Máy tính Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập

Máy tính Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập giúp bạn xác định tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng thô của mình được dùng để thanh toán các khoản nợ định kỳ. Công cụ cung cấp bảng phân tích chi tiết các danh mục nợ, biểu đồ DTI trực quan với xếp hạng sức khỏe tài chính, đánh giá điều kiện vay thế chấp cho các khoản vay Conventional, FHA, VA, USDA và Jumbo, các bước tính toán chi tiết và các kịch bản giả định để bạn thấy việc giảm nợ hoặc tăng thu nhập cải thiện vị thế tài chính của mình như thế nào.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là gì?

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là một thước đo tài chính cá nhân so sánh tổng số tiền thanh toán nợ hàng tháng với tổng thu nhập hàng tháng thô của bạn. Được thể hiện dưới dạng tỷ lệ phần trăm, nó cho các bên cho vay — và cả bạn — biết bao nhiêu phần trong mỗi tờ séc lương đã được cam kết cho các nghĩa vụ nợ. DTI thấp hơn báo hiệu sức khỏe tài chính tốt hơn và khiến bạn trở thành một người đi vay hấp dẫn hơn.

Công thức DTI

DTI Front-End so với Back-End

Các bên cho vay thường đánh giá hai loại DTI:

• DTI Front-End (Tỷ lệ nhà ở): Chỉ bao gồm các chi phí liên quan đến nhà ở (thế chấp/thuê nhà, thuế tài sản, bảo hiểm) chia cho thu nhập thô. Hầu hết các bên cho vay muốn tỷ lệ này dưới 28%.
• DTI Back-End (Tỷ lệ tổng quát): Bao gồm tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng (nhà ở + xe + vay sinh viên + thẻ tín dụng + v.v.) chia cho thu nhập thô. Đây là tỷ lệ được tham chiếu phổ biến hơn và hầu hết các bên cho vay muốn nó dưới 36–43%.

Các vùng xếp hạng DTI

DTI của bạn sẽ rơi vào một trong các vùng đánh giá tiêu chuẩn được sử dụng bởi các cố vấn tài chính và bên cho vay:

Điều kiện vay thế chấp theo loại khoản vay

Các chương trình vay khác nhau có giới hạn DTI khác nhau:

• Khoản vay Conventional: Ưu tiên DTI ≤ 36%, tối đa thường là 45% với các yếu tố bù đắp mạnh mẽ
• Khoản vay FHA: Tối đa tiêu chuẩn 43%, có thể nới lỏng đến 50% với điểm tín dụng cao và dự trữ tiền mặt
• Khoản vay VA: Hướng dẫn tối đa 41%, nhưng có thể lên đến 60% với điều kiện thu nhập thặng dư
• Khoản vay USDA: Tối đa tiêu chuẩn 41%, có thể nới lỏng đến 44%
• Khoản vay Jumbo: Thường khắt khe hơn ở mức 36%, tối đa 43%

Những khoản nợ nào được bao gồm trong DTI?

Được bao gồm trong DTI

• Thanh toán thế chấp hoặc thuê nhà
• Khoản vay mua xe và thanh toán thuê xe
• Thanh toán khoản vay sinh viên
• Thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng
• Thanh toán khoản vay cá nhân
• Tiền cấp dưỡng con cái và trợ cấp ly hôn
• Bất kỳ nghĩa vụ nợ định kỳ nào khác

KHÔNG được bao gồm trong DTI

• Tiện ích (điện, nước, gas, internet)
• Tạp hóa và thực phẩm
• Phí bảo hiểm y tế
• Dịch vụ đăng ký (Netflix, Spotify, v.v.)
• Thuế thu nhập (đã được loại trừ khỏi tính toán thu nhập thô)
• Chi phí đi lại (xăng xe, bảo dưỡng)

Cách để giảm DTI của bạn

1. Trả bớt các khoản nợ hiện có: Tập trung vào các nghĩa vụ thanh toán hàng tháng cao nhất trước tiên, hoặc sử dụng phương pháp tuyết lăn/thác đổ
2. Tránh nợ mới: Trì hoãn các khoản mua sắm lớn cho đến khi DTI của bạn cải thiện
3. Tăng thu nhập: Tìm cách tăng lương, làm thêm hoặc công việc tự do để tăng mẫu số
4. Tái cấp vốn cho các khoản vay: Hạ lãi suất hoặc kéo dài thời hạn để giảm số tiền thanh toán hàng tháng
5. Hợp nhất nợ: Kết hợp nhiều khoản thanh toán thành một nghĩa vụ hàng tháng thấp hơn

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là gì?

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng thô của bạn được dùng để thanh toán các nghĩa vụ nợ hàng tháng. Nó được tính bằng cách chia tổng số tiền thanh toán nợ hàng tháng cho tổng thu nhập hàng tháng thô, sau đó nhân với 100. Các bên cho vay sử dụng DTI để đánh giá khả năng quản lý các khoản thanh toán hàng tháng và khả năng hoàn trả tiền vay của bạn.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập bao nhiêu là tốt?

Chỉ số DTI từ 36% trở xuống thường được coi là tốt. DTI dưới 20% là xuất sắc. Hầu hết các bên cho vay thế chấp thông thường ưu tiên DTI không cao hơn 36%, mặc dù một số bên cho phép lên đến 43–45%. Các khoản vay FHA có thể chấp nhận DTI lên đến 50% với các yếu tố bù đắp. DTI của bạn càng thấp, bạn càng có thể nhận được các điều khoản vay thuận lợi hơn.

Sự khác biệt giữa DTI front-end và back-end là gì?

DTI front-end (còn gọi là tỷ lệ nhà ở) chỉ bao gồm các chi phí nhà ở như thanh toán thế chấp, thuế tài sản và bảo hiểm, chia cho thu nhập thô hàng tháng. Hầu hết các bên cho vay muốn DTI front-end dưới 28%. DTI back-end bao gồm tất cả các nghĩa vụ nợ hàng tháng (nhà ở, vay mua xe, vay sinh viên, thẻ tín dụng, v.v.) chia cho thu nhập thô hàng tháng. Hầu hết các bên cho vay muốn DTI back-end dưới 36–43%.

Làm thế nào tôi có thể giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập của mình?

Bạn có thể giảm DTI bằng cách: (1) Trả bớt các khoản nợ hiện có, đặc biệt là thẻ tín dụng có lãi suất cao, (2) Tránh phát sinh nợ mới, (3) Tăng thu nhập thông qua tăng lương, làm thêm hoặc công việc tự do, (4) Tái cấp vốn cho các khoản vay để có số tiền thanh toán hàng tháng thấp hơn, (5) Hợp nhất nhiều khoản nợ thành một khoản thanh toán thấp hơn. Ngay cả những đợt giảm nợ hàng tháng nhỏ cũng có thể cải thiện đáng kể DTI của bạn.

DTI có ảnh hưởng đến điểm tín dụng của tôi không?

Bản thân DTI không ảnh hưởng trực tiếp đến điểm tín dụng của bạn, vì thu nhập không được báo cáo cho các cơ quan tín dụng. Tuy nhiên, DTI và điểm tín dụng có liên quan gián tiếp. Số dư nợ cao góp phần làm tăng DTI cũng có thể làm tăng tỷ lệ sử dụng tín dụng của bạn, điều này ảnh hưởng đến điểm tín dụng. Các bên cho vay đánh giá cả DTI và điểm tín dụng một cách độc lập khi đưa ra quyết định cho vay.

Những khoản nợ nào được bao gồm trong tính toán DTI?

DTI bao gồm các khoản thanh toán nợ định kỳ hàng tháng như: thanh toán thế chấp hoặc thuê nhà, vay mua xe, vay sinh viên, thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng, vay cá nhân, tiền cấp dưỡng con cái hoặc trợ cấp ly hôn, và bất kỳ nghĩa vụ nợ hàng tháng nào khác. Nó KHÔNG bao gồm các chi phí như tiện ích, tạp hóa, phí bảo hiểm (trừ khi là một phần của thế chấp), đăng ký dịch vụ hoặc thuế không phải là thanh toán nợ.

Tài nguyên bổ sung

• Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập - Wikipedia
• DTI là gì? - Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng