Máy tính Phương pháp BRRRR

Máy tính Phương pháp BRRRR mô phỏng toàn bộ một thương vụ đầu tư bất động sản theo quy trình Mua, Sửa, Cho thuê, Tái cấp vốn, Lặp lại (BRRRR) từ đầu đến cuối. Nó ghi nhận giá mua, ngân sách sửa chữa, chi phí duy trì, giá trị sau sửa chữa (ARV), các điều khoản tái cấp vốn, tiền thuê nhà và chi phí hoạt động, sau đó hiển thị tổng chi phí trọn gói, vốn chủ sở hữu tức thì bạn tạo ra, lượng tiền mặt thu về từ việc tái cấp vốn rút tiền mặt, lượng tiền mặt còn lại trong thương vụ, dòng tiền hàng tháng và tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt (cash-on-cash) — bao gồm cả việc bạn có đạt được mức "lợi nhuận vô hạn" nổi tiếng hay không.

Phương pháp BRRRR là gì?

BRRRR là một chiến lược đầu tư bất động sản được xây dựng dựa trên việc tái chế cùng một nguồn vốn tiền mặt từ thương vụ này sang thương vụ khác. Thay vì để một khoản tiền đặt cọc lớn bị khóa lại trong mỗi tài sản, bạn chủ động làm gia tăng giá trị của bất động sản thông qua việc cải tạo và sau đó tái cấp vốn để rút tiền mặt ra. Năm bước tạo nên tên gọi của phương pháp:

Công thức BRRRR

Khi số tiền mặt còn lại trong thương vụ giảm về mức bằng không, tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt (cash-on-cash) — dòng tiền hàng năm chia cho số tiền mặt đầu tư — sẽ rơi vào trường hợp chia cho không và trở thành mức vô hạn trên thực tế. Đó là kết quả mà các nhà đầu tư BRRRR luôn theo đuổi.

Một ví dụ thực tế

Giả sử bạn mua một căn nhà xuống cấp với giá $120,000 bằng tiền mặt, chi $3,000 cho chi phí hoàn tất thủ tục mua, $35,000 để sửa chữa và $4,000 cho chi phí duy trì — tổng chi phí trọn gói là $162,000. Sau khi hoàn thành công việc, căn nhà được định giá ARV là $230,000, nghĩa là bạn đã tạo ra khoảng $68,000 vốn chủ sở hữu tức thì. Ngân hàng của bạn đồng ý tái cấp vốn ở mức 75% của ARV, tương đương khoản vay mới trị giá $172,500. Sau khi trừ đi $4,000 chi phí hoàn tất tái cấp vốn, bạn rút ra được khoảng $168,500 — nhiều hơn cả số tiền $162,000 mà bạn đã bỏ ra. Bạn đã thu hồi 100%+ số tiền mặt của mình, để lại khoảng $0 trong thương vụ, trong khi căn nhà vẫn cho thuê được với giá $1,900/tháng. Không còn vốn tự có bị kẹt lại, tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt đạt mức vô hạn — một thương vụ BRRRR sách giáo khoa điển hình.

Tỷ lệ phần trăm Vốn tái chế thế nào là tốt?

Các khoảng giá trị này chỉ là hướng dẫn tham khảo, không phải là sự đảm bảo chắc chắn. Tỷ lệ tái chế thấp hơn vẫn có thể là một tài sản cho thuê dài hạn tốt; nó chỉ đơn thuần là giữ lại nhiều vốn của bạn hơn và làm chậm tốc độ mở rộng quy mô của bạn.

Quy tắc kinh nghiệm 75%

Bởi vì nhiều tổ chức cho vay thực hiện tái cấp vốn ở mức 75% của ARV, một mục tiêu phổ biến là giữ cho tổng chi phí trọn gói ở mức bằng hoặc dưới 75% của ARV. Nếu làm được điều này, khoản vay mới thường có thể chi trả cho toàn bộ những gì bạn đã đầu tư, để lại rất ít hoặc không để lại tiền mặt trong thương vụ. Tính năng xem trước trực tiếp của chúng tôi sẽ gắn cờ cho biết tổng chi phí trọn gói của bạn có nằm trong quy tắc 75% hay không ngay khi bạn nhập số liệu, giúp bạn kiểm định nhanh một thương vụ chỉ trong vài giây.

BRRRR so với Mua sửa bán (House Flipping) và Mua và giữ (Buy-and-Hold)

• Mua sửa bán (House flipping): thực hiện mua, sửa chữa và bán để lấy lợi nhuận một lần. BRRRR cũng thực hiện các công việc mua và sửa chữa tương tự nhưng giữ lại tài sản và tái cấp vốn thay vì bán, nhờ đó bạn giữ được dòng tiền và sự tăng giá trong tương lai.
• Mua và giữ truyền thống (Traditional buy-and-hold): thường mua một bất động sản có thể cho thuê ngay với khoản đặt cọc 20–25% và số tiền đó sẽ bị khóa lại trong thương vụ. BRRRR nhằm mục đích thu hồi số tiền mặt đó thông qua việc tái cấp vốn để có thể tái sử dụng nó.
• BRRRR: kết hợp tiềm năng gia tăng vốn chủ sở hữu của việc mua sửa bán với việc xây dựng tài sản lâu dài của mua và giữ — đổi lại bằng việc bạn phải bỏ ra nhiều công sức hơn, chịu nhiều rủi ro hơn và phụ thuộc vào việc sửa chữa thực sự giúp nâng cao giá trị định giá.

Các rủi ro cần lưu ý

• Định giá thấp: nếu giá trị ARV thực tế thấp hơn mức bạn ước tính, khoản tái cấp vốn sẽ trả về ít tiền mặt hơn và nhiều vốn của bạn sẽ bị kẹt lại hơn.
• Chi phí sửa chữa vượt ngân sách: việc sửa chữa hầu như luôn tốn kém hơn và mất nhiều thời gian hơn dự kiến, làm tăng tổng chi phí trọn gói của bạn.
• Chi phí duy trì: thuế, bảo hiểm, điện nước và lãi vay vẫn phát sinh trong suốt thời gian bất động sản bị bỏ trống để sửa chữa.
• Quy tắc về lãi suất và thời gian nắm giữ (seasoning): lãi suất tái cấp vốn cao hơn sẽ làm giảm dòng tiền, và một số bên cho vay yêu cầu một khoảng thời gian sở hữu nhất định trước khi họ cho phép tái cấp vốn dựa trên giá trị ARV đầy đủ.

Cách sử dụng máy tính này

1. Nhập các số liệu mua & sửa chữa: giá mua, tiền đặt cọc mua (dùng 100% nếu mua hoàn toàn bằng tiền mặt), chi phí hoàn tất thủ tục mua, ngân sách sửa chữa và chi phí duy trì.
2. Nhập ARV & các điều khoản tái cấp vốn: giá trị sau sửa chữa, tỷ lệ LTV tái cấp vốn, lãi suất, thời hạn và chi phí hoàn tất tái cấp vốn.
3. Nhập tiền thuê & chi phí: tiền thuê hàng tháng, tỷ lệ trống cho phép, thuế tài sản và bảo hiểm hàng năm, cùng các chi phí hàng tháng khác.
4. Nhấp vào Tính toán: xem lại tổng chi phí trọn gói, vốn chủ sở hữu được tạo ra, tiền mặt thu hồi, tiền mặt còn lại trong thương vụ, thước đo Vốn tái chế và quy trình BRRRR năm giai đoạn.

Câu hỏi thường gặp

Phương pháp BRRRR là gì?

BRRRR là viết tắt của Buy (Mua), Rehab (Sửa), Rent (Cho thuê), Refinance (Tái cấp vốn), Repeat (Lặp lại). Bạn mua một bất động sản dưới giá trị thị trường, cải tạo nó để gia tăng giá trị, cho thuê, sau đó thực hiện tái cấp vốn rút tiền mặt dựa trên giá trị mới cao hơn để rút hầu hết hoặc toàn bộ số tiền mặt đã đầu tư ban đầu, rồi lặp lại quy trình với số vốn được tái chế đó cho thương vụ tiếp theo.

Số tiền mặt còn lại trong thương vụ được tính như thế nào?

Số tiền mặt còn lại trong thương vụ bằng số tiền mặt bạn đã đầu tư ban đầu (tiền đặt cọc cộng chi phí hoàn tất thủ tục mua cộng chi phí sửa chữa cộng chi phí duy trì) trừ đi số tiền mặt bạn thu hồi được khi tái cấp vốn. Tiền mặt thu hồi bằng khoản vay tái cấp vốn mới trừ đi bất kỳ khoản vay nào bạn phải thanh toán hết trừ đi chi phí hoàn tất thủ tục tái cấp vốn. Nếu kết quả bằng không hoặc âm, bạn đã rút ra được toàn bộ số tiền mình đã đầu tư.

Giá trị sau sửa chữa (ARV) là gì?

Giá trị sau sửa chữa là giá trị thị trường ước tính của bất động sản sau khi việc sửa chữa hoàn thành. Các bên cho vay tái cấp vốn sẽ căn cứ vào ARV để cấp khoản vay mới cho bạn, thường cho vay từ 70 đến 75 phần trăm giá trị đó, điều này giúp nhà đầu tư BRRRR rút được tiền mặt ra sau khi đã gia tăng giá trị thông qua việc cải tạo.

Tỷ lệ phần trăm Vốn tái chế thế nào là tốt?

Vốn tái chế là tỷ lệ tiền mặt đầu tư mà bạn nhận lại được khi tái cấp vốn. Các nhà đầu tư thường hướng tới mức 80 đến 100 percent hoặc hơn. Đạt được 100 phần trăm có nghĩa là bạn đã thu hồi toàn bộ số tiền mặt của mình và tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt trở thành vô hạn, đây được coi là cái đích tối thượng của BRRRR. Dưới 50 phần trăm, hầu hết tiền mặt của bạn bị kẹt lại, khiến việc lặp lại quy trình diễn ra chậm chạp.

Tại sao lợi nhuận BRRRR có thể là vô hạn?

If tiền tái cấp vốn rút tiền mặt trả lại toàn bộ số tiền bạn đã đầu tư, bạn sẽ có bằng không đồng vốn tự có nằm lại trong bất động sản đó trong khi nó vẫn tạo ra dòng tiền dương. Tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt được tính bằng cách chia dòng tiền hàng năm cho số tiền mặt đầu tư, và việc chia một số dương cho không về mặt toán học là vô hạn, vì vậy lợi nhuận này được mô tả là vô hạn hoặc không xác định.

Quy tắc 75 phần trăm trong BRRRR là gì?

Một quy tắc kinh nghiệm phổ biến là giữ tổng chi phí trọn gói của bạn ở mức bằng hoặc dưới 75 phần trăm của ARV. Vì nhiều bên cho vay cho phép tái cấp vốn ở mức 75 phần trăm của ARV, việc giữ chi phí dưới mức đó có nghĩa là khoản vay mới có thể hoàn trả toàn bộ số tiền mặt bạn đã đầu tư, để lại rất ít hoặc không để lại đồng nào trong thương vụ. Đây là một hướng dẫn chỉ mang tính tham khảo, không phải là sự đảm bảo, và phụ thuộc vào bên cho vay cũng như thị trường của bạn.

Tài liệu tham khảo bổ sung

• Real Estate Investing - Wikipedia
• Refinancing - Wikipedia