Eigenkapitalrechner

Was ist Eigenkapital bei Immobilien?

Eigenkapital ist der Teil Ihrer Immobilie, der Ihnen wirklich „gehört“ – die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert Ihres Hauses und dem gesamten ausstehenden Saldo aller Kredite, die durch die Immobilie gesichert sind. Es stellt Ihren Eigentumsanteil dar und ist für die meisten Hausbesitzer einer der bedeutendsten Bestandteile des persönlichen Nettovermögens.

Wenn Ihr Haus beispielsweise 400.000 $ wert ist und Sie 250.000 $ für Ihre Hypothek schulden, beträgt Ihr Eigenkapital 150.000 $ oder 37,5 % des Hauswerts.

LTV- und CLTV-Verhältnisse verstehen

Das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis misst, wie viel des Wertes Ihres Hauses durch Ihre primäre Hypothek finanziert wird. Das Combined Loan-to-Value (CLTV)-Verhältnis umfasst alle Kredite auf die Immobilie – Ersthypothek, HELOCs und Zweithypotheken.

Kreditgeber verwenden diese Kennzahlen zur Risikobewertung. Niedrigere LTV-Verhältnisse ermöglichen in der Regel bessere Zinssätze und mehr Kreditoptionen. Wichtige LTV-Schwellenwerte sind:

• 80 % LTV oder niedriger — Berechtigt zur PMI-Streichung, beste Hypothekenzinsen
• 85 % LTV oder niedriger — Qualifiziert ggf. für HELOC oder Eigenkapitalkredit
• 90 % LTV oder niedriger — Standardmäßige Qualifizierung für konventionelle Kredite
• 97 % LTV — Maximum für einige Programme für Erstkäufer

Wie man schneller Eigenkapital aufbaut

• Zusätzliche Tilgungszahlungen leisten — Selbst kleine Zusatzbeträge beschleunigen den Eigenkapitalaufbau über die Zeit erheblich.
• Auf zweiwöchentliche Zahlungen umstellen — Wenn Sie alle zwei Wochen die Hälfte Ihrer monatlichen Rate zahlen, leisten Sie 13 volle Zahlungen pro Jahr statt 12.
• In eine kürzere Laufzeit refinanzieren — Eine 15-jährige Hypothek baut Eigenkapital viel schneller auf als eine 30-jährige, wenn auch bei höheren monatlichen Raten.
• Strategische Hausverbesserungen vornehmen — Renovierungen von Küche und Bad, Upgrades der Energieeffizienz und Verbesserungen der Außenwirkung können den Hauswert steigern.
• Cash-Out-Refinanzierung vermeiden — Auch wenn es manchmal notwendig ist, setzt die Entnahme von Eigenkapital Ihren Fortschritt zurück.
• Auf Wertsteigerung warten — In den meisten Märkten steigen die Immobilienwerte jährlich um 3-5 %, wodurch passiv Eigenkapital aufgebaut wird.

Möglichkeiten, auf Ihr Eigenkapital zuzugreifen

• Eigenkapital-Kreditlinie (HELOC) — Eine revolvierende Kreditlinie mit variablen Zinssätzen, ideal für laufende Ausgaben. Erfordert in der Regel ein verbleibendes Eigenkapital von 15-20 %.
• Eigenkapitalkredit — Ein Pauschaldarlehen mit festen Zinssätzen, gut für einmalige große Ausgaben. Erfordert meist mindestens 20 % Eigenkapital nach dem Kredit.
• Cash-Out-Refinance — Ersetzen Sie Ihre bestehende Hypothek durch eine größere und lassen Sie sich die Differenz auszahlen. Am besten, wenn die Zinsen niedriger sind als bei Ihrer aktuellen Hypothek.
• Umkehrhypothek (Reverse Mortgage) — Für Hausbesitzer ab 62 Jahren; wandelt Eigenkapital in Einkommen um. Sie behalten das Eigentum, aber der Kreditsaldo wächst mit der Zeit.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)