Công cụ tính tỷ lệ trang trải nợ

Công cụ tính Tỷ lệ trang trải nợ (còn được gọi là Công cụ tính DSCR) giúp bạn xác định xem một bất động sản hoặc doanh nghiệp có tạo ra đủ thu nhập để trang trải các nghĩa vụ nợ hay không. Với ba chế độ tính toán — Cơ bản, Trình tạo NOI nâng cao và Đảo ngược — cộng với đồng hồ đo trực quan, tiêu chuẩn của bên cho vay và công thức từng bước, đây là công cụ DSCR miễn phí toàn diện nhất hiện có trực tuyến.

Tỷ lệ trang trải nợ (DSCR) là gì?

Tỷ lệ trang trải nợ (DSCR) là một chỉ số tài chính đo lường khả năng tạo ra đủ dòng tiền của một đơn vị để chi trả cho các khoản thanh toán nợ (gốc + lãi). Đây là một trong những tỷ lệ quan trọng nhất được các bên cho vay sử dụng khi đánh giá các khoản vay bất động sản thương mại và tài chính kinh doanh.

DSCR bằng 1.0 có nghĩa là thu nhập vừa đủ bằng các khoản thanh toán nợ — điểm hòa vốn. Giá trị trên 1.0 cho thấy có thặng dư (an toàn), trong khi giá trị dưới 1.0 cho thấy thâm hụt (rủi ro).

Thang đo và Diễn giải DSCR

Hiểu về Thu nhập hoạt động ròng (NOI)

NOI là thu nhập mà một bất động sản tạo ra sau khi thanh toán tất cả các chi phí hoạt động nhưng trước khi trả nợ. Đây là tử số của công thức DSCR.

NOI KHÔNG bao gồm: các khoản trả nợ, chi phí vốn, khấu hao hoặc thuế thu nhập.

Ba chế độ tính toán

1. Chế độ Cơ bản

Nhập trực tiếp NOI và Tổng nghĩa vụ trả nợ để tính DSCR nhanh chóng. Lý tưởng khi bạn đã biết các giá trị này.

2. Chế độ Nâng cao (Trình tạo NOI)

Xây dựng NOI từ đầu bằng cách nhập tổng thu nhập cho thuê, thu nhập khác, tỷ lệ trống và chi phí hoạt động. Sau đó cung cấp chi tiết khoản vay (số tiền, lãi suất, thời hạn) để tự động tính toán nghĩa vụ trả nợ hàng năm bằng cách sử dụng phương pháp khấu hao tiêu chuẩn.

3. Chế độ Đảo ngược

Nhập DSCR mục tiêu của bạn và tổng nghĩa vụ trả nợ để tìm ra mức NOI tối thiểu cần thiết. Điều này hữu ích cho các nhà đầu tư phân tích thu nhập cho thuê mà họ cần trước khi mua một bất động sản.

Cách sử dụng máy tính này

1. Chọn một chế độ: Chọn Cơ bản để tính nhanh, Nâng cao để xây dựng NOI và tính nghĩa vụ trả nợ từ chi tiết khoản vay, hoặc Đảo ngược để tìm NOI yêu cầu.
2. Nhập các giá trị của bạn: Điền vào các trường bắt buộc. Sử dụng các nút ví dụ nhanh để xem các tính toán mẫu ngay lập tức.
3. Xem kết quả của bạn: Xem giá trị DSCR với đồng hồ đo trực quan, xếp hạng tình trạng, phân tích NOI (chế độ Nâng cao), tiêu chuẩn của bên cho vay và các bước tính toán công thức.
4. So sánh tiêu chuẩn: Kiểm tra xem DSCR của bạn đủ điều kiện cho danh mục bên cho vay nào bằng biểu đồ so sánh tiêu chuẩn.

Yêu cầu DSCR của bên cho vay

Cách cải thiện DSCR của bạn

Tăng NOI

• Tăng giá thuê lên mức thị trường
• Thêm các nguồn thu nhập (bãi đậu xe, kho bãi, giặt ủi)
• Giảm tỷ lệ trống thông qua tiếp thị tốt hơn hoặc giữ chân người thuê
• Giảm chi phí hoạt động bằng cách đàm phán lại các hợp đồng

Giảm nghĩa vụ trả nợ

• Tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn
• Kéo dài thời hạn vay để chia nhỏ các khoản thanh toán
• Trả trước một khoản lớn hơn để giảm số tiền vay
• Đàm phán thời gian chỉ trả lãi

DSCR so với các tỷ lệ tài chính khác

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ trang trải nợ (DSCR) là gì?

Tỷ lệ trang trải nợ (DSCR) đo lường khả năng của một đơn vị trong việc tạo ra đủ tiền mặt để chi trả cho các khoản thanh toán nợ. Nó được tính bằng cách chia Thu nhập hoạt động ròng (NOI) cho Tổng nghĩa vụ trả nợ. DSCR bằng 1.0 nghĩa là thu nhập vừa đủ để trả nợ. Giá trị trên 1.0 cho thấy có thặng dư, trong khi giá trị dưới 1.0 cho thấy thu nhập không đủ để trả nợ.

Chỉ số DSCR tốt cho một khoản vay thương mại là bao nhiêu?

Hầu hết các bên cho vay yêu cầu DSCR tối thiểu từ 1.15 đến 1.35. Các khoản vay SBA thường yêu cầu 1.15+, vay thương mại thông thường yêu cầu 1.20+, vay CMBS yêu cầu 1.25+, và các khoản vay từ công ty bảo hiểm nhân thọ có thể yêu cầu 1.30+. DSCR từ 1.50 trở lên được coi là mạnh và cung cấp một đệm an toàn thoải mái.

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) được tính như thế nào?

NOI được tính bằng Tổng thu nhập thực tế trừ đi Chi phí hoạt động. Tổng thu nhập thực tế bằng Tổng thu nhập cho thuê cộng Thu nhập khác trừ đi Thất thu do trống. Chi phí hoạt động bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì, phí quản lý và tiện ích. NOI KHÔNG bao gồm các khoản thanh toán nợ, chi phí vốn hoặc thuế thu nhập.

Sự khác biệt giữa DSCR và tỷ lệ nợ trên thu nhập là gì?

DSCR chia thu nhập cho các khoản thanh toán nợ (giá trị trên 1.0 là tốt), trong khi DTI chia các khoản thanh toán nợ cho thu nhập (giá trị dưới 100% là tốt). DSCR chủ yếu được sử dụng trong bất động sản thương mại và cho vay kinh doanh, trong khi DTI phổ biến hơn trong tài chính cá nhân và thế chấp nhà ở.

Điều gì xảy ra nếu DSCR của tôi dưới 1.0?

DSCR dưới 1.0 có nghĩa là Thu nhập hoạt động ròng không đủ để trang trải các khoản thanh toán nợ, dẫn đến thâm hụt dòng tiền. Điều này thường khiến người vay không đủ điều kiện cho hầu hết các khoản vay thương mại. Để cải thiện DSCR, bạn có thể tăng thu nhập (tăng giá thuê, giảm tỷ lệ trống), giảm chi phí hoạt động hoặc tái cấu trúc nợ (kéo dài kỳ hạn, lãi suất thấp hơn hoặc trả trước nhiều hơn).

Làm thế nào để tôi có thể cải thiện DSCR của mình?

Bạn có thể cải thiện DSCR bằng cách tăng NOI (tăng giá thuê, thêm nguồn thu nhập, giảm tỷ lệ trống, cắt giảm chi phí hoạt động) hoặc giảm nghĩa vụ trả nợ (tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn, kéo dài thời hạn vay, thanh toán trước khoản lớn hơn). Ngay cả những cải thiện nhỏ theo cả hai hướng cũng có thể tác động đáng kể đến tỷ lệ này.

Tài nguyên bổ sung

• Tỷ lệ trang trải nợ - Wikipedia