Calculadora del Método BRRRR

La Calculadora del Método BRRRR modela un acuerdo completo de bienes raíces de principio a fin siguiendo los pasos de Compra, Rehabilitación, Alquiler, Refinanciación y Repetición. Toma en cuenta su precio de compra, el presupuesto de rehabilitación, los costos de posesión, el valor después de la reparación (ARV), los términos de la refinanciación, el alquiler y los gastos operativos, para luego mostrarle su costo total, la plusvalía instantánea que crea, cuánto capital le devuelve la refinanciación con retiro de efectivo, cuánto efectivo queda restante en el acuerdo, su flujo de caja mensual y su retorno de efectivo sobre el capital invertido (CoC), incluyendo si logra alcanzar el famoso "retorno infinito".

¿Qué es el Método BRRRR?

BRRRR es una estrategia de inversión en bienes raíces diseñada en torno al reciclaje del mismo fondo de capital en un acuerdo tras otro. En lugar de dejar un gran pago inicial bloqueado en cada propiedad, usted fuerza el aumento del valor de un inmueble mediante su renovación y luego lo refinancia para recuperar su efectivo. Los cinco pasos en inglés componen el acrónimo:

Fórmulas BRRRR

Cuando el capital restante en el acuerdo llega a cero, su retorno de efectivo sobre el capital invertido (el flujo de caja anual dividido por el capital invertido) se divide por cero y se vuelve efectivamente infinito. Ese es el resultado que persiguen los inversores BRRRR.

Un Ejemplo Práctico

Suponga que compra una casa deteriorada por $120,000 en efectivo, gasta $3,000 en costos de cierre de compra, $35,000 en la rehabilitación y $4,000 en costos de posesión; esto da un costo total de $162,000. Después de la obra, la propiedad se tasa con un ARV de $230,000, por lo que ha creado cerca de $68,000 de plusvalía instantánea. Su banco refinancia al 75% del ARV, otorgando un nuevo préstamo de $172,500. Tras pagar $4,000 en costos de cierre de refinanciación, usted retira cerca de $168,500, lo cual es más de los $162,000 que invirtió originalmente. Ha recuperado el 100%+ de su dinero, dejando aproximadamente $0 en el acuerdo, mientras que la propiedad se alquila por $1,900 al mes. Sin efectivo propio atrapado en ella, el retorno de capital es efectivamente infinito: un caso de BRRRR de libro.

¿Qué es un Buen Porcentaje de Capital Reciclado?

Estos rangos sirven de orientación, no son garantías. Un porcentaje de reciclaje más bajo puede seguir representando un excelente alquiler a largo plazo; simplemente compromete más capital propio y ralentiza la velocidad con la que puede escalar su cartera.

La Regla Empírica del 75%

Debido a que muchos prestamistas refinancian al 75% del ARV, un objetivo popular es mantener el costo total en o por debajo del 75% del ARV. Si lo logra, el nuevo préstamo por lo general puede reembolsar todo el dinero que invirtió, dejando poco o ningún efectivo en el acuerdo. Nuestra vista previa en vivo le indica si su costo total se encuentra dentro de la regla del 75% a medida que escribe, permitiéndole evaluar la viabilidad de un acuerdo en cuestión de segundos.

BRRRR frente a Flipping (Compraventa rápida) frente a Compra y Retención tradicional

• Flipping de casas: consiste en comprar, rehabilitar y vender para obtener una ganancia única. El método BRRRR realiza el mismo trabajo de compra y rehabilitación, pero conserva la propiedad y la refinancia en lugar de venderla, permitiéndole mantener el flujo de caja y la valorización futura.
• Compra y retención tradicional: normalmente se adquiere una propiedad lista para alquilar con un pago inicial del 20 al 25% que permanece bloqueado en el inmueble. El método BRRRR busca recuperar ese capital inicial mediante la refinanciación para que pueda reutilizarse.
• BRRRR: combina los beneficios de la plusvalía forzada del flipping con la riqueza a largo plazo de la retención tradicional, a cambio de asumir más trabajo, mayores riesgos y la dependencia de que la rehabilitación realmente eleve el valor tasado.

Riesgos a Considerar

• Tasación baja: si el ARV resulta menor de lo estimado, la refinanciación devolverá menos efectivo y más capital quedará atrapado.
• Sobrecostos de rehabilitación: las reparaciones casi siempre cuestan más y toman más tiempo de lo previsto, elevando su costo total.
• Costos de posesión: los impuestos, seguros, servicios públicos e intereses de préstamos se acumulan durante todo el tiempo que la propiedad permanezca vacía en remodelación.
• Reglas de tasas y permanencia: las tasas de refinanciación más altas reducen el flujo de caja, y algunos prestamistas exigen un período de permanencia mínima ("seasoning") antes de permitir una refinanciación por el ARV total.

Cómo Utilizar esta Calculadora

1. Ingrese los números de compra y rehabilitación: precio de compra, pago inicial de compra (use 100% para una compra totalmente en efectivo), costos de cierre de compra, presupuesto de rehabilitación y costos de posesión.
2. Ingrese el ARV y los términos de refinanciación: valor después de la reparación, LTV de refinanciación, tasa de interés, plazo y costos de cierre de refinanciación.
3. Ingrese el alquiler y los gastos: alquiler mensual, margen de vacancia, impuesto a la propiedad y seguro anuales, y otros gastos mensuales.
4. Haga clic en Calcular: analice su costo total, la plusvalía creada, el capital recuperado, el efectivo restante en el acuerdo, el medidor de Capital Reciclado y el canal de BRRRR de cinco etapas.

Preguntas Frecuentes

¿Qué es el método BRRRR?

BRRRR significa Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Compra, Rehabilitación, Alquiler, Refinanciación, Repetición). Compra una propiedad subestimada, la renueva para forzar el aumento de su valor, la alquila y luego realiza una refinanciación con retiro de efectivo sobre el nuevo valor más alto para recuperar la mayor parte o la totalidad de su capital invertido, repitiendo el proceso con el capital reciclado en el próximo acuerdo.

¿Cómo se calcula el capital restante en el acuerdo?

El capital restante en el acuerdo es igual al efectivo que invirtió por adelantado (pago inicial más costos de cierre de compra más rehabilitación más costos de posesión) menos el efectivo que recuperó en la refinanciación. El efectivo recuperado es igual al nuevo préstamo de refinanciación menos cualquier préstamo que haya tenido que liquidar menos los costos de cierre de refinanciación. Si el resultado es cero o negativo, retiró todo lo que invirtió.

¿Qué es el valor después de la reparación (ARV)?

El valor después de la reparación es el valor de mercado estimado de la propiedad una vez finalizada la rehabilitación. Los prestamistas de refinanciación basan su nuevo préstamo en el ARV, prestando generalmente del 70 al 75 por ciento de este, lo que le permite a un inversor BRRRR retirar efectivo después de forzar el aumento del valor mediante la renovación.

¿Qué es un buen porcentaje de Capital Reciclado?

El Capital Reciclado es la parte de su efectivo invertido que recupera al refinanciar. Los inversores apuntan al 80 o 100 por ciento o más. Llegar al 100 por ciento significa que recuperó todo su efectivo y su retorno de efectivo sobre el capital invertido se vuelve efectivamente infinito, lo cual se considera el santo grial del BRRRR. Por debajo del 50 por ciento, la mayor parte de su efectivo se queda atrapado, lo que ralentiza la repetición.

¿Por qué un retorno BRRRR puede ser infinito?

Si la refinanciación con retiro de efectivo devuelve todo el dinero que invirtió, le queda cero de su propio dinero en la propiedad mientras esta sigue produciendo un flujo de caja positivo. El retorno de efectivo sobre el capital invertido divide el flujo de caja anual por el efectivo invertido, y dividir un número positivo por cero es matemáticamente infinito, por lo que el retorno se describe como infinito o indefinido.

¿Qué es la regla del 75 por ciento en BRRRR?

Una regla empírica común es mantener el costo total en o por debajo del 75 por ciento del ARV. Dado que many prestamistas refinancian al 75 por ciento del ARV, mantenerse por debajo de esa cifra significa que el nuevo préstamo puede pagar todo su efectivo invertido, dejando poco o nada en el acuerdo. Es una guía, no una garantía, y depende de su prestamista y del mercado.

Recursos Adicionales

• Inversión inmobiliaria - Wikipedia
• Refinanciación - Wikipedia