Calculateur de la Méthode BRRRR

Le Calculateur de la méthode BRRRR modélise une opération immobilière complète d'Achat, Rénovation, Location, Refinancement, Répétition du début à la fin. Il prend en compte votre prix d'achat, votre budget de rénovation, vos coûts de détention, la valeur après rénovation (ARV), les conditions de refinancement, le loyer et les dépenses d'exploitation, puis affiche votre coût total, la valeur nette instantanée que vous créez, le montant de liquidités que le refinancement par rachat de crédit vous restitue, l'argent restant dans l'opération, votre flux de trésorerie mensuel ainsi que votre rendement cash-on-cash — en indiquant notamment si vous atteignez le fameux « rendement infini ».

Qu'est-ce que la méthode BRRRR ?

La méthode BRRRR est une stratégie d'investissement immobilier articulée autour du recyclage d'un même capital d'une opération à l'autre. Au lieu de laisser un apport conséquent bloqué dans chaque propriété, vous augmentez artificiellement la valeur d'un bien grâce à des travaux de rénovation, puis vous le refinancez pour récupérer vos liquidités. Les cinq étapes forment l'acronyme anglais :

Formules BRRRR

Lorsque le capital restant dans l'opération atteint zéro, votre rendement cash-on-cash — le flux de trésorerie annuel divisé par le capital investi — implique une division par zéro et devient virtuellement infini. C'est le résultat exact que recherchent les investisseurs BRRRR.

Un exemple concret

Imaginons que vous achetiez une maison dégradée pour $120,000 au comptant, en dépensant $3,000 en frais de clôture d'achat, $35,000 en rénovation et $4,000 en coûts de détention — soit un coût total de $162,000. Après les travaux, elle est estimée à une ARV de $230,000, vous avez donc créé environ $68,000 de valeur nette instantanée. Votre banque accepte un refinancement à 75% de l'ARV, soit un nouveau prêt de $172,500. Après avoir payé $4,000 de frais de clôture de refinancement, vous récupérez environ $168,500 — soit plus que les $162,000 injectés au départ. Vous avez recyclé 100%+ de votre capital, laissant ainsi $0 dans l'opération, tandis que le bien se loue à $1,900/mois. N'ayant plus aucun capital personnel bloqué, le rendement cash-on-cash est virtuellement infini — un cas d'école de la méthode BRRRR.

Qu'est-ce qu'un bon pourcentage de capital recyclé ?

Ces tranches sont indicatives et ne constituent pas des garanties. Un pourcentage de recyclage plus faible peut tout de même donner un excellent investissement locatif à long terme ; cela immobilise simplement une plus grande partie de votre capital et ralentit la vitesse à laquelle vous pouvez vous développer.

La règle empirique des 75%

Puisque de nombreux établissements bancaires refinancent à hauteur de 75% de l'ARV, un objectif très populaire consiste à maintenir votre coût total égal ou inférieur à 75% de l'ARV. Si vous y parvenez, le nouveau prêt pourra généralement couvrir la totalité des sommes investies, ne laissant que très peu ou pas d'argent bloqué. Notre aperçu en temps réel vous indique si votre coût total respecte la règle des 75% au fur et à mesure que vous tapez, vous permettant de valider la viabilité d'une opération en quelques secondes.

BRRRR vs Achat-Revente (House Flipping) vs Achat patrimonial (Buy-and-Hold)

• L'Achat-Revente (House Flipping) consiste à acheter, rénover puis vendre pour dégager un bénéfice immédiat unique. La méthode BRRRR implique le même travail d'achat et de rénovation, mais vous conservez le bien et le refinancez au lieu de le vendre, ce qui vous permet de capitaliser sur les flux de trésorerie et la plus-value future.
• L'Achat patrimonial traditionnel (Buy-and-Hold) consiste généralement à acheter un bien habitable avec un apport de 20 à 25% qui reste définitivement bloqué dans l'opération. Le BRRRR vise à récupérer cet apport grâce au refinancement afin de pouvoir le réutiliser.
• La méthode BRRRR combine le potentiel de création de valeur de l'achat-revente avec la constitution d'un patrimoine à long terme propre à l'achat-conservation — au prix d'un travail accru, de risques plus élevés et d'une dépendance réelle quant à la réévaluation effective du bien par l'expert après travaux.

Les risques à surveiller

• Une sous-estimation de l'expertise : si l'ARV s'avère inférieure à vos prévisions, le refinancement vous rapportera moins d'argent et une plus grande part de votre capital restera bloquée.
• Le dépassement du budget travaux : les rénovations coûtent presque toujours plus cher et prennent plus de temps que prévu, ce qui fait grimper votre coût total.
• Les coûts de détention : les taxes, les assurances, les charges et les intérêts d'emprunt s'accumulent pendant toute la période où le bien reste vide pour les travaux.
• L'évolution des taux et les règles de détention : des taux de refinancement plus élevés réduisent le flux de trésorerie, et certains prêteurs exigent une période minimale de détention (seasoning) avant de pouvoir refinancer sur la base de l'ARV totale.

Comment utiliser ce calculateur

1. Saisissez les chiffres d'achat et de rénovation : prix d'achat, apport initial (indiquez 100% pour un achat entièrement comptant), frais de clôture d'achat, budget de rénovation et coûts de détention.
2. Saisissez l'ARV et les conditions de refinancement : valeur après rénovation, ratio LTV de refinancement, taux d'intérêt, durée du prêt et frais de clôture du refinancement.
3. Saisissez le loyer et les dépenses : loyer mensuel, provision pour vacance locative, taxe foncière et assurance annuelles, ainsi que les autres dépenses mensuelles.
4. Cliquez sur Calculer : analysez votre coût total, la valeur nette créée, le capital récupéré, l'argent restant dans l'opération, la jauge de capital recyclé et le pipeline BRRRR en cinq étapes.

Foire Aux Questions

Qu'est-ce que la méthode BRRRR ?

BRRRR signifie Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Achat, Rénovation, Location, Refinancement, Répétition). Vous achetez un bien sous-évalué, le rénovez pour en augmenter la valeur, le louez, puis effectuez un refinancement par rachat de crédit basé sur la nouvelle valeur plus élevée afin de récupérer la majeure partie ou la totalité de votre capital investi, et répétez le processus avec le capital recyclé sur l'opération suivante.

Comment sont calculées les liquidités restantes dans l'opération ?

Les liquidités restantes dans l'opération sont égales au capital que vous avez investi au départ (apport plus frais de clôture d'achat plus rénovation plus coûts de détention) moins le capital récupéré lors du refinancement. Le capital récupéré est égal au nouveau prêt de refinancement moins tout prêt que vous avez dû rembourser moins les frais de clôture du refinancement. Si le résultat est nul ou négatif, vous avez récupéré tout ce que vous aviez investi.

Qu'est-ce que la valeur après rénovation (ARV) ?

La valeur après rénovation (ARV) est la valeur marchande estimée du bien une fois les travaux terminés. Les prêteurs de refinancement basent votre nouveau prêt sur l'ARV, en prêtant généralement de 70 à 75 pour cent de celle-ci, ce qui permet à un investisseur BRRRR de récupérer des liquidités après avoir augmenté la valeur grâce aux rénovations.

Qu'est-ce qu'un bon pourcentage de capital recyclé ?

Le capital recyclé est la part de votre argent investi que vous récupérez lors du refinancement. Les investisseurs visent 80 à 100 pour cent ou plus. Atteindre 100 pour cent signifie que vous avez récupéré la totalité de votre argent et votre rendement cash-on-cash devient virtuellement infini, ce qui est considéré comme le Saint Graal du BRRRR. En dessous de 50 pour cent, la majeure partie de votre argent reste bloquée, ce qui ralentit la répétition du processus.

Pourquoi un rendement BRRRR peut-il être infini ?

Si le refinancement par rachat de crédit vous restitue tout l'argent que vous avez investi, il vous reste zéro euro de votre propre capital dans le bien alors que celui-ci continue de générer un flux de trésorerie positif. Le rendement cash-on-cash divise le flux de trésorerie annuel par le capital investi, et diviser un nombre positif par zéro est mathématiquement infini, c'est pourquoi le rendement est décrit comme infini ou indéfini.

Qu'est-ce que la règle des 75 pour cent dans le BRRRR ?

Une règle empirique courante consiste à maintenir votre coût total à un niveau égal ou inférieur à 75 pour cent de l'ARV. Étant donné que de nombreux prêteurs refinancent à hauteur de 75 pour cent de l'ARV, rester sous ce chiffre signifie que le nouveau prêt peut rembourser la totalité de votre capital investi, laissant peu ou pas d'argent dans l'opération. C'est une ligne directrice, pas une garantie, et cela dépend de votre prêteur et de votre marché.

Ressources complémentaires

• Real Estate Investing - Wikipedia
• Refinancing - Wikipedia