Calculadora de Préstamo de Construcción

La Calculadora de préstamo de construcción estima los pagos de solo interés que realiza en las disposiciones por etapas mientras se construye su casa, y luego el pago mensual totalmente amortizable una vez que la construcción finaliza y el préstamo se convierte en una hipoteca permanente. A diferencia de una calculadora hipotecaria básica, modela cómo su pago se incrementa a medida que el constructor dispone de más dinero, le permite comparar calendarios de disposición uniformes, cargados al inicio y cargados al final, y muestra el interés total de la construcción junto con el costo de la hipoteca a largo plazo en una sola línea de tiempo.

¿Qué es un préstamo de construcción?

Un préstamo de construcción es un financiamiento a corto plazo utilizado para construir una casa nueva o llevar a cabo una renovación importante. En lugar de entregar el monto total en el cierre como una hipoteca común, el prestamista libera el dinero en etapas llamadas disposiciones a medida que el constructor completa hitos, por ejemplo, los cimientos, la estructura, el techado, las instalaciones mecánicas y los acabados finales. Usted paga intereses únicamente sobre el dinero que realmente se ha dispuesto, de modo que los pagos son pequeños al principio y aumentan a medida que avanza el proyecto.

Cómo funcionan los pagos de un préstamo de construcción

Durante la obra, el pago de cada mes es simplemente el interés sobre su saldo pendiente (dispuesto). Debido a que ese saldo sube con cada disposición, el pago de solo interés también sube, alcanzando su punto máximo justo antes de la finalización. Cuando la casa está terminada, el préstamo se liquida o se convierte en una hipoteca a largo plazo, y usted comienza a realizar pagos estándar de capital e intereses (P e I).

Fórmulas del préstamo de construcción

En el Paso 3, \(P\) es el monto del préstamo, \(i\) es la tasa permanente mensual (tasa anual ÷ 12) y \(n\) es el número de pagos mensuales (años × 12). Esta es la misma fórmula de amortización utilizada por una calculadora hipotecaria estándar.

Cómo se cuenta el momento de las disposiciones

La calculadora supone que la disposición de cada mes se realiza al inicio de ese mes. El interés de ese mes se cobra sobre el saldo total dispuesto hasta ese momento, incluida la disposición de ese mes. Se cuenta cada mes de la obra, por lo que el interés total de construcción refleja todo el período de construcción.

Por qué es importante el calendario de disposición

Debido a que los intereses se acumulan solo sobre el monto dispuesto, el momento de sus disposiciones cambia el interés total de construcción que paga:

Préstamo de construcción a permanente frente a préstamos de construcción independientes

Calendario típico de disposición de construcción

Los prestamistas y constructores acuerdan un calendario de disposición antes de que comience el trabajo. Un calendario residencial común de cinco etapas se ve así:

Los porcentajes exactos varían según el prestamista y el proyecto; esta calculadora modela los tiempos como uniformes, cargados al inicio o cargados al final para que pueda estimar el costo probable de los intereses.

Cómo usar esta calculadora

1. Introduzca los números de su proyecto: Escriba el costo total del proyecto (terreno + construcción) y su pago inicial. El monto del préstamo es la diferencia.
2. Establezca los términos de la construcción: Introduzca la tasa de interés de la construcción, el período de obra en meses y elija un patrón de calendario de disposición.
3. Establezca los términos de la hipoteca permanente: Introduzca la tasa y el plazo del préstamo a largo plazo que comienza una vez que la casa esté terminada.
4. Haga clic en Calcular: Revise el aumento del pago de solo interés, el pago mensual permanente, el interés total para ambas fases y el calendario completo de disposición mes a mes.

Preguntas frecuentes

¿Cómo funciona un préstamo de construcción?

Un préstamo de construcción libera dinero en etapas llamadas disposiciones a medida que se alcanzan los hitos de la construcción, como los cimientos, la estructura y los acabados. Durante la construcción, usted paga intereses solo sobre el monto dispuesto hasta el momento, por lo que su pago comienza siendo pequeño y crece a medida que se libera más parte del préstamo. Una vez terminada la casa, el préstamo se convierte en una hipoteca permanente o se refinancia en una.

¿Cómo se calculan los pagos de un préstamo de construcción?

Durante la construcción, el pago de cada mes es igual al monto acumulado dispuesto multiplicado por la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12). Debido a que el saldo dispuesto aumenta con el tiempo, el pago de solo interés se incrementa. Después de la construcción, el pago permanente es una hipoteca amortizable estándar: M = P × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1), donde P es el monto del préstamo, i es la tasa mensual y n es el número de meses.

¿Qué es un préstamo de construcción a permanente?

Un préstamo de construcción a permanente es un préstamo único que financia la construcción con pagos de disposición de solo interés y luego se convierte automáticamente en una hipoteca a largo plazo cuando la casa está completa. Es conveniente porque usted realiza el cierre una sola vez y paga un solo conjunto de costos de cierre, a diferencia de un préstamo de construcción independiente que debe refinanciarse en una hipoteca separada después.

¿Por qué aumenta mi pago de construcción cada mes?

Se le cobran intereses solo sobre el dinero que realmente se ha dispuesto del préstamo. Al principio de la construcción solo se ha liberado una pequeña parte, por lo que el pago de solo interés es bajo. A medida que el constructor alcanza más hitos y dispone de más fondos, el saldo pendiente crece y también lo hace el pago de solo interés, alcanzando su punto máximo justo antes de que se termine la casa.

¿Cambia el calendario de disposición la cantidad de intereses que pago?

Sí. Debido a que los intereses se acumulan sobre el saldo dispuesto, las disposiciones cargadas al inicio (más dinero liberado temprano) acumulan más interés total de construcción, mientras que las disposiciones cargadas al final (más dinero liberado tarde) acumulan menos. Un calendario de disposición uniforme se sitúa en el medio y coincide aproximadamente con la regla general común de que usted paga intereses sobre la mitad del préstamo durante el período de construcción.

¿Cuánto pago inicial necesito para un préstamo de construcción?

Los préstamos de construcción suelen requerir un pago inicial más grande que una hipoteca estándar, a menudo del 20% al 25% del costo total del proyecto, porque se consideran de mayor riesgo. Algunos programas respaldados por el gobierno permiten menos. Esta calculadora le permite ingresar cualquier pago inicial para que pueda ver cómo cambia el monto de su préstamo y sus pagos.

Recursos adicionales

• Préstamo amortizable - Wikipedia