thuê trị giá $180,000 với 20% trả trước ($36,000), $4,000 chi phí hoàn tất thủ tục và $6,000 chi phí cải tạo — tổng cộng là $46,000 tiền mặt đầu tư. Bất động sản này cho thuê với giá $1,850/tháng ($22,200/năm). Sau khi trừ 5% phụ cấp trống, $3,300 tiền thuế và bảo hiểm, $2,160 chi phí khác và khoản thế chấp $910/tháng ($10,922/năm), bất động sản này mang lại thu nhập hoạt động thuần khoảng $15,630 và thu về khoảng $4,700 dòng tiền hàng năm. Điều đó mang lại tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt khoảng $4,700 ÷ $46,000 ≈ 10.2%. Cùng một bất động sản đó nếu được mua hoàn toàn bằng tiền mặt sẽ có dòng tiền cao hơn nhưng khoản đầu tư tiền mặt lớn hơn nhiều — và thường có tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt thấp hơn, đó chính là tác dụng của đòn bẩy tài chính.

Tỷ suất Lợi nhuận Tiền mặt trên Tiền mặt bao nhiêu là tốt?

Các phạm vi này là hướng dẫn, không phải quy tắc cứng nhắc. Các nhà đầu tư ở những thị trường đắt đỏ, tăng giá cao thường chấp nhận tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt thấp hơn vì họ kỳ vọng vào sự tăng trưởng vốn chủ sở hữu, trong khi các nhà đầu tư tập trung vào dòng tiền ở các thị trường rẻ hơn sẽ đẩy mạnh tìm kiếm những con số cao hơn.

Tỷ suất Lợi nhuận Tiền mặt trên Tiền mặt vs Tỷ lệ Vốn hóa vs ROI

Ba chỉ số này rất dễ bị nhầm lẫn:

• Tỷ lệ vốn hóa (Cap rate) = NOI ÷ giá mua. Nó hoàn toàn bỏ qua khía cạnh tài chính vay vốn, vì vậy nó mô tả bản chất bất động sản bất kể ai mua hoặc mua như thế nào.
• Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt = dòng tiền sau thế chấp ÷ tiền mặt đầu tư. Nó phản ánh phương án tài chính và khoản trả trước của bạn, vì vậy hai người mua có thể nhận được tỷ suất CoC rất khác nhau trên cùng một bất động sản.
• Tổng ROI còn đi xa hơn nữa, cộng thêm sự tăng giá bất động sản, khoản trả giảm nợ gốc gốc và các lợi ích thuế vào dòng tiền. Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt cố tình bỏ qua những yếu tố đó để giữ nguyên là thước đo tiền mặt thuần túy của năm hiện tại.

Đòn bẩy thay đổi Tỷ suất Lợi nhuận Tiền mặt trên Tiền mặt như thế nào

Sử dụng một khoản thế chấp (đòn bẩy) làm giảm số tiền mặt bạn phải đầu tư, điều này có thể thúc đẩy tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt — nhưng chỉ khi bất động sản kiếm được nhiều hơn chi phí của khoản vay. Nếu lãi suất cao so với tỷ lệ vốn hóa của bất động sản, đòn bẩy sẽ phản tác dụng và có thể đẩy dòng tiền cũng như tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt xuống mức âm. Đây là lý do tại sao cùng một bất động sản có thể là một thương vụ tuyệt vời đối với người mua này nhưng lại là một thương vụ tồi đối với người mua khác, tùy thuộc vào các điều khoản vay.

Yếu tố nào ảnh hưởng đến Tỷ suất Lợi nhuận Tiền mặt trên Tiền mặt của bạn?

Cách sử dụng Máy tính này

1. Nhập chi tiết mua hàng và tài chính: giá mua, tỷ lệ phần trăm trả trước, lãi suất và thời hạn vay. Đối với một thương vụ mua hoàn toàn bằng tiền mặt, hãy đặt khoản trả trước thành 100%.
2. Thêm chi phí tiền mặt trả trước của bạn: chi phí hoàn tất thủ tục và bất kỳ khoản cải tạo hoặc sửa chữa nào. Những khoản này kết hợp với khoản trả trước để tạo thành tổng số tiền mặt bạn đầu tư.
3. Nhập thu nhập và chi phí: tiền thuê nhà hàng tháng, tỷ lệ trống, thuế bất động sản và bảo hiểm hàng năm, cùng các chi phí hàng tháng khác.
4. Nhấp vào Tính toán: xem lại tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt của bạn trên đồng hồ đo xếp hạng, biểu đồ dòng thác dòng tiền, biểu đồ tròn tiền mặt đã đầu tư và các chỉ số hỗ trợ như tỷ lệ vốn hóa và DSCR.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt là gì?

Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt là tỷ lệ giữa dòng tiền trước thuế hàng năm của bất động sản so với tổng số tiền mặt bạn thực sự đầu tư vào đó. It measures the yearly return on the money that left your pocket — bao gồm tiền trả trước, chi phí hoàn tất thủ tục và chi phí cải tạo — thay vì trên toàn bộ giá mua.

Làm thế nào để tính tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt?

Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt = Dòng tiền trước thuế hàng năm ÷ Tổng số tiền mặt đầu tư × 100. Dòng tiền trước thuế hàng năm là thu nhập hoạt động thuần trừ đi các khoản thanh toán thế chấp hàng năm. Tổng số tiền mặt đầu tư là khoản trả trước cộng với chi phí hoàn tất thủ tục cộng với chi phí cải tạo.

Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt bao nhiêu là tốt?

Nhiều nhà đầu tư cho thuê mục tiêu đạt tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt từ 8% đến 12%. Dưới khoảng 4% được coi là yếu vì nó để lại ít biên độ cho các rủi ro bất ngờ, trong khi lợi nhuận âm có nghĩa là bất động sản bị lỗ mỗi tháng. Lợi nhuận thế nào là tốt cũng phụ thuộc vào thị trường, mức độ chấp nhận rủi ro của bạn và mức độ bạn coi trọng sự tăng giá tài sản so với dòng tiền.

Sự khác biệt giữa tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt và tỷ lệ vốn hóa là gì?

Tỷ lệ vốn hóa chia thu nhập hoạt động thuần cho giá bất động sản và bỏ qua khía cạnh tài chính, vì vậy nó mô tả chính bất động sản đó. Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt chia dòng tiền sau thế chấp cho số tiền mặt bạn đã đầu tư, vì vậy nó phản ánh phương án tài chính và khoản trả trước cụ thể của bạn. Khi sử dụng đòn bẩy, hai con số này có thể chênh lệch rất lớn.

Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt có bao gồm khoản thế chấp không?

Có. Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt dựa trên dòng tiền sau khi trừ khoản thanh toán thế chấp, vì vậy nó tính đến khoản vay của bạn. Đây là điều làm cho nó khác biệt với tỷ lệ vốn hóa, vốn được tính trước khi trừ bất kỳ dịch vụ nợ nào.

Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt có bao gồm sự tăng giá hoặc lợi ích thuế không?

Không. Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt là một thước đo trước thuế chỉ dựa trên dòng tiền thực tế trong một năm duy nhất. Nó loại trừ sự tăng giá bất động sản, khoản thanh toán giảm nợ gốc (tích lũy vốn chủ sở hữu) và các lợi ích thuế như khấu hao. Những khoản đó làm tăng tổng lợi nhuận thực tế của bạn nhưng không phải là một phần của con số tiền mặt trên tiền mặt.

Tài nguyên bổ sung

• Cash on Cash Return - Wikipedia
• Capitalization Rate - Wikipedia